離婚 住宅ローン残の処理に困っています。

質問

私は40代男性、妻の不倫により間もなく離婚になります。子供は中学生１人です。妻と共同購入した築11年のマンションを所有。現在ローン残は3400万円、物件価値は1500万ほど、登記上は1/3が妻、2/3が私、共に連帯債務者です。銀行で借り換え融資にて私の口座から返済しております。今後の生活は所有マンションに私と子供が住み妻が外へでる形態になりそうなのですが、上記のローン残、登記の問題等どう処理するのが良いのか知識が足りずご相談させていただきました。離婚原因責任は明らかな上、親権も私になり様々な負担がございます。慰謝料を含め私に不利な処理は是非回避したいと考えております。私の年収は800万、妻は400万程度です。良き解決方法のアドバイスをお願い致します。

回答No.2

53r · ベストアンサー

離婚に伴い不動産の共有持分を移転する法的な処理は財産分与になります。
　財産分与には、共有資産の清算、慰謝料、扶養料の支払い等の性質がありますので、財産分与の協議の中で不動産の処理を決められることをお勧めします。貰った方は、不相応な額で無い限り、贈与税の課税対象にはなりませんし、渡した方も、原則は、時価で譲渡したとみなされ譲渡所得税の対象にはなるのですが、現在のように不動産の価値が下落しているとそもそも譲渡益が発生しないので、課税されることはありません。ただ、不動産取得税の対象にはなりますが、居住用の特例により、かからないか、かかっても知れています。

　さて、不動産の妻の共有名義は、夫が居住する以上、財産分与により夫に移転するべきです。

　ここで問題になるのは、ローンです。現在は、収入割合に従い、妻には、残債の３分の１の返済義務がある状態です。（対銀行に対しては、連帯債務なので、全額の返済義務があるのですが、連帯債務者間の負担割合という意味です）この妻の債務を質問者様が引き受ける場合は、銀行との交渉、契約が必要になります。債務引受による抵当権の変更登記か、夫に対する新たな融資により、引き受け債務を含めた既存債務の弁済ということになります。この場合は、財産分与による共有持分の移転登記と同時に、抵当権の設定と抹消の登記をすることになります。年収が８００万円あるということですので、可能なのではないかと考えます。

　離婚原因が妻にあるということで、３分の１の残債を今後も妻が返済しつづける場合は、ローンに関する手続きは不要です。もっとも名義変更については、銀行との契約で、銀行の承諾が必要となっており、契約違反の場合は、一括弁済を求めることが出来るとなっていますので、注意が必要です。
　もっとも、連帯債務のままで、債務者の1人が名義を失うことについて、銀行が承諾するかは疑問ですが。

　ローンを、妻も払いつづけるか、夫単独で払いつづけるかは、まさに当事者が協議で決めることです。それによって、その他の慰謝料の支払いや養育費の支払い等の額も代わってきます。

　個人的には、夫が妻の債務を引き受け、マイナスになる分は、金銭の支払いを受けることで調整された方がすっきりするのではないかと思います。

お礼

ありがとうございました。大変助かりました。

補足

大変丁寧にご説明いただき有り難うございます。勉強になりました。アドバイスいただいた私が妻から共有部分の譲与を受け同時に債務を引き受けるのが贈与税などかからないのであればベストと思います。しかし、あらたな不安は銀行からの私単独の新たな融資の際、保証人になってもらえるような親族がいないことが心配です。またご相談させていただきます。

回答No.1

masa20061001

問題は連帯債務者間での資産の清算ですので、離婚とは全く切離して考えることをお薦めします。理屈的には、

現状で売却し清算した場合：
(1)　奥様の資産は１／３で、時価は５００万円、債務は１１３３万円。
(2)　貴方の資産は２／３で、時価は１０００万円、債務は２２６６万円。
となります。そのまま、あなたが住み続ける場合は
離婚後貴方が買い取る場合：
(3)　あなたは奥様に５００万円の支払い義務が生じる（支払い後も奥様にはまだ６３３万円の債務が残る）
離婚後貴方が買い取らない場合：
(3)’家賃相当額の１／３を奥様が手にする権利が発生する。
という構図になります。

奥様が６３３万もの債務を清算できるか。奥様に他の資産があるか融資を受けられ、債務を完全に分離することが出来ればこのとおりなのですが、奥様に資産はなく融資も受けられないとすると、支払い能力があるかが大きなポイントになってきます。
奥様が清算できない限りは、貴方と奥様は連帯債務者同士の関係にありますので、奥様が支払えない場合は常にあなたに支払いが求められることになります。

奥様が自己破産をし債務が免責になるような事態も考えられます。とすると、結局は最後は、あなた自身が（お子さんとの新しい生活環境下で）３４００万円の物件を今購入出来るか（３４００万円の支払いをやっていけるか）の見極め（返済計画の見直しや完済の可否の再確認）が重要となってきます。

お礼

有り難うございました。大変参考になりました。

補足

早々にアドバイスいただき心から感謝致します。丁寧にご説明いただきよく理解できました。くわえて質問させていただきます。現状ですとマンションは売却はせず子供と住むようになるかと思います。妻の1/3の権利を私に名義変更し贈与させる場合、贈与税や登記手数料等どの程度費用がかかる物でしょうか？今のところ経済的に自分だけでローン返済する事は問題有りませんが銀行融資を受ける際、妻との合算年収で審査を通過しておいますがこの点は問題になるでしょうか？この方法で私の100％所有にし妻からの慰謝料とする考え方は正しいでしょうか？よろしくお願い致します。