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賃貸アパートの特約事項とは？退去時の負担や引っ越し時の注意点
- 賃貸アパートの契約書の特約事項とは、退去時の畳の取替えや襖の張替え、ルームクリーニング費用についての取り決めです。
- 特約事項による退去時の負担や引っ越し時の注意点は、喫煙による汚損や修理費用の負担などです。
- 特約事項に不満がある場合、小額裁判を行うことも一つの解決策です。また、次回の契約についても注意が必要です。退去時の写真撮影や立会い時の録音も有効な手段です。
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- yachtman
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回答４です。 回答4のデジカメとフィルムカメラの信憑性の差異について補足申し上げます。 写真屋にネガフィルムのDPEを依頼すると、昔の場合は、写真職人が暗室でDPE作業していましたので写真の加工は露出度変更・ゴミ除去・点状の汚れ除去程度しか出来ませんでした。 現代は、ネガフィルムをDPE全自動作業機のデジタル加工機能で加工することが容易く出来ます。 このDPE全自動作業機のデジタル加工機能は、写真屋でアルバイトするお兄ちゃんでも出来るのです。 私は、ネガフィルムを愛好しているので、ミスした撮り方をしたときは写真屋のお兄ちゃんに、「〇〇枚目の人物写真の頬にあるシミを除去しておいて」と注文すると、ネガフィルムを加工してシミを除去してくれます。 したがって、デジカメとフィルムカメラの信憑性の差異はありません。 あとは、自由心証主義の枠の中で、裁判所がそれにどの程度の信用を措くか、ということに行き着きます。 確定日付印は、その文書の押捺の日付を確定し、その文書がその確定日付を押捺した日に存在することを証明するものです。 したがって、書類作成日とか、プリントアウトされた日を証明しているのではありません。 確定日付印の特徴は、その日にその文書が存在していたことを証明することが出来るということです。 一番便利なのが、確定日付印よりも、真実になされたことを公証人が公証する「認証」ですが、画像は扱ってくれないのが現状です。 回答4の国土交通省のガイドラインについて補足申し上げます。 近年ではガイドラインの内容に沿った判決が少なくないのは有名ですが、いずれも簡裁・地裁止まりです。 しかし、いま高裁へ上告した裁判が行われているので、この判決が出るまでは、国土交通省のガイドラインと契約自由の原則が競合した場合は、契約自由の原則が優先されます。 なお、さらに高裁判決後に最高裁へ上告した場合は、その判決が出るまでは、契約自由の原則が優先されます。 そのため、現時点として回答4には「契約自由の原則が優先されます」と書かせて頂きました。
お礼
yachtmanさんコメントありがとうございました。 いろいろな考え方があるのですね 教えてくださってどうもありがとうございました。
- seahopper
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特約が無効になった判例もいくつもあるのと同様に、特約が有効になった判例もいくつもあります。 そして、特約に書いていなくても有効になった判例もいくつもあります。 ですから、特約がなくても大家のいいなりにしなければならないということもあります。 #5のURLもあれば、#4もあるのです。 pisupisuさんの場合どうなるかは判決をもらうまでは分かりません。 したがって、訴訟を起こせば勝つ可能性は十分にあるとは言えませんし、負ける可能性は十分にあるとは言えません。 ネガフィルムでも、カメラの日付設定を自由に変えられますからデジタルデータと比べて裁判時の証拠能力の差違はありません。
お礼
seahopperさん コメントありがとうございます。 そうですね色々なケースがあると 思いますし文章ではすべて伝わらないでしょうし・・・ 安易に裁判すれば勝てるとか 全額返ってくるとかそういうものでも ないという事ですよね・・ 相手の出してくる金額と妥協点があれば こちらも考えてみようとは思っているのですが とりあえずキモチの上でも色々知識があれば あわてないで対応できると思うので 今のうちに情報を集めておこうと思っています。 アドバイスどうもありがとうございました。
- MUNAgata
