賃貸トラブル

質問

祖母の事なんですが少しご意見を募集させてください。

７６歳になる祖母なんですが、生活保護と裁縫などの仕事（趣味）をしながら古めの賃貸住宅に一人で住んでおります。３０年以上住んでいると思います。家賃は、裏に住んでいる地主・家主のおばぁさんに直接手渡しをし、「通い（？）」という手帳というか帳簿に判を捺してもうらうような事を言ってました。

去年その家主のおばぁさんがなくなり、息子さんが引き継いだそうです。それからある日、祖母がその息子さんに呼ばれ話を聞くと「最初の２冊の通い（帳簿）に判が捺してないので、未払いの２年分を払ってください」と言われたようです。３冊目（３ページ目？）からは判が捺されており、その２年分だけ判が捺されておらずその分の請求です。それ以前の帳簿は家主が生前に処分しているようです。
もちろん、祖母は３０年以上、変わらず毎月払っていたと言ってますが、その時にもらった領収書も取っておらず「馬鹿やったなぁ・・・」と言い、一括では無理なので分割にしてもらい、通常の倍近い家
賃を一人払ってます。

遠くに住んでいる祖母からの話の為、わかっている事はこれで全てです。「最初の２冊」というのがいつからいつなのか等、細かい点がよく分かりません。しかし、この様な事例の場合やはり２年分の家賃を払わないといけないのでしょうか？判を捺してないのは向こうの落ち度であるが、領収書を残してないのはこちらの落ち度でもある訳で、それ以上は押し問答というか、法的には恐らく向こうの言い分が通りそうな気もします。事を大げさにしたくないのと、地主さんと揉めたくないという祖母もすでに払う事を了承しているんですが、どうも納得がいかず相談しました。

回答No.3

heartpapa · ベストアンサー

結論は、払う必要はありません（でした^^）。

賃貸借契約は、継続的な契約です。
家賃の２年間の未払いがあれば、大家は２年も漫然と待つのではなく、数ヶ月の滞納で督促するのが普通ですし、賃貸人と賃借人はお隣同士で、家賃も手渡しで払っていますので、このような事情の下では、支払いの督促は信義則上当然しなければならないものと考えられます。
また、もし仮に２年間未払いで、３年目から支払ったとすれば、その領収印は、１ページ目から押し、滞納分から充当していくべきです。

おそらく、大家が処分したとされる分にこの２年間分の領収印が押されていて、何かの事情で通い（帳簿）を切り替えることになり、新しい通い（帳簿）には押さなかったとものと推測されます。

時効でなければ、他に証拠がない以上、支払い義務があるようにも思えますが、道理で考えれば、このような場合に２年間の未払いがあったとは、到底考えられません。
仮に、訴訟となっていたとしても、裁判官は、同様の判断をしたと思います。

ただし、大家が常日頃から息子さんに「家賃の未納で困っている」と訴えていたとか、大家さんが認知症等を患っていた等、特別な事情がある場合は、この限りではありませんが。

お礼

＞大家が処分したとされる分にこの２年間分の領収印が押されていて、何かの事情で通い（帳簿）を切り替えることになり、新しい通い（帳簿）には押さなかったとものと推測されます。

なるほど。これを読んで私もそううかもしれないと思いました。
回答ありがとうございました。

回答No.17

heartpapa

No14 です。

一部、誤解があるようなので補足します。(たしかにしんどいですね^^)

>質問のように、複数月の家賃債務が未払となっている場合は「一個の債務の弁済として数個の給付をすべき場合」にはあたりません。

お暇な時にでも、民法III〔第３版〕内田貴著（東京大学出版会）72頁、「弁済の充当」のところを読んでいただければ幸いです。

確かに、半分の和解では、生活保護受給者である祖母の側には不公平、残酷な案かもしれません。
しかし、一番大切なことは、おばあさんのお気持ちであり、また質問者さんのお気持ちだと思います。
※その次に大切なことは、（おばあさんのために）新大家の気持ちも考慮することです。

