新築住宅 協定道路

質問

お世話になります。
東京都郊外に住む者です。住宅をさがしているのですが、
近所に、５０坪以上ある新築住宅が市場にでているみたいです。
その土地自体は１００坪超。２軒に分けて建築するそうですが、
４ｍ道路の最奥のほうに気になる物件がございます。
協定道路（位置指定道路）というのがありまして幅４ｍ、奥行き９ｍの道路を２軒に分けて、協定を結ぶらしいです。
この場合は固定資産税など発生するのでしょうか？
図面をみると、幅４ｍを、幅２ｍに分けて、２軒で共有するみたいなのですが。その分、建ぺい率など上乗せしてあるのでしょうか？
そのせいで、不動産価値が低いってことは考えられるのでしょうか？
詳しいかたおりましたら、お願いいたします。

回答No.5

bungy1234223 · ベストアンサー

長文失礼します。
ご質問の敷地と同様の敷地を、親族が所有しています。

＃１～４の方のアドバイスと異なる点もあるかと思いますが、
少しでも参考になればと思います。

＞協定道路（位置指定道路）～協定を結ぶらしいです～
幅４メートルあれば「基準法４２条２項道路」または「基準法４３条但し書き道路」
に認定してくれると思います。
その際に「協定を結ぶ」とは、道路を共有（または共同で使用）するための
隣家との「道路協定」だと思います。
・掘削の自由（上下水道・ガスのライフラインの工事）
・通行の自由（自動車、二輪車、歩行者等）
・道路部分には建築物を建てない（建蔽率・容積率に反映させない）
という上記の項目が、最低限、明記してあると思います。
この辺りは売るほうのプロの不動産屋が作ると思いますが、
心配ならばご自身で調べてみることをオススメします。
行政相談なら無料でやっていると思います。
ウチの場合は先に家を建ててあり、後から道路認定を受けたので、
たしか道路認定を受ける際に、協定書（コピー）を道路課に提出した記憶があります。

＞この場合は固定資産税など発生するのでしょうか？
道路部分を所有するとして、家のある土地と私道部分との分筆の有無にかかわらず、
「建物を建てられない土地（いわゆる旗竿地の出入口・竿部分）」と判断すれば、非課税です。
この判断は地方税事務所（東京は都税事務所）が判断します。
役人が見に来て、測量図を手に、確認のためにメジャーで図って行きました。
分筆していなくても、道路と認めれば私道部分を切り離して、非課税として計算してくれます。

他には、それぞれの宅地と私道部分を分筆するのみで、
所有者ごとに私道部分は分筆せず（私道部分は一筆のまま）、
所有者の持分比率で私道を登記する場合もあるようです。
この場合は相手がローンを組む際、もう片方の同意が必要になると、
金融機関の人に言われました。
これが嫌だったため、ウチは２ｍづつの縦割りに分筆する方法を選択しました。
＊地方によっては道路認定を受けた私道でも、課税されているところもあるのでしょうか？

＞図面をみると、幅４ｍを、幅２ｍに分けて、２軒で共有するみたいなのですが。
ウチの場合は、道路部分を縦割りに分筆（２ｍ）して、
相手側の宅地に隣接する敷地を、それぞれが持つように登記しました。
「ぶっちがい」「テレコ」「あべこべ」と言うのでしょうか？
こうすることで、
「相手が気に入らないから、道路の真ん中に塀を建てる。出入口も別々にする」
といったトラブルを未然に防げます。

＞その分、建ぺい率など上乗せしてあるのでしょうか？
ありません（上記参照）。
道路認定を受けた私道部分は、単なる「宅地に対する付属の土地」となります。
「可愛そうだから、せめて道路（私道）の固定資産税くらいはまけてやろう」
というのがお上の考えのようです。

＞そのせいで、不動産価値が低いってことは考えられるのでしょうか？
一般に、公道に面していない土地は、周囲に比べて評価が低くなります。
また、公道に路線価があっても、
地方税事務所（東京は都税事務所）は、私道部分の路線価もデータとして持ちます。
値段は公道＞私道です。
これは公道の路線価を管理するのが税務署で、
私道部分や宅地等の固定資産税評価をするのが地方税事務所という縦割り行政の弊害です。
同じ公道の路線価でも、税務署と地方税事務所では、微妙に価格に差があります。
それぞれ３～５年ごとに巡回（パトロール）しているようです。

また、事実上、私道を共有（共用）する隣家とは運命共同体になります。
上下水道やガス等、ライフラインの工事は、費用の負担軽減のために一緒にやることになります。
さらに数十年毎の老朽化によるライフラインの工事はもちろん、
舗装されていれば、古くなったアスファルトの敷設など、メンテナンスも一緒にやることになります。
一方が家の立て替えをする際にも、相手への配慮が必要になります。

