古屋付きの土地価格

質問

現在古屋付きの土地を購入しようと、不動産屋と折衝中です。
　基本的な考え方として、古屋の解体費込みで土地の坪単価を考え、相場と比較して、購入価格を考えたいと思っています。単に買主側としての目安としてです。
　古屋は昭和48年頃の建設で、ここ10年以上、どうやら人が住んでいないようなもののようです。
　そこで、質問ですが、上水道の設備（止水栓、量水器、配管）、下水道設備（公共枡？配管？）、ガス設備等々が、老朽化にて再使用出来ない場合というのはあり得るのでしょうか？
　また、仮に再使用出来ないことが、土地購入契約前に判明した場合、価格交渉の一環として、その再使用出来ない設備部分を、解体費同様に坪単価に含める、すなわち、実際の購入金額から差し引くことは一般的なのでしょうか？
　私のとしては、上記の上下水道、ガス設備が心配ですが、これら以外に同様に注意すべき設備が他にあれば、あわせてお教えください。よろしくお願いします。

回答No.3

kita52326 · ベストアンサー

土地代売値に解体費分が織り込まれているかどうかは、坪単価が高い地域だとわかりにくいですが、
買主側として妥当な価格かどうかを判断するうえで、解体費を含めて土地代を考えると言うのは一般的な考え方です。
また、解体した上で引き渡してもらうという方法もあります。

設備配管は、ガス・水道の引き込み管、下水の枡以降は再使用しませんので、解体費に込みという考え方かと思います。
但し、解体費は坪いくらのどんぶり勘定的なところがあり、
あまり細かくつめても意味がないと思いますので、大所を抑えたうえで「一式概算いくら」でお話すべきだと思います。

あと「一式いくら」でいかないのは、地中埋設物（大きな石、ガラなど）です。
これは引渡し後でないとわからないので、瑕疵担保責任として事後でも費用請求できるような売買契約にしておく必要があります。
個人が売主だと通常は瑕疵担保責任がつきませんが、重要な点１・２点程度については入れてもらうようにすべきだと思います。

その他では、隣地境界・道路境界の確認、越境物・占有物の有無、近隣トラブルの有無なども重要ですが、
ご質問の趣旨からやや離れるとも思われるので、仲介業者に確認されればよろしいかと思います。

お礼

ご回答有り難うございます。

確かに、杭基礎などで何十本も杭が埋まってたりしても、当然撤去費へのインパクトは発生しますよネ。注意したいと思います。

回答No.6

PG0418

どうせ解体するのであれば、更地で引き渡しをしてもらったらどうでしょう？やはり不動産会社自体も気付いてないような点もあると思いますよ。
更地でいくらならば検討範囲内というほうが安心なのでは？私も中古の物件を購入しましたが、不動産会社も見落としてた点も多々あったのであまり信用していません。（不動産会社によるのでしょうけど）
土地価格の目安をつけたいのであれば近隣の不動産情報を見て目安をたてる方法もありますよね

お礼

ご回答有り難うございます。

　そうですネ。アスベスト撤去等、古い家屋は色々と最近は解体において追加項目があるようです。
　一般論ですが、更地渡しも案外難しいらしいです。
　むしろ、自分で解体（これまた、マニフェスト等々面倒らしい）、もしくは若干コストアップとなりますがハウスメーカーに解体込みで引き渡す方が、解体仕様に間違い（追加）が発生せず、良いと言う話ですが、いずれにせよ、解体費をキチンと想定しないと高い買い物となる場合もあり得ます。

　近隣の不動産情報については、色々と調べています。同条件での比較が必要なので、色々と思いを馳せている次第です。マア、でも素人には難しいものです。良い経験と思えば良いのでしょう。

回答No.5

63ma

不動産屋との交渉は、当該物件を現状有姿で買うのか、更地で買うのか何れでしょうか。
　仮に更地売買でしたら、それなりの価格ですが、余計な心配（隠れた瑕疵以外）は無いと思います。
　また、現状有姿でしたら、当然古屋解体費相当額の値引きと、地下埋設物（上下水道施設、ガス施設等）撤去費相当額の値引きを考慮した、価格での売買にすべきです。
　ご質問で、既設の埋設物を再使用云々と言われてますが、それは、避けるべきかと思います。
　何故なら、埋設物により、建物建築が規制され（邪魔で）理想プランで建築が出来ない恐れがあるからです。
　又、その施設が今の基準に合うかどうかも分らないと思います。
　次に、その物件が明らかに住居専用の不動産でしたら、他の埋設物は無いかと思いますが、念の為、売買契約書の中に「隠れた瑕疵担保責任」の項目を入れるかどうかを、不動産屋に交渉した方がいいかと思います。

