住宅ローン借換えに伴う登記名義抹消について

質問

皆さんお世話になります。長文となりますがご容赦願います。
８年前に妻と共有名義でマンションを購入しましたがその後すぐ協議離婚することになり、現在このマンションに私と子供二人で生活をしています。
現在、ローン支払いによる滞りはありませんが、今後予想される子供の教育費増と、近く金融公庫の２段階金利（４％へＵＰ）により返済が滞る可能性があり今のうちにローン借換えをしようと銀行へ相談しましたが、登記にある元妻の名義を除却することと抵当権の関係か連帯債務を抹消しなければ借換え対応できないとのことでした。抹消方法としては妻の比率分３/１０に対する金額を一括で払うことが条件ですが現実的に無理です。できれば、元妻の連帯保証の関係を無くし現在の金利（３％程度）で支払い続けれるように支払い期間を延長し今の生活にゆとりを持たせたいのですが・・・。（そのための総支払額が増えるのはしょうがありませんが）

遅れましたが、妻は出産後体調を崩し鬱状態が続き、私が至らなかったのが原因で精神的に私とは一緒に生活できない状態となりました。総合的に判断し離婚となりましたが、子供の親権ほかマンションを含むお互いの財産は一切放棄するということでした。体調不良ということもあり、元妻から子供の養育費も頂いていませんし早期の回復を願い登記も変更せず離婚協議書など作成していませんでした。

その元妻が再婚することになり新たな人生を歩むこととなりますが支払いが滞ることが原因で最悪の場合、元妻の家庭へ連帯債務者としての取立てが行くことになることは避けたいと考えています。

子供の生活環境のこともありますので、できれば売却をせず住宅ローンの借換による返済期間の延長と登記簿から元妻の名義を除却したいと思います。それともこの先を考え負債を覚悟でマンションを売却した方が良いのかカテゴリが異なりますが生活設計等良い方法がございましたら皆様からアドバイス頂きたく存じます。

御参考までに
現在の年収　￥５５０万（購入時は妻と合算７２０万）
毎月の支払　￥　　９万（ボーナスから　￥２９．３万）１０年目迄
ローン残高　￥３２００万（うち公庫　残￥２８００万）
ローン残　　　３２４回（２７年）
登記上　　　共同名義　私７/１０　元妻３/１０（連帯債務者）
ローン残高の残り４００万については保証協会
住宅の評価価値については調べていません。
管理費、共益費などその他の固定費はプラス￥４万/月です。

皆様、宜しくお願い申し上げます。

回答No.2

mnb098

補足を受けて、
1　まずこの状況で800万円を先に借りることは不可能。
2　債務の一部を返すことで、連帯債務からはずすことはできない。
3　二つの銀行とも「マンションの名義」が単独になることが前提としているのであり、先に債務者を単独にしてくれというのではない。

どうやら、あなたは登記の所有権名義から元妻の名義をはずすことと、抵当権の債務関係人から元妻をはずすことの混同をされているようです。

＜一般的に考えても一物件の連帯債務というとこは一つの物件なのですか返済が滞れば抵当権が委譲すると思いますがＡ銀行の窓口担当者（役付）の回答では旧公庫の３/１０だけ返済すればよいこと・・・
の部分は意味がわかりません。抵当権の委譲とは何のことでしょう。委譲とは「下級のものに任せる」という日本語で、抵当権を誰にまかせるのですか。
Ａ銀行の窓口役付者は本当にこんな回答をしたのですか?　あなたの相談は3200万円一本の借換と、離婚による名義の一本化をセットでしていないので、とんちんかんな回答をされたうえ、おかしな補足をしています。

この整理方法としては、今の銀行で3200万円一本で借換えるとしたら金利はどうなるか、返済の条件はどうなるのか、マンションの名義と次の借主はともに単独にするつもりであること、の3点をはっきりさせて相談することしかない。