このため、良好な関係が保てず、トラブルに発展するケースは枚挙にいとまがありません。

一般に、私道部分の埋設物（上下水道ガス）は、
双方で費用を折半していれば、共有の財産となす。
ただし上水道だけは、私道から奥に入った宅地部分にメーターを設置した場合にのみ、
公道部分の取水口から私道部分（各家のメーターの手前）までは、
水道局がメンテナンス（老朽化による配水管の入替え・緊急の漏水など）してくれます。
＊上記は東京都の場合です。

余計なお世話かもしれませんが、よほど気に入った土地でないかぎり、オススメできません。
仮に私だったら買いません。
ウチの場合は隣家が親戚ですが、ココに書きたくないくらい嫌な思いをしています。
どうか、頑張って下さい。

回答No.6

dr_suguru

協定道路＝基準法43条1項但し書き道路
か、
建築基準法第４２条１項５号道路（位置指定道路）
※位置指定道路は、都市計画法２９条１項の市街化の開発許可面積以下しか位置指定としての許可申請はできません。
http://www.houko.com/00/FS_ON.HTM

どっち？
この補足がないと、まともな回答はありまでん。

回答No.4

yamanekotama

建物を建築するには最低2メートル以上道路に接道してなければ建築できません（建築基準法）。一般的に販売価格は同様の建築物より安く設定されます。道路ではないので固定資産、都市計画税はかかります。
買う時安いのですから、再販時も安くなるのは当然です。余程気に入ったなら仕方ないですが、普通は避ける方がベターです。隣人のマナーが悪いと悩む要因となるからです。～再考しませんか？～

回答No.3

dr_suguru

補足します。
協定道路＝基準法43条1項但し書き道路になります。
基準法42条の道路にできない、位置指定道路も築造できない場合に上記但し書きで許可されます。

＞この場合は固定資産税など発生するのでしょうか？

基準法上の扱いは道路じゃなく、敷地ですので課税されると思われます。

＞建ぺい率など上乗せしてあるのでしょうか？

敷地面積として参入できます。

＞そのせいで、不動産価値が低いってことは考えられるのでしょうか？

位置指定道路以下の価値じゃない？

http://www.city.yokohama.jp/me/machi/center/qa/index.html#do_40

回答No.2

walkingdic

>協定道路（位置指定道路）というのがありまして幅４ｍ、奥行き９ｍの道路を２軒に分けて、協定を結ぶらしいです。

「協定道路」なのか、それとも「位置指定道路」なのかが重要です。
建築基準法第４２条１項５号道路（位置指定を受けた道路）になるのであれば、

>この場合は固定資産税など発生するのでしょうか？
道路の部分が分筆されて道路だけの敷地で登記されていれば、「公衆用道路」という地目で登記することが出来て、そうすると固定資産税は発生しません。

>図面をみると、幅４ｍを、幅２ｍに分けて、２軒で共有するみたいなのですが。
これだとどちらなのか断定できません。もしかすると位置指定道路ではないかもしれません。
位置指定道路ではなく協定道路であり、実態は２ｍごとに分けた単なる旗竿地のさお部分ということも考えられます。

>その分、建ぺい率など上乗せしてあるのでしょうか？
位置指定道路だとそのようなものはありません。
協定道路（実態は敷地）だとすれば、そこも敷地として計算に入れることが出来ます。

>そのせいで、不動産価値が低いってことは考えられるのでしょうか？
不動産価値というのは単純にはいえないものなのでそれだけでは判断付きかねます。

ちなみに位置指定道路であれば、所有権があれば今後特に問題となることはなく、非常に安心ですけど、協定道路であり位置指定されていないとすれば、今後隣人と中が悪くなった場合には最悪４ｍ道路としてではなく２ｍの部分しか使えなくなるなどトラブルになる可能性がないとはいえません。

回答No.1

dr_suguru

＞この場合は固定資産税など発生するのでしょうか？

非課税化と思いきや、課税している市町が存在します。
↓
Ｑ７参考
http://60.43.177.184/kakuka/07zeimu/koteishisan/koteishisan.htm
あなたの街の税務課で聞いてみましょう。

＞図面をみると、幅４ｍを、幅２ｍに分けて、２軒で共有するみたいなのですが。その分、建ぺい率など上乗せしてあるのでしょうか？

延長敷地じゃありません、
位置指定道路ですので、当然、敷地面積の参入は不可能です。

＞そのせいで、不動産価値が低いってことは考えられるのでしょうか？

市町が管理する道路じゃありませんので、これと比べれば当然低いでしょう。
また、維持管理は共有者で当然することになります。
このような、差込道路は市町は寄付を受けないのがほとんどですので、位置指定道路にするしかありません。

買うか、買わないかと聞かれれば、私は買いません。
位置指定道路のトラブル
↓
http://www.google.co.jp/search?hl=ja&q=%E4%BD%8D%E7%BD%AE%E6%8C%87%E5%AE%9A%E9%81%93%E8%B7%AF%E3%83%88%E3%83%A9%E3%83%96%E3%83%AB&lr=