中古のマンションの購入での注意点

質問

宜しくお願い致します。
会社の同僚の事です。(40歳)
今住んでいる借家が、大家さんが亡くなり相続の関係で出て欲しいと言われております。(今年いっぱいに)
今年の始め頃から言われており、賃貸と中古のマンション両方を考えてズルズルとここまで着ました。
そこでご相談なのですが、職場に近く、今住んでいる地域(人気がある地域でしかも高い)でもあるところで、築25年のマンションを勧められております。
自宅にはPCがなく、雑誌をたまに買い、１つ２つの不動産屋に顔を出す程度でほとんど知識がありません。
注意点などあれば教えてください。
今の借家の家賃が安く(月5万)、給料も高くなく賞与も極々少ないです。
あまり高いのはキツイと言うことで35年のローンを組んで、変動金利なら管理費(自主管理？)含め6万ほどで済むようです。(固定を勧めています。)
地域優先で築の古い物件を選ぶべきか、原付で通勤しているのですが、
原付で30分くらい(電車でドアtoドアで20分強(最寄り駅まで徒歩10分電車で10分そこから2,3分))の地域で築の比較的浅い物件を選ぶべきか
本人も初めてのことで、何を優先すべきか悩んでおります。
（地域と月の支払いで今勧められている物件に傾きつつはあります。）

どうぞ宜しくお願い致します。

回答No.3

m_inoue · ベストアンサー

大家してます、中古物件を購入しての賃貸業です

築２５年のマンションに３５年ローンですか？

お止めになることをお勧めします

築２０年以上のマンションをローンで購入してはいけません

この先必ず大規模修理か建て替えが必要になります

先日の「ガイアの夜明け」でも特集していましたが、

・マンションの建て替えの平均は３７年目
・排水管の寿命は約３０年（交換にはかなりの費用が必要です）

築２５年以上のマンションを買われるのは
・ローンを組まないで、
・残りの年数を家賃との比較で使い捨て住居と割り切って買われる方
でないと後悔されます

ローンを組まれるなら４０年－築年数＝１５年で家賃などと比較されるべきです

５万円の家賃×１５年＝９００万円

買われる中古マンションはおいくらでしょうか？

２０００万円借りれば返済総額は３０００万円
貴方は築２５年のマンションを３０００万円で買うことになります

６万円×３５年＋維持管理費＋税金＝３０００万円？
それに加えて建て替えか大規模修理費がかかります

自主管理ですから修繕積立金もほとんど無いでしょう

金利も上昇傾向です

１５－２０年後に建て替えにでもなったときにその費用が追加で出せるでしょうか？

いま老朽化マンションはババ抜きのババ扱いです
最後に掴んだ人は悲劇です

お止めになることを強くお勧めします

再度、よく研究・計算・検討してください

＞今住んでいる借家が、大家さんが亡くなり相続の関係で出て欲しいと言われております。(今年いっぱいに)

追い出されるなら家賃の６－１０ヶ月分の立ち退き料を要求できるでしょう
大家が出さないならそのまま住む権利が有ります

お礼

ありがとうございます。

多分性格的に立退き料など請求できるタイプではありません。
実際に数年前から、大家さんには「そろそろ・・・」と言われ続け、
今年に入り最後通告されたらしいです。(やさしくですが)

維持費込みで6万台らしいです。
やはりやめさせた方が良いですかね?
少なくとも半年間残っている物件ですし。
(全国的に人気の地域で、駅までも15分くらいの場所なのに残っているので)

回答No.5

m_inoue

＞やはりやめさせた方が良いですかね?

先ほども書いたとおり、感情や感覚で決めるのではなく、ちゃんと計算してお決め下さい

どう考えてもお止めになる事をお勧めしますが．．．。

６万円の家賃の賃貸へ引っ越した方がましでしょうね

回答No.4

BABA4912

立退き料の請求方法の件
私の友人(交渉ベタ)は不動産屋に交渉を依頼しましたよ
友人はなにもせず6ヶ月の立退き料をもらっています。

お近くの不動産屋に相談してみてはどうでしょう。

回答No.2

elimi250v

そこにどのくらい住むつもりかによりますね。
ずっと住むとお考えなら築２５年はちょっと古いかもしれませんね。
自分が家を選ぶ基準ですが、
まずは立地条件です。
子供がいたら近くに良い小児科や学校などないとだめですね。
お店も近くに無いと不便ですし、犯罪等がないかも気になります。

次に部屋の間取りときれいかどうかがポイントですね。
入ってすぐ何かが壊れた・・・なんて事よくありますからね。
床のきしみが無いかとか、風呂はきれいかなど。
風呂はユニットバスだと寿命は１５～２０年なので
まだ一度も交換してないとなると表面はきれいでも
内側は腐ってることも考えられます。

後は日当たりや価格ですね。
やっぱり日当たりがよくないと、洗濯物を外に干せないし
部屋の中も湿気た感じになります。
多少、価格が高くなってもずっと住む家なので
いい物を選ぶ事をおすすめします。

お礼

ありがとうございます。
ちなみに同僚は独身です。
３LDKで行く行くはお母さんを引き取るつもりらしいのです。
(お父さんが亡くなっています。)
いざとなれば売っても良いしなどと言っていて、「売れるの?」と思ってしまいました。
しかも探し始めた半年前から残っている物件です。

私自身の経験で、疑問点はメモなどに書いて不動産やなりに聞いた方が良いと言いましたが、やっていなさそうです。
他人の私のほうが心配になってます。
アドバイスなどしても聞く耳持たないなら、それは自己責任なので私の知ったこっちゃないのですが。
給料が低いと言うのもあり(更に賞与もほとんどないし)月の支払いに眼が行ってしまっているようです。

回答No.1

precog

旧い物件で35年ローンって組めるんですかね?
これから金利も上がるでしょうから、20年位で買えるものにしておいた方がいいと思いますが。

6万円/月っていうのは、半分ローンでの支払いじゃないですか? 月々の払いじゃなく、必ず年間の支出で確認してください。ローンを組んだらお金がどっかから沸いて出るわけじゃないので。

どっちにしても不動産は今や「消費財」ですから、無理してリスクを負ってまで買う必要はないと思いますけど。

旧いのは、建築基準やら管理組合の管理能力やらでいろいろと変わって来ますので注意して見ましょう。大改修なんかも予定されているはずなので、そこでの出費もしっかりチェックを。後は、前のオーナーが組合に債務がないか良く確認しておいてください。

築浅は、マンションデベロッパーが危機の時に建ってる可能性があるので、手抜きなどがないか気を付けましょう。

まぁ、新しくても同じですけどね。何かしらのトラブルはあるんで、管理体制が重要です。

>自宅にはPCがなく、雑誌をたまに買い、１つ２つの不動産屋に顔を出す程度でほとんど知識がありません。

一番大事なのは、物件の行く先を見る目です(不動産屋はデータを元に話をするので、トレンドより遅れます)。それに狂いがなければ転売も容易でしょうが、失敗すれば転売も不可能になります。

お礼

ありがとうございます。
35年で組めるらしいです。
それとその人の職歴で金利って下がるもんなんでしょうか?
私がPCで銀行のホームページからシミュレーションしたら、6万円どころか7万後半でした。それを見せて不動産屋と話したら、上記のように言われたそうです。
マンションの立替年数がどれくらいかわからず、良いのかどうか聞かれても答えられませんでした。
私自身、借りるなら買う派なので買うほうを勧めましたが、間違っていたでしょうかねぇ・・・。