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道路拡張の土地収用価格
- 都市計画道路区域を含む土地の購入条件について質問です。
- セットバック後の土地の算定方法や将来的な買い取り価格について教えてください。
- 道路拡張地の価格は公示地価や路線価を基準にするのか、それとも安くなるのか知りたいです。
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地価公示や路線価なども参考にはするでしょうし、収用される土地の面積や全体に占めるその部分の重要性など、多角的に勘案している事例もあります。又、案件毎の個別の要素も入ってきますから、絶対にこの数字、というものがあるわけではありません。 業界内の厳密なルールがあるわけでもないですが、計画道路の場合、単純なセットバックや私道負担等とは異なりますし、質問者も書かれている通りに無償で持ってかれる土地ではありません。つまりその部分だけ大幅に評価減とする、若しくは評価を0にするような対応は経験がありません。マンションをやるにしても、計画決定であれば容積にも算入可能ですからね。 ここからは余談ですが、土地の買値を示すにあたり、売主にその価格の根拠を示す必要ってありますか？私が思うには、売主としては計画道路部分をどう評価に入れようが入れまいが「総額として○円で買いたい」という部分しか興味が無いのではないかと思いますが？ 仲介業者のいない直接取引であれば、多少は近隣事例や相場というものを示して納得させる必要があるのかもしれませんが、普通は開発屋がやる事ではなくて仲介業者がやる仕事だと思います。 問題は質問者側の事業収支に乗せた上で、いくらでなら買えるのか？それは結局一種いくらで坪いくらなのか？というだけの話だと思いますけどね。 余談が長くなりましたが、どうしても計画道路部分の評価を分けて考えたい場合には、その評価をどう位置付けるかは質問者側の思うままで自由だと思います。土地を収用される場合の金額が仮に解ったとしても、民民の土地取引においては売主側も質問者側もそれに準じる必要も義務もないわけですから。 開発屋としては、細かい部分よりも、結局いくらなら買えるのか？という部分で探りを入れる方が肝心だと思います。
お礼
ありがとうございます。大変勉強になりました！ そうですよね、売主様からすれば結局総額でいくらかが問題ですもんね！