道路拡張の土地収用価格

質問

お世話になっております。私は３ヶ月程前から不動産業界に従事している者です。

今回、都市計画道路区域が含まれる土地の購入をする話が有り、質問させて頂きます。条件は、

●間口約１４ｍ、奥行約１６ｍの長方形の土地
●東側に約２２ｍの都道に接道
●その都道は将来３０ｍに拡張（事業決定無し。計画のみ）
●セットバックは境界から４．５ｍ下がる。
●現状は駐車場
●建蔽率８０％、容積率５００％、３５ｍ高度地区
●マンションを建てる前提で値段を出したい。

といった条件なんですが、セットバック後の有効宅地は良いのですが、セットバックする部分（１４ｍ×４．５ｍ）の算定の仕方が解りません。売主の方に説明する際に、その部分も値段を出したいのですが、将来的に都が買い取ってくれるものだと思いますので、タダという事は無いですよね？

そこで質問なんですが、こういった道路拡張の部分の場合、どういった価格で将来買い取ってもらえるのでしょうか？周辺の公示地価位でいいのでしょうか？路線価が基準になるのでしょうか？それとももっと安いですか？

何度も質問させてもらって恐縮ですが、どなたかお解かりになる方お願いいたしますm(__)m

回答No.1

noname#26116 · ベストアンサー

地価公示や路線価なども参考にはするでしょうし、収用される土地の面積や全体に占めるその部分の重要性など、多角的に勘案している事例もあります。又、案件毎の個別の要素も入ってきますから、絶対にこの数字、というものがあるわけではありません。

業界内の厳密なルールがあるわけでもないですが、計画道路の場合、単純なセットバックや私道負担等とは異なりますし、質問者も書かれている通りに無償で持ってかれる土地ではありません。つまりその部分だけ大幅に評価減とする、若しくは評価を0にするような対応は経験がありません。マンションをやるにしても、計画決定であれば容積にも算入可能ですからね。

ここからは余談ですが、土地の買値を示すにあたり、売主にその価格の根拠を示す必要ってありますか？私が思うには、売主としては計画道路部分をどう評価に入れようが入れまいが「総額として○円で買いたい」という部分しか興味が無いのではないかと思いますが？

仲介業者のいない直接取引であれば、多少は近隣事例や相場というものを示して納得させる必要があるのかもしれませんが、普通は開発屋がやる事ではなくて仲介業者がやる仕事だと思います。

問題は質問者側の事業収支に乗せた上で、いくらでなら買えるのか？それは結局一種いくらで坪いくらなのか？というだけの話だと思いますけどね。
余談が長くなりましたが、どうしても計画道路部分の評価を分けて考えたい場合には、その評価をどう位置付けるかは質問者側の思うままで自由だと思います。土地を収用される場合の金額が仮に解ったとしても、民民の土地取引においては売主側も質問者側もそれに準じる必要も義務もないわけですから。

開発屋としては、細かい部分よりも、結局いくらなら買えるのか？という部分で探りを入れる方が肝心だと思います。

お礼

ありがとうございます。大変勉強になりました！
そうですよね、売主様からすれば結局総額でいくらかが問題ですもんね！