公庫を借りたのは、今の銀行が窓口になっているだけで、この銀行のローンは2番目のものだけなので、足して一本化にすると銀行の実績が増えることになる。
2番の抵当が1番に繰り上がることにもなり、担保評価は厳しいかも知れないが、今とリスクは変わらないため借換は相談になる可能性がある。
ところが他行では一からのリスクを抱えることになるので余計に厳しい条件提示となる。
このことを理解していないと、借換の相談はいくら頑張っても徒労になるだけ。

今のご質問者の知識ではここまでのアドバイスが限界と考えます。

回答No.1

mnb098

＞登記にある元妻の名義を除却することと抵当権の関係か連帯債務を抹消しなければ借換え対応できないとのことでした。抹消方法としては妻の比率分３/１０に対する金額を一括で払うことが条件ですが・・・

これは現在借りている銀行ですか、それとも他行?
説明がおかしいのか、質問者の誤解があるのか、まず連帯債務である元妻の持分3/10の金額を支払いしても、債務者から外れません。
なぜなら、債務の一部を負担する連帯債務と言うのはありえないから。
つぎに旧公庫のみ借換するのか、銀行の400万円と一本化するのかが不明ですが、いずれにせよ債務者として元妻が関わっていれば、全てをあなた1人で債務引受して組み換えする事になります。

ここで登記上の持分を単独にする必要が出てきます。協議離婚による財産分与により登記変更できるはずなので、借換とセットで行う条件にすれば審査はスムーズに進みませんか。
元妻は一切の権利を放棄する事にしたとのことなので、持分を手放すことや債務者から外れる事でデメリットは無いので、書類の作成には協力してもらえるはず。

もしかすると審査上で何か引っかかる要素があって、おかしな条件を提示しているのか、あるいは担当者が経験不足で的を外れた話をしているのかと思えたりします。もう少し詳しい状況がほしいですね。

補足

mnb098さん早々のご回答有難うございます。
早速ですが補足させて頂きます。

＞これは現在借りている銀行ですか、それとも他行?

相談する順番が間違っているのかもしれませんが、現在借入先である旧公庫は今後金利も上がり支払いがＵＰすることが確実なので相談していません、今回他行にて相談しました。
Ａ銀行の借換相談会では借換え条件として、まず元妻の名義を抹消するようにと言われました。抹消は行政書士へ依頼すれば可能で、またその場合旧公庫へ元妻分を私が一括で払い込めば連帯債務の関係も抹消可能とのこと。

Ｂ金庫についても私一人で債務を引受けるために、まず登記を変更し私一人に書換えることを条件と言われました。

どちらの場合も私一人で債務を引き受けた状態（妻が関わっていない状態）からでないと相談できないような感じの対応で登記の変更が先決のような言い方でした。
一般的に考えても一物件の連帯債務というとこは一つの物件なのですか返済が滞れば抵当権が委譲すると思いますがＡ銀行の窓口担当者（役付）の回答では旧公庫の３/１０だけ返済すればよいこと但し、それができないことをわかったうえでの言い分です。
恐らく、現在第一抵当権が旧公庫で第二抵当権となった場合差し押さえされた場合、回収ができないことからだと思います。

＞つぎに旧公庫のみ借換するのか、銀行の400万円と一本化するのかが不明

今回借換えが可能な場合は、一本化して￥３２００万を一か所からの借入るつもりです。
今回、借換えを進行するにあたり登記上の持ち分変更、連帯債務抹消についても同時進行で進めたいのですが可能でしょうか？

私の所得による借入限度額もあると思いますが借入先からまず元妻分￥８００万を借入れ旧公庫へ返済し連載債務の関係を抹消したうえで残り分を借入れるようなことは可能でしょうか？

借換え前に登記を変更する場合、借換えの際と計２回変更となりその分の出費が嵩むと思うからです。

そもそも税金関係などまったく知識のない状態で購入してしまったため
連帯債務他共同名義についても自分の中で理解できていない部分があり
回答者の方に的を得た補足ができていないと思います。申し訳ありませんが御容赦願います。