仮に、質問者さん側の言い分が通り、「２年間の未払いは無かった」となったとします。
こうなる場合というのは、「未払いは無かった」と新大家がすんなり納得してくれればいいのですが、そもそもこんなことを言い出す新大家ですので、まず考えられません。
また、すでにおばあさんが未払いを認め、支払うという約束をしている事情もあり、新大家も当然これに期待しています。
ですから、「未払いは無かった」となるためには、おばあさん側の勝訴判決しかありません。
「未払いは無かった」と認められた場合、たしかに、質問者さんのお気持ちはスッキリしますが、おばあさんの「事を大げさにしたくない、地主さんと揉めたくない」というお気持ちは踏みにじられてしまいます。
また、果たしてこの先、敗訴（完敗）した新大家の下、安穏に暮らしていくことができるのでしょうか？
お引越しなされれば、もちろん問題はありませんが、それがおばあさんの本当に望むものなのでしょうか。
不条理と思われつつも未払い金の支払いを了承されたことから、そのお気持ちを汲み取るべきです。

また逆に、たとえ約束にせよ、現在の状態を放っておき、おばあさんがコツコツ生活保護費の中から、（恐らく支払い済みであろう）未払い金を支払い続けていくのは、質問者さんにすれば到底納得いくことではないでしょうし、また、未払いはなかったであろうことを前提とすれば、社会正義にも悖るものです。

ですから、おばあさんがこのまま「黙って」一ヶ月分ずつ家賃を払い続け、新家主から文句を言われれば「今の経済状況（生活保護受給）からは一ヶ月分お支払いしつづけるのが精一杯です。」と言っていればよいのではないかと申し上げたわけです。
それで新大家が、未払い金を払え、立ち退け等言い出し、訴訟でも起こしてくれば、初めて応訴を考えればよいかと思います。
その訴訟で、約束（和解）の存在自体を否定することは、「すでに何ヶ月分かを向こうの言うがままに払っているようです。（No2回答へのお礼）」とありますので、支払いの事実があり、無理だと考えます。
ですから、約束（和解）の存在ではなく効力が問題とされるべきですが、当然、約束（和解）のそもそもの原因である「２年間の未払い」も問題となってきます。

ここで、両当事者の落ち度（法的意味に限りません。）を整理します。
・おばあさん＝領収書の紛失、未払い分を認め支払うという安易な約束（和解）
・大家、新大家＝以前の帳簿の処分、最初の２冊の通い（帳簿）に判を押してない事、蓋然性を無視した未払いの認定と請求

これらを勘案し、訴訟の途中で痛みわけでの和解に持ち込むという方法が、質問者さんのお気持ちも含め、三者の気持ちを按分に考慮した最善かつ唯一の方法だと思えるのですが。
訴訟を通し、新大家も自分の言い分にかなり無理があることは悟るでしょうし、おばあさんも半分支払う事で、かえってご安心できる面があるかと思います。
※もちろん、新大家がこれに断固として応じなければ、判決となりますが、こればかりはどうしようもありません^^

回答No.16

moonliver_2005

No4です。

１．賃料の「弁済の充当」について私が幾ら説明しても孤軍奮闘なので（私の「説得不足」が原因で他の回答者さんを非難しているのではありません）参考URLのHP「払って（賃料・債務）お願いくん（付録・地代家賃債務等弁済充当計算書－充当計算くん）」を応援HPとして提示します。不動産賃貸の世界では「弁済の充当」（法定充当）が常識だということを理解いただければ幸いです。（これ以上はNo4の繰返しになるので省略します）

２．半分の金額で和解するのは、普通の賃借人でしたら良い案ですが「（生活保護を受けている）祖母の方」対「（金持ち）大家」の争いとしては、不公平、祖母の方に残酷な案で、No4のように知らん振りして賃料支払いを元に戻し、相手からの訴訟提起を受けてたち（大家さんが「仕方ないか」とあきらめる可能性は高いです。大家が弁護士に相談すれば、本件大家がいかに不利かが理解できるからです）全額不払いまで戦うのが良く社会正義にもかなうと思います。

３．訴訟費用・弁護士費用が心配ですが「法律互助会」という制度があって、訴訟費用・弁護士費用を立て替えてくれます。生活保護受けているかたは、更に特典があって無償くらいにしてくれたと思いますが、インターネットで調べるか電話帳で電話しらべて、電話で聞いてみてください。法律相談にものってくれるかもしれません。あとこのHPのコピー持って「法テラス」の相談受ければ、かなりの程度、無料でやってくれるのではないかと想像します。（生活保護を受けておられる高齢者は優遇してくれるでしょう。相談者は質問者さんでよく祖母の方が行く必要はないでしょう。）

