支払期限を定めない特殊な売買契約

質問

近々、私の所有する土地建物を知人に売却しようと考えています。

知人ということもあり、支払い方法に関して、知人が払えるときに払える分ずつ払ってもらい、合計額が売却価格に
達した時に所有権の移転登記を行うという形で契約を結びたいと思っています。

契約書の特約にこの旨を付け加えた場合、この特約は有効でしょうか？

有効である場合、契約書の特約部分に記載する内容は具体的にどのように書けば良いのでしょうか。
「毎月○○万円以上支払うこと。支払い合計額が××万円に達したときに所有権が移転する。」
といった書き方を考えているのですが、訂正すべき部分などがありましたら指摘してもらえるとありがたいです。
よろしくお願いします。

回答No.1

noname#22812 · ベストアンサー

＞契約書の特約にこの旨を付け加えた場合、この特約は有効でしょうか？

有効は有効ですが、契約というものはきちんと約束事を決めておくことなので、今回の方法が仮に「ある時払いの催促なし」だとすると全体的には信用上の問題ですから契約の意味が薄いという点はありますね。
引渡しは済ませるが所有権は留保しておく、という点のみに付いては意味があるとは思います。

支払いの方法としては「割賦販売」と呼ばれるものですから色々検索して調べてみてください。宅建業者が売主ですとこの割賦販売の方法にも業法上制約が付きますが、個人間であれば質問内容に付いては問題ないです。
約定に付いてもそれで問題が無いように思いますが、もう少々硬く考えれば金額や完済までの期間は明確にしておいた方が良いとは思います。（金額が固定されていないと、後から「あの時は○○円払ったはずだ」などとなりませんかね？笑）

先にも書いたように友人関係を前面に出して、あまり曖昧な契約を結ぶのでは契約書を作成する意味が薄れますし、信用に基づくだけならば契約書面など最初から不要なのです。個人間売買で契約書面を作成する義務もありませんので。

お礼

回答ありがとうございます。
確かに曖昧な契約でしたね。契約の意味を持たせるためにも割賦販売の方法で契約するようにしてみます。
割賦販売を採用する場合、物件の価格設定は一括払いの場合よりも多少高く設定しても良いと思うのですが、例として、1000万円の物件を20年の割賦販売の方法で売却するとすれば、どの程度の価格に設定できるのか教えてもらいたいです。

回答No.4

sentatoku01

ご質問の内容ですと、支払いが完了するまでの期間を20年程度と想定されているようですね。

土地売買の所有権移転仮登記が書類上はできるかもしれませんが、それでどういうメリットがあるのかは？？？？です。一般的にはそのような契約をする「知人さん」は不動産に関しては救いようのないバカとしか言えません（そのくらい非常識な契約です）。

つまり、知人さんは仮登記をしますが、権利書は地主（ご質問者様）の名前のままですから、その土地を担保にして借金のし放題となります。仮登記から本登記を行ってみたら「抵当権山積み」ということになりえます。その土地が第３者に売られてしまうこともあります。その場合、仮登記者が本登記をすることで第３者の登記は末梢できますが、土地代を支払わなければ本登記はできませんし、第３者の登記により土地への介入（建築など）が行われることもあります。第３者の登記は仮登記の本登記行われない限り有効ですので、第３者の行為を防ぐには訴訟が必要になってきます。

現時点では、売主のご質問者様が好意で考えていらっしゃるように見えますが、一旦長期間の所有権移転仮登記などを設定すると、買主にはとんでもないリスクを負わせることになります。

簡単ではありません。

お礼

回答ありがとうございます。
担保の問題に気づきませんでした。
特約で担保にしない旨を付け加えることで、解決できるような問題でしょうか?

回答No.3

walkingdic

そのようなやり方は実際にありますよ。
で、そういう場合には「所有権移転仮登記」を行います。つまりあくまで仮登記で移転登記中みたいなイメージですね。お金を全部貰っていないから完全に所有権は移転しないけど、移転登記中だよということです。

何故このようにするかというと、お金を支払う側にとって、なんの登記もないと、売主が勝手に他の人に売却されたら、それまでに支払ったお金の保証がなくなります。
とはいえ所有権の移転登記を初めにしてしまうと、今度は売主はその代金を完済してもらえる保証がなくなりますよね。

それでそういう事をします。

特段に珍しい話ではないから、司法書士にご相談下さい。契約文章などもどうすればよいのか教えてくれますよ。

回答No.2

noname#39684

現実的には成り立たない契約です。
ローンでもなければ、賃貸契約でもない、悪用されこそすれ正常な契約の形を成していません。

（あくまでも、知人に売却ですね。このような取引は、贈与税や土地の売却益の所得税を免れつつ、土地の生前贈与や譲渡をするための違法な取引で見られます。ただ、素人考えなので、脱税は成功せず、追徴課税などとなります。土地の売買契約のように見えますが、実際は親子間や知人間での「あるとき払いの催促なし」の無利子ローンと同じなのです。この手口は税務署はその点はよく承知していますから、土地の名義が変更になった時に調査されます。）

税金の点で無理があります。ご質問者様はそのような意図は無いと思いますが、脱税以外の目的で、ご質問のような契約がなされることは現実的にありません。

・知人が死ぬまで支払い額が売却価格に達しなかった場合、支払ったお金はどうなるのか？その間の土地使用料はどうなるのか。

・地主の受け取った金は、土地の賃料なのか不動産売却益なのか、収入の扱いが異なり、税金が異なります。

・これは土地の売買契約ではなく、無利子の土地代のローンの契約とみなされます。上に書いたように、無利子、催促なし、無期限、とかは非常に不自然な契約として、調査されます。

・このような不自然な契約をしなくても、「定期借地権」の契約で目的は十分達することができるはずです。一定年数の間に土地借料を払い、その期間の終了時点で土地を借りている人が残金を払うことによって土地を取得できる契約です。

■定期「借地」権の契約をせず、お金も支払っていないのに最初から「売却（名義変更）」を前提として契約をする意図としては、売る側か買う側かは別として「脱税」の目的があると見られても釈明の余地がありません。

■ご質問の内容では定期借地権の契約を結ぶべきでしょう。

お礼

回答ありがとうございます。
確かにこの方法ですと脱税を目的としていると考えられても仕方がないですね。
違う契約方法を検討してみます。