賃貸トラブル

質問

祖母の事なんですが少しご意見を募集させてください。

７６歳になる祖母なんですが、生活保護と裁縫などの仕事（趣味）をしながら古めの賃貸住宅に一人で住んでおります。３０年以上住んでいると思います。家賃は、裏に住んでいる地主・家主のおばぁさんに直接手渡しをし、「通い（？）」という手帳というか帳簿に判を捺してもうらうような事を言ってました。

去年その家主のおばぁさんがなくなり、息子さんが引き継いだそうです。それからある日、祖母がその息子さんに呼ばれ話を聞くと「最初の２冊の通い（帳簿）に判が捺してないので、未払いの２年分を払ってください」と言われたようです。３冊目（３ページ目？）からは判が捺されており、その２年分だけ判が捺されておらずその分の請求です。それ以前の帳簿は家主が生前に処分しているようです。
もちろん、祖母は３０年以上、変わらず毎月払っていたと言ってますが、その時にもらった領収書も取っておらず「馬鹿やったなぁ・・・」と言い、一括では無理なので分割にしてもらい、通常の倍近い家
賃を一人払ってます。

遠くに住んでいる祖母からの話の為、わかっている事はこれで全てです。「最初の２冊」というのがいつからいつなのか等、細かい点がよく分かりません。しかし、この様な事例の場合やはり２年分の家賃を払わないといけないのでしょうか？判を捺してないのは向こうの落ち度であるが、領収書を残してないのはこちらの落ち度でもある訳で、それ以上は押し問答というか、法的には恐らく向こうの言い分が通りそうな気もします。事を大げさにしたくないのと、地主さんと揉めたくないという祖母もすでに払う事を了承しているんですが、どうも納得がいかず相談しました。

回答No.3

heartpapa · ベストアンサー

結論は、払う必要はありません（でした^^）。

賃貸借契約は、継続的な契約です。
家賃の２年間の未払いがあれば、大家は２年も漫然と待つのではなく、数ヶ月の滞納で督促するのが普通ですし、賃貸人と賃借人はお隣同士で、家賃も手渡しで払っていますので、このような事情の下では、支払いの督促は信義則上当然しなければならないものと考えられます。
また、もし仮に２年間未払いで、３年目から支払ったとすれば、その領収印は、１ページ目から押し、滞納分から充当していくべきです。

おそらく、大家が処分したとされる分にこの２年間分の領収印が押されていて、何かの事情で通い（帳簿）を切り替えることになり、新しい通い（帳簿）には押さなかったとものと推測されます。

時効でなければ、他に証拠がない以上、支払い義務があるようにも思えますが、道理で考えれば、このような場合に２年間の未払いがあったとは、到底考えられません。
仮に、訴訟となっていたとしても、裁判官は、同様の判断をしたと思います。

ただし、大家が常日頃から息子さんに「家賃の未納で困っている」と訴えていたとか、大家さんが認知症等を患っていた等、特別な事情がある場合は、この限りではありませんが。

お礼

＞大家が処分したとされる分にこの２年間分の領収印が押されていて、何かの事情で通い（帳簿）を切り替えることになり、新しい通い（帳簿）には押さなかったとものと推測されます。

なるほど。これを読んで私もそううかもしれないと思いました。
回答ありがとうございました。

回答No.7

heartpapa

No3 です。

>裁判官は、同様の判断をしたと思います。

仮に訴訟となっていた場合、裁判官としては、私見と同様に２年間の未払いはなかったであろうと判断する、ということです。
しかしだからといって、そのまま100％質問者さん側が勝訴する、というわけではもちろんありません。
ですから、あえて裁判の帰趨を述べれば、恐らくは、未払い金総額の半分程度の支払いでの和解、といったところだったのではないか、と考えます。

そういう意味で、結論は、（相手の言いなりに全額）払う必要はありません（でした^^）、ということです。

万一誤解されてもいけませんので、補足させていただきました。

お礼

補足して頂き、ありがとうございました。

回答No.6

noname#39287

失礼ですが疑問です。

＞「そうとは限りませんよ。もし債務が弁済されていないまら、債権者は黙っていないはずで、催促、督促するはずですよね？催促した、督促したことを示す紙、メモ残っていますか？」「無い？ということは債務はきちんと弁済されていた重要な事実ですよね」