４．2倍の賃料を元に戻すタイミングは、質問者さんが成年後見人になって大家にあいさつにいってからがよいかもしれません。こうすると「おばあちゃんに知恵つけて、賃料を元にもどしたのはあの孫だな」とすぐに理解できますから、祖母の方は従来通りの関係を維持できるでしょう。

５．「家賃の滞納があるなんて話は祖母も家族を含め、誰１人聞いた事がないので、まず有り得ないと思うのですが・・・。」ということでしたら、家族の方が証人になって裁判を応援できます。証人申請して「証人陳述書」という、簡単にいえば裁判官に出す手紙のようなものを、裁判所に提出するのです。そうすると「祖母の方は、きちんと賃料払っていて滞納していない」ということを裏付ける証拠とできてしまうのです。
裁判所に呼び出されて法廷に出廷ということには多分ならないでしょう。もし呼び出されるなら証人陳述書は決定的証拠であると裁判官が考えたということですから、裁判所に出て聞かれたことを答えていれば勝訴に持ち込めるでしょう。

６．私は大家やっていて、賃料未払い裁判２度くらいやったことがあります。私が賃料未払いの動かしがたい圧倒的証拠を突きつけて、賃借人がそれを認めていても、裁判官はなんだかんだ（具体的には遅延損害金負けてはどうか。半額にして和解してはどうか・・・のように）言って賃借人の味方しています。私は相手に支払い能力が充分ある場合は断固裁判続行、支払い能力ないときは和解で終結の方針です。

この経験からいうと、裁判官は祖母の味方をすると予測できますから、この裁判は安心して受けて立て、勝てると、私は思います。

参考URL：

http://www.zunou.gr.jp/bata.htm

回答No.15

sophia77

一部、誤解があるようなので補足します。(なかなかしんどいですね)
１．賃貸借契約と月額家賃債務は、前者に基づき一ヶ月経過する毎に支分的に後者が発生するという関係にあり、複数月の家賃債務が未払となっている場合、該当する月ごとに1つずつの債務が成立していることになります。したがって、質問のように、複数月の家賃債務が未払となっている場合は「一個の債務の弁済として数個の給付をすべき場合」にはあたりません。この辺りは、法文をさっと読んだだけでは分かりにくいかもしれません。
２．「現に新家主（息子さん）は２年間の未払い家賃（弁済期到来済）を請求していますし、現在進行形で弁済期が到来している家賃もありますので、複数の給付すべきものがあり、弁済の充当の問題になります。」というご意見については、確かに、新家主の主張(2年分の未払が存在している)を認めれば、弁済の充当の問題が生じえます。だた、この事例で、祖母は全部弁済をしているという主張をするのなら、弁済の充当の問題は、弁済をしているということが証明できなかった場合に備え、予備的に主張するということになります。そして、質問に対する回答としては、弁済をしたと主張すべきであったということに尽きる(弁済の充当の議論をしても仕方がない)と思います。なぜなら、法定充当の主張を持ち出しても、(2年分の未払が確定しスライドするだけで)祖母は何も得るところがない(かえって不利ともいえます)からです。ここでは「弁済した」というところで頑張らないと仕方がない(なかった)と思うのです。
３．現段階では、2年分の未払があるということで和解となっており、「今の状態では1ヶ月分しか払えない」と申し入れても、それは法的には、和解契約に基づく義務の履行の方法について、新たな申し入れをする意味を持つにすぎないと思われます。したがって、今の段階で未払の有無や充当の問題を留保してもしかたがないと思われます。どうしても不服ということであれば、むしろ、端的に和解契約自体の効力を問うべきだと思います(法的にはかなり苦しいですが、道理で家主を説得し巻き返すという試みは可能だと思います。そういうことまで否定するつもりはありません。ただ、質問者は、現在の状態が常識的に不当だということはわかっておられるわけで、法律論だとどうなるかを聞きたいから、ここに質問したのだと思いますので、法律論を申し上げているだけのことです。)
４．和解契約の有無や効力については、その点が質問の主旨ではないと考えましたので、「和解契約が成立」という言い方をしています。その点について現実に裁判で争う余地がないといっているわけではありません。今回の質問は、とりあえず法的に今からどこまで巻き返せるかを聞いているものと思いますが、2年分未払があり、2年間かけて未払分を支払うということで「話がついている」ということを前提としての回答といたしました。(だからこそ、その前提を崩せ、という回答もありうるとは思います)。
５．質問の趣旨としては、現在のような証拠の状況で、現在のような状況となっているときに、法的にはどうかという質問であると考える私としては、単に弁済したという主張をすべきであったし、裁判になったとしても、その主張は認められていた可能性が高いという回答ANo.3の見解の趣旨が法律論としては大筋は妥当であると考えます(私としては、法的には今からの巻き返しは厳しいと思います)。

