中古マンションの住宅ローンについて

質問

会社の同僚が大家さんが亡くなり、相続の問題で今借りている借家を出ることになり、アパートなどの賃貸か中古か迷い不動産屋に行き、
中古のマンションを勧められております。
築25年で物件2000万(多少の価格交渉あり)で35年なら、管理費（自主管理）込みで6万円代で組めると聞き乗り気になっております。
私自身、ずっと借りるよりは買ってしまった方が良いという考えなのですが、こちらの不動産の方で、マンションの耐用年数は平均37年と聞き、残り12年で35年はきついと思うのですが、銀行などはそういう物件に35年のローンなど組んでくれるのでしょうか?
また融資を受ける人間の職歴(勤続年数や業種)で金利が下がると聞いたらしいのですが、そういうのはありえるのでしょうか?
銀行のHPのシミュレーションでやっても2000万のボーナスなしでやっても7万後半にしかなりません。
なんか不動産屋に上手く乗せられているような気がしています。
物件自体も場所的には人気のある地域なわりに少なくとも半年は売れていないようです。

回答No.3

banban123123 · ベストアンサー

まず、マンションの法定耐用年数は６０年です。
実際には物件により様々ですが、２５年でもタイル張りであればまだまだもちます。平均３７年と言うのは、３７年前の建物は確かにそんなものでしょう。配管・給水管も埋め込みでパイプスペースも無いため変えられなく、外付けにしたりする以外方法のないマンションです。
通常は１０年～１５年置きに中～大規模修繕を行います。
自主管理とのことですが、完全に住民で管理を行っている自主管理ならやめたほうが良いかもしれません。自主管理でも管理会社に委託しているケースが多いので確認したほうが良いですね。
一番重要なのは修繕費の積み立てがどの位貯まっているか、また最後に行った大規模修繕で持ち出しがあったのかどうかですね。修繕のたびに持ち出しがあるのでは困りますから。
銀行も前は中古マンションの場合２５年しか組めませんでしたが今は、銀行によって様々です。金利も３年固定・５年固定・７年固定・・・・等様々ですので、色々シュミレーションしてもらうべきですね。
通常ローンは不動産屋が持ち込みますので不動産屋経由で出してもらうべきですね。
余談ですが、築４０年くらいで立替になり、建蔽率・容積率の緩和により、倍の住居が建てられたために、既存の住民は新築の部屋がもらえたケースもあります。これも住民が賛成しなければいけませんけど・・・。
築年数だけでは一概にいいとか悪いとかは言えないですね。

お礼

ありがとうございます。
自主管理ということだけで、修繕費のことは話していないようです。
もしかして積み立ててないとか?
法廷耐用年数が60年としても払い終えたら・・・。(築25年＋35年)
人が良いというか、めんどくさがりなのか不動産や任せに近い状態です。

回答No.2

NAZORA

築２５年のマンションですか・・・。
ちょっとリスクが高いように感じます。確かに最近のマンションの
平均耐用年数（だったかな？）は３７年と言われています。

シミュレーションで月６万と出たのは変動金利での場合ではない
かと思います。
これから金利上昇を考えると変動金利はどうかなと個人的は思います。
金融機関によっては金利優遇はあります。
例えば銀行の系列の企業とか公務員の方とか。

あとですね。
築２５年というとマンションの大規模修繕があるかもしれません。
入居してまもなく費用がいくらですと請求がくるかもしれませんね。
不動産会社の方に長期修繕計画を見せてもらえないか聞いたほうが
いいです。

質問内容を読んで疑問に感じたのですが
マンション購入を検討されている同僚の方はフルローンを
検討されているのでしょうか？
住宅ローンといっても初期費用や登記費用、不動産取得税など
最初に多額の支出があります。そのへんも検討してみてください。

どのエリアにお住まいかわかりかねますが、
２０００万出して築２５年のマンションを購入するなら頑張って
新築もしくは築浅のマンションの方がいいかと思いました。

同僚が同じ相談をしてきたら「辞めたほうがいい」といいます

お礼

ありがとうございます。
中小企業の社員です・・・。

長期修繕計画ですか。話してみようと思います。(友人に)
本当に無知で、中古とは言え何千万単位ですからもうちょっと本など買うなり借りるなりして勉強した方が良いと思うのですが・・・。
初期費用も借りるつもりなのか、どうかは？？？
一応試算はされているようですが。
地域にこだわっているようで、その地域では倍の値段出さないと築浅すら物件が出てきません。
私も止めたほうが良いと思うのですが。

回答No.1

X-trail_00

完全に載せられているでしょう。

耐用年数は概ねそのとおりですが、
実際は配管などは30年なので5年後には
大規模修繕が待っています。
修繕費用の大幅な負担を強いられる可能性があります。

住宅ローン自体は土地が高いところであれば
借りれる可能性はあります。

ただし不動産屋の試算しているのは
短期1年固定1%前後です。
この1年間は6万弱だけど来年以降金利が上がってもしりません。

あなたの計算しているのは35年固定3％前後でしょう。

友達だと思うのなら説得して止めるほうがいいと思います。
新築～築浅ならまだ良いのですが、
ローンの説明の曖昧さ＋築25年は売ったら知らん顔状態になりそうですし。

お礼

ありがとうございます。
私のは金利を入れずに、銀行の各種金利で出てきた数字です。
元々数年前から、出て欲しいと言われていて、今年になってさすがに強く言われたようで、焦っている感じです。
PCを持っていないので、知識不足でこういうことは？と聞いても
不動産屋に聞いてみると言ってます。
不動産屋は嘘は言わないでしょうが、都合の悪い事は聞かれない限り言わないでしょうし。