抵当権設定ありの賃貸物件

質問

この度初めてアパートを借りる事となり、良さそうな物件を見つけて申し込み→審査通過と進み、契約関連書類を受け取ったのですが。
重要事項説明書を見ると、「抵当権設定：有 [抵当権が実行された場合無償にて明け渡しをしなければなりません。]」と書かれていました。
これについてなのですが、

1.こうした事というのは不動産賃貸においてよくある事なのでしょうか？それともあまり多くはない例なのでしょうか？
2.「無償にて」とは、いわゆる『原状回復義務』の範囲を超えると思われる額についても敷金返還請求出来ないという事でしょうか？
3.こうした場合、通告から退居までの期間というのはどの程度与えられるものでしょうか？（一般例？として）

これが現実になる可能性がどの程度あるのかも当然判断できず、「もし入居して1年も経たずに無償で退居しろとか言われたら？」と思うと、正直どうしたものか戸惑っています。
アドバイスを頂ければ有難いです、どうぞ宜しくお願い致します。

回答No.5

noname#65504 · ベストアンサー

１．キャッシュで建物を建てられる人はまれなので、通常銀行などの融資を受けますので、抵当権が設定されています。つまり極めて一般的です。

２．借家契約よりも前に設定された抵当権に基づく競売の場合、落札人は敷金を引き継がないことになっています（なお、通常の売買などでは敷金は新大家が引き継ぐことになっています）ので、敷金は落札人からは返還されません。
落札人に対して借家人は対抗できない（借家権を主張できない）ことになっていますので、立ち退き料などなく、退去を求められます。
法律に基づく取扱を明文化したものに過ぎないようです。

なお、敷金は落札人に引き継がれていませんので、それは元の大家が持っていることになります。敷金返還義務があるのは元の大家ですが、競売にかけられるような資産状態では回収はほとんどできないでしょう。

３．借家権を主張できないとなっても、突然住まいを失ってしまうのは、生活上大変なことです。そこで、競売により買い受けられた時点から６ヶ月の猶予は与えられることになっています（６ヶ月経過するまでに明け渡さなければならない）。その間は家賃相当の使用損害金を落札人に支払う必要があります。

お礼

即日ご回答下さいましたのに、お礼が遅くなりまして申し訳ありませんでした。

具体的かつわかりやすいご回答にて、非常によくわかりました。
万が一の場合、敷金が戻ってこないであろう事は残念ですが、家賃分を払えば半年間は猶予があるとの事にて、少し安心しました。

どうもありがとうございました！

回答No.4

m_inoue

大家してます

１．一般的です
　　日本の企業のビルや個人の住宅と同様にローンを組んで建築されています

２．大家が破産し、競売になった時に敷金が返還されないなどの場合が有ります
　大家が他の人に転売したり金融機関が処分した時は貴方の契約は保護されます

３．一般的には大家が破産－金融機関が売却を検討－売却が困難なら競売－競売実行

貴方が大家の破綻を知ってから６－１２ヶ月は掛かるでしょう

お礼

即日ご回答下さいましたのに、お礼が遅くなりまして申し訳ありませんでした。

競売と転売などで扱いが異なるのですね。
万が一の場合にもある程度期間の猶予があるようで、少しばかり安心？しました。

どうもありがとうございました！

回答No.3

mainitiyukifuru

１、
現在の賃貸住宅の９９％は、抵当権が設定されています。
２、
裁判所による競売で処理されます。敷金は戻りません。
３、
競売にかけられる事は、事前に借主にも知らされます。
その後に競売され、新たな所有者に登記されるまで、最短でも４ヶ月以上はかかります。
新たな所有者は、その建物の占有権限が有りますので、入居者は出なければなりません。
或いは、新たな敷金を預けて、契約をする必要があります。

入居者にとって不本意で納得出来ない事ですが、
現在の法律です。（短期賃貸借の保護の廃止）
この法律が出来る前までは、入居者を保護しすぎて、不法占拠（暴力団等による）が横行し
債権者である銀行が、担保や融資金を回収できなかったためです。
そのために莫大な不良債権が増えました。

残念ながら、最近は、アパートの競売が増えています。
資産が無いのに、借入比率の多いアパート経営を始める人が増えているからでしょう。

お礼

即日ご回答下さいましたのに、お礼が遅くなりまして申し訳ありませんでした。

具体的かつ詳しい内容にて、実情がよくわかりました。
「アパートの競売が増えている」とのお話には不安を感じますが…殆どの賃貸物件が同様なのであれば、事前に判別も出来ませんし割り切って考えるしかないのでしょうね。

ご回答どうもありがとうございました！

回答No.2

manno1966

> 1.こうした事というのは不動産賃貸においてよくある事なのでしょうか？それともあまり多くはない例なのでしょうか？
一般的です。家を建てるのにほとんどの人が住宅ローンを利用しているように、アパートを建てるのにもローンを組んだ。ローンを組むため抵当権が設定されているだけです。

> 2.「無償にて」とは、いわゆる『原状回復義務』の範囲を超えると思われる額についても敷金返還請求出来ないという事でしょうか？
立ち退き料を払えとごねる人のことを考えた予防措置では。
また、抵当権が実行されると言うことは、債務超過になってローンが払えないという場合ですから、大家の方も資力が無く、実質的に引っ越し代などは負担できかねる状態でしょう。

> 3.こうした場合、通告から退居までの期間というのはどの程度与えられるものでしょうか？（一般例？として）
千差万別。買い手の方もすんでいる人が居る方が、募集する手間が省けると好む場合もありますし。
アパートなら買う方も利殖の手段でしょうから、そのまま家賃を払って貰った方が空き家で寝かせるより良い場合が多いですから。

お礼

即日ご回答下さいましたのに、お礼が遅くなりまして申し訳ありませんでした。

もし抵当権行使されたとしても、住み続けられる場合もあるのですね。
もっともそれは買い手次第なのでしょうが…。

ご回答を読んですっきりしました。
どうもありがとうございました！

回答No.1

Willyt

１．アパートに抵当権がついているというのはよくあることで、これを気にすることはまずないでしょう。
２．これの意図は立ち退き料は払いませんよという意味です。抵当権云々が生じたときは所有権が家主さんから債権者に変わる場合ですから、原状復帰などという問題はどこかへ吹っ飛んでしまうでしょう。
３．居住権というのは日本ではかなり強い権利として認められていますから、いきなり放り出されるということはありません。
　私自身も家作があり、抵当権も設定されていますが、そのために契約がおじゃんになったということは皆無ですよ(^_^)

お礼

即日ご回答下さいましたのに、お礼が遅くなりまして申し訳ありませんでした。

簡潔明瞭にご回答いただきまして、すっきりしました。
万が一の場合も「いきなり放り出されるという事はない」との事にて安心致しました。

どうもありがとうございました！