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初めまして。 私も現在敷金返還について不動産屋と争っております。 私の場合も「退去時クリーニング代の費用は全額借り主負担」とする特約が有ります。 しかし特約があればなんでも大家のいいなりにしなければならないというものではありません。 リンク先のブログの作者も、上記特約がありながら敷金の大部分をを取り戻しております。（2006.04.03 【判決解説その3】クリーニング参照 大変参考になるので、訴訟も辞さない覚悟でしたら他の箇所も熟読された方が良いでしょう。） 特約が無効になった判例もいくつもあります。 したがって、訴訟を起こせば勝つ可能性は十分にあります。 もちろん負ける可能性も有りますが。 写真は必ず撮っておいて方が良いでしょう。 デジタルデータは、編集が容易なため、裁判の証拠として提出するのはネガフィルムを使った写真の方が良いと聞いたことが有ります。
お礼
MUNAgataさん コメントどうもありがとうございました。 とても参考になりそうなＨＰですね！ 教えていただいてありがとうございます。 まだ退去はしていないのですが その日にそなえて色々と情報を集めて つけいれられないようにしておこうと 思っているところです。やはりデジカメより 普通の写真の方がいいのかもですね・・・ ほんとに色々ありがとうございました。
- yachtman
- ベストアンサー率45% (221/482)
宅地建物取引主任者免許を持ち、個人でも賃貸人をしている者です。 民間人同士の契約は、http://www.court-law-office.gr.jp/mini-jiten/jiten-html/ka-line/ke/keiyaku-jyuu-no-gensoku.htmのとおり、契約自由の原則が適用されますので、回答1は正解です。 但し、公序良俗や法令(判例を含む)に抵触する部分に限って無効となります。 借り主に、畳取替・襖張替・ルームクリーニング費・破汚損の負担とする判例が次の通り１５件あります。 ●福岡地裁H16.8.6.●名古屋簡裁H16.1.30.●東大阪簡裁H15.1.14.●名古屋簡裁H14.12.17.●東京簡裁H14.9.27.●東京簡裁H14.7.9.●神戸地裁H14.6.14.●東京地裁H12.12.18.●仙台簡易裁H]12.3.2.●東京簡裁H11.3.15.●春日井簡裁H9.6.5.●伏見簡裁H9.2.25.●横浜地裁H8.3.25.●東京簡裁H7.8.8.●東京地裁H6.8.22. この１５件は、賃貸借契約書に畳取替・襖張替・ルームクリーニング費・破汚損の負担とする旨の記述はありませんでした。 質問１について 質問者様の場合は、畳取替・襖張替・ルームクリーニング費・破汚損の負担が記載されているうえ、前記１５件の判例を鑑みると、これを拒むことに正当性はないと推察します。 少額訴訟に挑んでも勝てる可能性は高くないでしょう。 質問２について 契約は双方の合意があってこそ成立するものですから、呑めないのでしたら解約を申出るという策があります。 質問3について 日付入り写真(デシカメ含む)は、カメラの日付設定を自由に変えられます。 賃貸人にしてみれば「賃借人が破汚損したから、あわててカメラの日付設定を変えて撮ったでしょ」と言うでしょう。 録音は、裁判のとき録音内容よりも録音前と録音後の遣り取りを注視しますので、証拠になりにくいです。 私の場合は、賃貸人の立場ですので、綺麗な原状で引き渡したことを立証するため、A3版の紙に賃貸借物件の画像を沢山プリントしたうえ、その紙に公証役場の確定日付印を押印させています。 なお、国土交通省のガイドラインは、しょせんガイドラインですので参考資料に過ぎません。 国土交通省のガイドラインと契約自由の原則が競合した場合は、国土交通省のガイドラインが優先されると云う者がいますが誤りです。 この場合、契約自由の原則が優先されます。
お礼
yachtmanさん コメントありがとうございました。 とても細かく教えてくださって 参考になりました。ありがとうございます。
- nachiguro
- ベストアンサー率33% (621/1841)