回答No.14

heartpapa

一部、誤解があるようなので補足します。

>弁済の充当は、債務者が同一の債権者に対して同種の給付を目的とする数個の債権を負担する場合に行われるものです。

弁済の充当は、この他、一個の債務の弁済として数個の給付をすべき場合にも行われます。（民法490条）

>すなわち、弁済の時点で2ヶ月以上の賃料が弁済期にあることが前提となります。ところが、今回のケースでは、督促がなされていないことから、賃料支払の時点で複数の債務が存在していないものと見られます。
したがって、弁済の充当の問題にはなりません。

現に新家主（息子さん）は２年間の未払い家賃（弁済期到来済）を請求していますし、現在進行形で弁済期が到来している家賃もありますので、複数の給付すべきものがあり、弁済の充当の問題になります。

ただ、おばあさんは、家賃（一ヶ月分）を支払う際に、「これは２年前の賃料です。」と言い切ってしまうと、No6の方のご指摘にもあるように信頼関係破壊という認定もありえますので、とりあえずこのことには一切触れず、新家主から文句を言われれば「今の経済状況（生活保護受給）からは一ヶ月分お支払いしつづけるのが精一杯です。」と言っていればよいのではないでしょうか。

私見としましては、No4の方の回答が、法律論はともかく、質問者さんの問題解決に向けた、より現実的なご意見だと考えます。
※「成年後見制度」の点は、ちょっと肯首できませんが^^

回答No.13

heartpapa

No12 です。

>あえて裁判の帰趨を述べれば、恐らくは、未払い金総額の半分程度の支払いでの和解、といったところだったのではないか、と考えます。

この部分は、
「あえて裁判の帰趨を述べれば、恐らくは、未払い金総額の半分程度の支払いでの裁判外での和解（訴えは取り下げ）、といったところだったのではないか、と考えます。」
となります。

No11で補足しましたが、言葉足らず、または読解力の相違により誤解されてもいけないので、一応念のためさらに補足させていただきました。

回答No.12

heartpapa

No3,7 です。

>未払い金総額の半分程度の支払いでの和解（No7に記載）

おばあさんは、今も家主さんの家とはお隣どうしで、かつ事を荒立てずに現状維持を望まれています。
※亡くなられた家主の息子さんが、今ここに住まれているかは定かではありませんが。
仮に、裁判になっていたら、というお話です。
このような事情の下での訴訟では、訴訟中と言えども裁判の状況を見て、裁判官主導による和解でなくとも当事者同士が自主的に和解することは当然あります。
※このような事情にもちろん限定はされませんが。

>滞納分から充当していくべきです。（No3に記載）
この場合の充当というのは、法律云々の前に、普通の常識ということでお話しています。
例えば２年前の１月から２年間未払いがあったとすれば、３年目の１月に支払われれば、『これは２年前の１月分として頂きますよ。だから、判子（領収印）も２年前の１月分のところへ押しときますよ。』ということです。

余談ですが、世の中の現実問題に対処するには、法律の広い浅薄な知識より、むしろ常識や普通の読解力で解決できる場合もあるようですね^^
自分の回答の未熟さを痛感するとともに、法律の上っ面だけ追う弊害を自戒する今日この頃です(^^)