お礼

ご回答有り難うございます。

　補足しますが、既設埋設物で流用と考えているのは、上水道：本管からの分岐部～止水栓～メータ（量水器）、下水道：本管からの分岐～最終枡という風にイメージしています。
　それから下流の新築家屋自体の取り合いまでの間は、間取りに応じて、配管のルート変更が発生するため、当然新規設置と考えています。
（何だか皆さんのおかげでだんだん、具体的にイメージ出来るようになった感じです。もしかすると間違っているかもしれませんが。）
　色々な人に聞くと、元駐車場で、アスファルト撤去して着工しようとしたら、地下にガラやら、列車のレールが埋まっていたりという例もあるようです。

回答No.4

dot777

経験談になりますが、うちは上水道の配管はやり直しました。
古いということもありますが、口径が小さかったため、現在の標準的な口径で引きなおしました。２０万ほどかかったのではないかと思います。
下水道関係は従来あったものを流用、ガスはプロパンの地域でしたのであてはまりません。
上記以外には以下の点がありました。
地盤
今の基準では軟弱地盤のため、杭で補強した。
擁壁
行政の指導により、やり直しの可能性があるといわれた。
（結局必要なし）

お礼

ご回答有り難うございました。

既に20mmにて引き込んでありますので大丈夫と思いますが、古いので例えば、それが詰まってしまっている等を心配しています。
ただ、ハウスメーカーの方と先ほど少し相談をしたのですが、そのような例はレアケースだろうとのことでした。
下水の最終枡は取替の可能性はあるが、数万円の話とのこと。下水及び十分なサイズの上水が引き込まれておれば、基本的には問題無さそうです。ただ、下記のご回答中にもありますが、予想しない地中埋設物には瑕疵担保条項で担保する必要がありそうです。

回答No.2

m_inoue

古家付き物件を購入する時は

・更地までの経費を見積もる
・既存の設備は全てマイナス要因

相手に確認して自分が使える設備はプラス要因とされれば良いでしょう

売り手側としては使えるかどうかは別にして「現況」での取引を望むでしょうね

あくまで土地の売買と考えて「古家有り」で売りに出しています

お礼

有り難うございました。
ANo1へのお礼に書きましたように、ゴリ押しはするつもりは無いのですが、付近の新造成地の土地価格等との比較を実施したいなと考えると、普通あるべき（？）、上下水道の引き込み等、気になりだした次第です。
ちなみに水道管は20mmですが、実はそれが腐食しており、量水器はもちろん、その上流の本管からの取り出し部からの配管も全部再敷設とか、なると、そんなの聞いてないんだけど・・・という感じです。

回答No.1

e_fudousan

解体費も含めて考えているという事は
その土地に新築するという事でいいんですよね
その上で回答させて頂きます
上下水道とガスについては 宅内引き込みまでは同じ配管を
使う可能性はありますが 新築時に宅内配管は引き直しです
再使用は基本的にしません
（下水の枡は使うことが多いです）
当然ですが 新築の間取りは 古家と全然違うはずですので
メーターについては 地域によって違うのですが 東京都では無料貸し出し 千葉県では保証金を払っての貸し出しとなります
基本的にはどこの水道局も貸し出しというスタンスのようです

ただし 価格を安くしようと いろいろな費用を
購入費用の中に含めたいという気持ちは分かりますが
基本的に 値引きというものは 売主の気持ちや考えがあって
初めて通るものです ですので あまり極端な値引きをすると
売主がへそを曲げる可能性もありますので
仲介の不動産業者とよく話し合って 交渉してみましょう

お礼

早速のご返答有り難うございます。参考になります。

ご指摘のように、不動産屋経由とは言えども、人相手の取引であり、気持ちの問題については注意しなければならないと思います。

新築を考えての質問でしたが、古屋付きで全ての設備が古い為、例えば、新たに下水の本管まで配管を再敷設するような（表現が正確かどうか分かりませんが）、数十万円単位の費用が発生する場合、そのような費用の発生しないと思われる、新しい造成地との土地価格比較をしたく（そしてそれは価格交渉の為なのですが）、質問した次第です。