こんにちは 私も経験者なので・・・ (1) 仲介の不動産屋云々は口頭だと思うのですが、もしそれが本当でしたら覚書若しくは公正証書のような文書に残しておくのが良いかと思います。 (2) 確かに請求自体は不当請求ともいえるので却下申請を自治体の不動産相談所なる機関があり、そこにその内容を伝えるとかするなどして自身の正当性を訴えれば問題なく勝てるとおもいます。また、あくまでも個人的な見解ですが原状復旧に関しての敷金の償還は、本来月額で納めている家賃で賄うのが正当であり、敷金だけの少額訴訟を行っても間違いなく勝てるとは思いますけど・・・ (3) 私の場合、東京在住で賃借人の原状回復義務の負担比率が契約書に6年で20パーセントと記載されており、その点を衝いたのですが「一度」撥ね付けられました。 しかしその会社は財団法人賃貸住宅管理協会に加盟しており、宅建所持者の重説で「その法人の意向が20％の負担になっている」と説明があったので、その内容を法人に確認し相違点がハッキリしたため、変な言い方ですが管理会社と所謂「司法取引」的な対応（20％の負担比率を10％にしないと都に報告し営業停止に追い込む）をとれました。よって最終的には契約書の押印後でも内容変更は「正当性があれば」いくらでも可能でなんです。 (4) 前回の退去時は新築だったこともあり全くやっていませんでしたが、今回は築年数がかなり経ったマンションなのでデジカメで気になる箇所は外壁から内部まで60平米強の居住空間で300枚近く撮影し、その問題指摘点の書類、写真、ＣＤ一式を2つ用意し1つを「大家」にもう一つは私がきちんと保管しています。（管理会社はあくまでも代行なのでご注意を） そして注意する所は誰にでも言うのですが、全て文書化にしておく事が大事である事を忘れてはいけません。特にファックスがあれば一番有効ですが、彼らは後で言った言わないの話に繋がりかねませんのできちんと文書化してください。 私もやり取りのイニシャルは電話ですが、回答は全てファックスにしろと徹底させています。
お礼
nachiguroさん とても細かく教えてくださりありがとうございます。 最初に入居した時はきちんと汚れや破損箇所等紙面に して管理会社に渡していますが大家が途中で変わり 管理会社も変わっています。なのでどうなるのか 本当によくわからないのですが書面や写真等 記録がとても大切なことがよくわかりました。 本当にどうもありがとうございました！
- nooon
- ベストアンサー率0% (0/1)
私も同じように契約書に特約があり契約しました。不動産会社からも同じ様な事言われました。来月退去で宅建協会や消費者センターに問い合わせしています。 私の場合は説明がきちんとされておらず、契約書無効とも言われました。pisupisuさんはきちんと説明受けているですよね？ 宅建協会は契約書にサインしても、借りる側にあきらかに不利な契約は無効と言ってました。消費者センターは説明があったら契約書は有効と行ってました。退去の時に不満があれば、契約書持って相談に行ってみた方がいいですよ！敷金トラブルの本なども沢山でていますよ！「敷金は100％返して頂きます」などなど・・ 私も来月退去の時デジカメと一様ビデオもとります。 お互いスムーズに納得できる敷金返金あるといいですね～
お礼
nooonさん コメントありがとうございます。 私の場合、最初の契約の時は説明をしてもらいましたが更新時には説明がなかったんです。 途中で大家や管理会社も変わってしまっているので そのへんでうまく交渉できたら・・・と思っていますがやはり準備しておくにこしたことはないですもんね 私はビデオは持っていないのですが退去に備えてＩＣレコーダーを購入しておこうと思いました。 色々と相談できる窓口も教えてくださってありがとう ございます。早速相談してみます。 本当に助かりました。ありがとうございます！ 御互い頑張りましょうね。
- 6dou_rinne
- ベストアンサー率25% (1361/5264)
そういう契約を了解して入居した以上、あとになってとやかく言うのは信義則に反しますので、だまされたとか言うのでない以上裁判で勝てるかどうかはわかりません。
お礼
6dou_rinneさん コメントどうもありがとうございました。 そういう考え方もあるのですね。 参考になりました。ありがとうございます。
お礼
kuro_ponさん コメントありがとうございました。 kuro_ponさんも私達と同じような特約だったの ですね。ほぼ全額取り返せたのですか！ すごい！とても心強いです。 消費生活センターに電話したら「少額裁判すれば ほぼかえってくるしクリーニングも常識的な範囲で 掃除をしていれば払わなくてかまわないんですよ 目標は全額返金ですよ頑張ってくださいね」と 言われたのですが、こちらでは色々な意見があるので 実際、私のケースがどうなるのか不安で・・・ 今度住むところも同じ特約がついていたのでほんと びくびくしていたのですがkuro_ponさんの お話を聞いて少し自信がわいてきました。 やっぱりカメラはフィルム式のもの でとっておこうと思います。 細かいことまで教えてくださって本当に 参考になりました。どうもありがとうございました。