回答No.11

moonliver_2005

No4です。No10さんへ。質問者さんには迷惑な法律論争でしょうが、まあガマンして、私の孤軍奮闘ぶりを見ていてください（笑）
＞伺う限りでは、未払いとされる家賃2年分相当の支払をすることで和解契約が成立しており、結論的には2年分の家賃を支払わなければならないと考えます。和解契約が口頭のものだとしたら、シラを切れば済む、というのは法的見解の域を超えています。

私が祖母さんの弁護士でしたら（私は素人で弁護士資格ありません）原告尋問及び被告尋問を申請し、祖母の方に当時の会話を証言してもらいますね。「地主さんと揉めたくないという会話」だけのであったことを証言してもらい、この祖母の方の態度振舞い、生活保護を受けている生活事情などから「そんな簡単に和解契約に応れる事情にあるはずがなく、和解契約は成立していない」「そのそも和解した認識がない」「シラを切っているのではない」と言うことを、裁判官に訴えますね。大家には「和解契約成立したとおっしゃていますが、ではどうして書面に残さなかったのですか？あなたにも和解契約したという認識が無かったということではないですか？」みたいな質問しますね。

「法的見解の域を超えています。」というのは「裁判官の自由心証主義」を否定する意見に過ぎないと私は思います。

私の経験をお話しましょう。「被告は原告がマルチ商法を勧誘したという根も葉もないウソを職場場に言いふらされて精神的苦痛を受けたので500万円損害賠償せよ」という裁判の被告を応援したことがあります。被告に詳しい陳述書を書いてもらい被告の「そのとき私に預金通帳を見せて、この通り配当金がちゃんと振り込まれているから安心よ、といいました」という何気ない言葉ももれずに記載しました。原告尋問で裁判官は「通帳見せましたか」「ハイ」みたいなやりとりがあったようですが（私はこういうやり取りが何の意味があるか理解していなかったので忘れたわけです）ところが、判決文を見て驚きました。「通常の勧誘行為において預金通帳を見せることは有り得ない。原告もこの事実を証言で認めたから、本件マルチ商法の勧誘であることに相違ない」と書いてあったのです。原告尋問、証人尋問の何気ないやりとりの重要性を認識しました。本件も同じと私は予想します。

＞今回のケースでは、督促がなされていないことから、賃料支払の時点で複数の債務が存在していないものと見られます。したがって、弁済の充当の問題にはなりません。

私は実は大家です。（本来質問者さんの敵の大家につくべきですが・・・）家賃の未払いをある期間続けて、再び家賃の支払いを再開した場合、その賃料の支払いは未払いの賃料に対する充当金として扱われるべきか、はたまた、未払い金は未払い金として残り、支払い月に対しての賃料として扱われるべきか、の争いはしょっちゅう起きています。

裁判所は「特段の事情が無い限り弁済の充当である」と判決しています。
どうしてこういう判決がでるかは明らかです。私の店子にもこういう人が実際にいました。６月から８月まで３ヶ月家賃をまづ滞納します。そうして督促すると１か月分賃料を９月分の賃料ですと言って払うのです。そうしてまた３ヶ月滞納して１月分家賃を払うのです。こういう状態で「弁済の充当は認められない」とすると１月分の支払いから起算した状態でしか滞納扱いとならず、大家たる私は賃料不払いを原因とする明け渡し請求は４月以降でないと認められなくなります。これって明らかにおかしいですよね。