民事訴訟法の立証責任の分配はご存知でしょうか？
弁済の抗弁は証明責任が弁済を主張する者にあるので
弁済したことが証明できない限り、弁済はなかったことになります。

＞簡単にいうと「今月分の賃料の支払いは、２年前の賃料です」と言ってかまわないのです

これをやると今現在家賃を支払っていないことになるので、信頼関係破壊理論によれば大家は賃貸借契約を解除できてしまいます。

またそもそも成年後見の要件に該当しないと思いますので、
家庭裁判所に言っても後見開始の審判は下りないと思うのですが・・・

それに老人ボケのふりをさせるというのはおばあさんにとって屈辱ですし、
あまりお勧めはできません。

本件をどうしても争うといのであれば、家賃の支払の事実をなんとか証明する必要があると思います。
なにか支払を証明できるものがないですかね？

お礼

それが全くないんです。祖母は、領収書を捨ててしまっていた自分のズボラさを今は反省しています。
家主とは亡くなる直前まで親しくしてましたし、家賃の滞納があるなんて話は祖母も家族を含め、誰１人聞いた事がないので、まず有り得ないと思うのですが・・・。

回答ありがとうございました。

回答No.5

moonliver_2005

再びNo4です。

大家さんであるこの息子さんは少しだけ人格がひねくれているように私は思います。普通の大家なら言わない理屈を言っていますね。祖母の方がお住まいの自治体の福祉課に電話して「成年後見制度」を利用するのは何をどうすればよいか聞いてみてください。

質問者さんが成年後見人になったら、菓子折りさげてこの息子さんの所に挨拶にゆき「老人ボケでご迷惑なことこれからもあるかもしれません。そういうときには私に連絡してください」と挨拶するのです。

こうするとこの人格のひねくれた息子は、祖母の方でなく質問者に難問をぶつけるしか方法がなくなるでしょう。質問者がわからない難問はこのHPで質問すればよく、祖母の方を完全に守ってあげることができるでしょう。

＞私は「勝てる見込みがゼロです。」と弁護士さんは答えるに違いないと思いますが。

賃料を払ったのか払っていないかよく判らない状態で裁判を起こすと、裁判を起こした人が「絶対はらっていない」と証明する責任を負います。この証明ができなければ自動的に敗訴になります。

質問者さん、祖母の方から「絶対払った」と証明する必要はなく、黙って座って聞いているだけで良いことになります。

成年後見人に質問者さんがなっておられれば、本件の今後の対応役は質問者さんに回ってきます。最近は裁判も電話会議でOKになっています。電話とメールで、どんな問題も祖母の方を助けてあげられるでしょう。

ですから成年後見人になることをお勧めする次第です。

お礼

補足ありがとうございました。

区役所に行って相談してみようかと考えてます。
生活保護を受けているので、もしかすると家賃の限度額みたいなのがあるのでは？と思うのですが・・・。それを超える額を払っていたりなどしたら家主と何か話が出来るかな・・・と思ってます。

回答No.4

moonliver_2005

＞事を大げさにしたくないのと、地主さんと揉めたくないという祖母もすでに払う事を了承しているんですが、

この条件がきついですね。

結論として、いつかの月から家賃の支払いを契約家賃に知らん振りして戻してしまうのが正解と、私は思います。

＞法的には恐らく向こうの言い分が通りそうな気もします。

そうでしょうかねぇ。私は全くと言ってよいくらい、この息子の言い分は通らないと思います。その理由は以下の通りです。

１．「債務を弁済した証拠がない。よって債務は弁済されていない」という考えについては私なら次のように言いますね

「そうとは限りませんよ。もし債務が弁済されていないまら、債権者は黙っていないはずで、催促、督促するはずですよね？催促した、督促したことを示す紙、メモ残っていますか？」「無い？ということは債務はきちんと弁済されていた重要な事実ですよね」

これを言い出すと事が荒立ちますから・・・・・とりあえずは、やめておきます。

２．私の作戦は「弁済の充当の指定」問題を持ち出すことです。
当事者の間で「弁済の充当の指定」が全く行われていないことを利用します。

賃料を払うということは「弁済の充当」に当たります。当事者の間で弁済の充当の指定が行われていないときは、祖母の方（債務者）が自分の好きなように決められます。

簡単にいうと「今月分の賃料の支払いは、２年前の賃料です」と言ってかまわないのです。（言う必要もなく、黙って払うだけにします）ですから契約金額の賃料支払いを続けることは、相手の主張を認めていたとして、２年以上前の賃料を現在、延々と支払っていることになってしまうのです。

この息子さんは「バカなこと言わないでください」というかも知れませんが、そのときは「私の孫の知り合いの法律に詳しい人が、これを見せなさいといったので、お見せします。お役に立てばよいですね」と言えば良いでしょう。

民法第489条（法定充当）弁済をする者及び弁済を受領する者がいずれも前条の規定による弁済の充当の指定をしないときは、次の各号の定めるところに従い、その弁済を充当する。
1．債務の中に弁済期にあるものと弁済期にないものとがあるときは、弁済期にあるものに先に充当する。
2．すべての債務が弁済期にあるとき、又は弁済期にないときは、債務者のために弁済の利益が多いものに先に充当する。
3．債務者のために弁済の利益が相等しいときは、弁済期が先に到来したもの又は先に到来すべきものに先に充当する。
4．前２号に掲げる事項が相等しい債務の弁済は、各債務の額に応じて充当する。

本件では３項が該当して、「２年以上前の賃料を現在、延々と支払って何が悪いですか？」となるわけです。「法定充当」とありますから、裁判官であってもこの条文の適用を外すことができない「最強の条文」です。この息子がこれを覆すには契約書を持ち出すしか方法がないのですが、法定充当で日本国民全員満足していますから、契約書にわざわざ法定と違う充当方法は、絶対と言ってよいくらい書いてありません。

３．この息子は「仕方ないか」と思ってくれれば解決です。そうでなければこの息子の側から「事を荒立てる」しか方法がありません。そうすると孫・祖母連合としては１．の論理で原点にさかのぼって、本件を蒸し返すことができるようになります。１．の論理、２．の論理は弁護士さんや最悪裁判所の裁判官の前で堂々主張できる論理になっていますから、この息子にとっては「騒ぐだけ損」と思うでしょう。

４．いつかの月から家賃の支払いを契約家賃に知らん振りして戻してしまう作戦としては、私なら「老人ボケ」を利用しますね。

この息子は「おばあさん。賃料２か月分が１か月分になっていますよ。２か月分でないとだめですよ」と言ってきたら「いつから賃料２か月分にはらうことにしたのでしたっけ。私は物忘れが最近ひどく思い出せません」みたいな感じで、何度２ヶ月を言われても１ヶ月分だけ払ってゆくのです。

この息子には裁判しか方法がないですが「できるものなら、ご自由にどうぞ。私は事をあらだてたくないのですがねえ」とシャーシャーとしていればよいでしょう。

この息子が弁護士に相談しても、私は「勝てる見込みがゼロです。」と弁護士さんは答えるに違いないと思いますが。

お礼

私も裁判であるとか、弁護士を通すとかすればなんとかなるのでは？とは思っていたりするのですが、７６歳の祖母はもう一種「戦う」という若さはなく、何事もなかったようにその場所で過ごす事を望んでいますので、どうしたものか・・・と迷ってます。

丁寧な回答ありがとうございました。

回答No.2

noname#39287

その賃料が何年前のものかによるのですが、本件ではすでにおばあさんが
存在を認めて分割にして支払ってしまっているので、例え消滅時効にかかっていたとしても、それを主張することができなくなります。
（最高裁判例）
時効が完成してても認めちゃったらダメなんですよ（＞＜）
お、支払ってもらえるんだ！という相手の期待が保護されてしまいますので。。

支払う前ならよかったのですが・・・・・

お礼

すでに何ヶ月分かを向こうの言うがままに払っているようです。
どうもありがとうございました。

回答No.1

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通常は　時効なので、請求すらされません。

お礼

回答ありがとうございましたっ。