No10さんは独自の意見と思いますが、いかがですか？

回答No.10

sophia77

伺う限りでは、未払いとされる家賃2年分相当の支払をすることで和解契約が成立しており、結論的には2年分の家賃を支払わなければならないと考えます。
１．未払いとされる2年分について、消滅時効が成立していた可能性があるが、お伺いする事情の下では債務の承認をしており、消滅時効が援用できなくなったことについては、既に他の方の回答があったとおりです。
２．もし、新しい家主が2年分の未払を主張して、弁済を求める訴えを起こしていたとすれば、祖母が弁済の抗弁を提出しますが、領収証がありません。しかし、この2年分について、なんら督促を受けることなく、3冊目の最初に記載されている月の賃料として受領されていることを証明すれば、他に以前の2年分について弁済していないことを疑わせるような別段の事情がないかぎり、弁済による債務の消滅が認められていたと思われます。個人的な推測としては、伺っている事情だけから考えると、ここで、裁判官が半額で和解を持ちかけることはないと思います。(債務が残っていそうだが、額が確定しないという心証にはならないと思います。)
３．「弁済の充当がなされていない」との意見がありますが、弁済の充当は、債務者が同一の債権者に対して同種の給付を目的とする数個の債権を負担する場合に行われるものです。すなわち、弁済の時点で2ヶ月以上の賃料が弁済期にあることが前提となります。ところが、今回のケースでは、督促がなされていないことから、賃料支払の時点で複数の債務が存在していないものと見られます。したがって、弁済の充当の問題にはなりません。仮に、家主が2年分の未払を主張して弁済を求めてきたときに、「これは2年前の賃料です」と言っていたとすれば、2年分の未払いを自ら認める結果となっていました。そして、それが賃貸借当事者間の信頼関係の破壊認定の要素となっていた可能性がある、ということはANo.6さんのご指摘どおりです。
４．「２年前の賃料を祖母の方が既に支払っていれば、債権債務の関係は既に終了しています。ここで、また賃料をこの息子が言い出せるには、この債権債務関係は完了していないと立証できないとする必要があるでしょう」というのは論理的に破綻しています。２年前の賃料を祖母の方が既に支払っていれば、債権債務の関係は既に終了してしまい、この賃料について息子は蒸し返すことができません。息子は、契約の存在を証明し、賃料の未払を主張し、祖母は、これに対して弁済の抗弁を提出する。契約書は存在するが、弁済を証明する最有力な手段である領収証がない、しかし、何とかして弁済を証明できないか、というだけの問題です。
５．和解契約が成立しているので、「いつかの月から家賃の支払いを契約家賃に知らん振りして戻してしまう」と、和解契約の不履行となります。(和解契約が口頭のものだとしたら、シラを切れば済む、というのは法的見解の域を超えています)

回答No.9

moonliver_2005

No4です
＞ところがこの契約の存在そのものが争われているときには

「ところがこの債務の存在そのものが争われているときには」の誤りでした。

＞極論すれば・・・こちらは黙って座っているだけで・・・

あくまで極論で、実際に反訴状の請求原因で、祖母さんは反訴原因の理由を求められます。そのときは状況事実を書き並べる必要が生じます。
（立証する必要はありません。）
この息子も証拠がないですから、状況事実を書き並べるしか方法がありません。（本来的には「貸してもいない金を返せ」と類似の主張ですから、相当程度の立証責任を負います。）

そうすると、双方の状況事実に不一致点がなければ、この状況事実で「債務不存在の確認」の真偽を判断することになります。どちらが勝つかは明らか、というのが私の意見です。（プロの裁判官がどう判断するかは私には予測不可能ですが）

回答No.8

moonliver_2005

No4です。No6さんへ

＞民事訴訟法の立証責任の分配はご存知でしょうか？
弁済の抗弁は証明責任が弁済を主張する者にあるので
弁済したことが証明できない限り、弁済はなかったことになります。

私は、考え方の問題と思います。例えば、２年前の賃料を祖母の方が既に支払っていれば、債権債務の関係は既に終了しています。

ここで、また賃料をこの息子が言い出せるには、この債権債務関係は完了していないと立証できないとする必要があるでしょう。（督促状残っていますか？、督促した事実はありますか？と祖母の方がきくことはこのためです。）

弁済の抗弁の前提条件は、債権債務の存在です。その債権債務関係を債務者が承認している大前提で、債務者が弁済の抗弁を行えば債務者がその弁済の抗弁の立証責任負うわけです。

ところがこの契約の存在そのものが争われているときには、たとえば私がこの祖母さんに味方するなら「債務不存在の確認を求める」という反訴を息子に提起して対抗します。（別に私の独創ではなく、あいまいな債務の履行請求を受けた人は、ごく常識的にこういう方法で対抗するのが弁護士さんの常識テクニックのはずです。）

確認訴訟であって「弁済の抗弁」ではないですから、立証責任は何も負いません。極論すれば息子に言いたいことだけいわせて、こちらは黙って座っているだけで、裁判官は「本件債務があると確認するのは難しいですね」と言うでしょう。ということは反訴勝訴で、この前提では本訴勝訴と結論になり、大勝利ということにできると私は思います。