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借地権なのか使用借権なのか？
寺が貸している土地についてお聞きします、 寺の土地に家を建てて老夫婦が住んでいます、 ８０年以上前に先々代の住職から、老夫婦の奥さんの父親（２０年前に他界）が借りたものです、 当時の事ですので、口約束で契約書もありません、 年月が過ぎ、寺は先々代から先代の住職（先々代の息子）に引き継がれていたんですが、 先代の住職が３年ほど前に突然亡くなり、この寺で修行中だった人が今の住職になっています、 それから、先代の住職の奥さんが寺を出られるとき寺の資料などほとんどを持っていってしまったので、 先代の住職が地代を幾等もらっていたかなどはまったく不明です。 １年ほど前に残された資料から、 借主（２０年前に他界）が亡くなったら、借りている土地を返すと記した紙が見つかりました、 しかし借主（２０年前に他界）の署名はしてあるんですが住所もない印鑑も付いてないお粗末なものでした、 だめ元でいま住んでいる老夫婦にその紙を見せたんですが、 先代の住職にそのまま住んでもいいよと許可をもらったと言って知らぬ存ぜぬを決め込まれました。 住職に確認すると、貸している土地の固定資産税６万５千円（年）は寺が払っていて、 毎年もらう地代は７万円（年）とゆう事でした、 そこで質問ですが、これだけ見れば借主に、借地権はなく使用借権だと思うんですが、 借りた当時のことが不明なので判断がつきません、 現在の状況をもって借地権はなく使用借権だと主張する事は可能なんでしょうか？ ＊これらは私が直接関わっているものではないので細かなところは分かりません。
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＃１，２です。 >例えば５年以内に家を解体し更地にし土地を寺に返すとゆう契約を、 住所、氏名、印鑑付きで交わしたとします。 しかし５年以内にその契約が実行されない時、 裁判等起こせばこの契約を実行させる事は可能でしょうか？ 使用貸借なら可能ですが、借地権だと難しいです。 借地権があったとしても、おそらく期間の定めのない契約になっているものと思います。 期間の定めのない契約の場合、契約を解除するには以下の２つの条件が必要です。 １）６ヶ月以上前に申し出ること ２）地主に正当な理由があること 期間のある契約の場合、更新を拒絶するには半年以上前から１年の間に申し出る必要があります。これを参考にすると５年以上前に交わした契約があっても半年から１年の間に改めて連絡しておかなければならないと思います。 つぎに正当な事由が絶対必要です。 その場合、今までの経緯や、その土地を貸し手が使用する必要性と、借り手がその土地・建物を使う必要性の比重、土地の利用状況（建物があるかどうかなど）、そして財産の提供の具合（いわゆる立ち退き料や代わりの土地）などを総合的に検討して、地主の正当性があると判断されれば、解約は認められますし、地主の正当性は認められないとなると、解約は認められません。 ただし、住居で使用しているとなると住み手の必要性は高いので、立ち退き料が必要となると思います。 なお、借地法などは強制法ですので、借地法に反する契約は無効となりますので、契約があっても借地法が優先され、先の条件を満たさなければなりません。 契約があれば、今までの経緯として参考にはされるでしょうけど、決定打にはならないと思います。 なお、旧借地法では、期間の定めのない場合借地上の建物が朽廃したときは借地権が消滅することになっていたそうです。 借地にある建物の具合も影響すると思います。 ＃１補足欄への補足 ＞これに対して使用借権は借主が亡くなった場合、相続人が更地にして貸主に返す 使用貸借の場合原則はそうなっているのですが、判例の中には、「地上に建物を所有することを目的としている場合、建物の用途を優先して、借り主の死亡をもって、使用貸借が当然終了する（つまり相続しない）ことにはならない」（東京地裁 平成５年９月１４日半穴）というのがありますので、必ずしもそうならないようです。
＞回答がよく理解できないんですが（申し訳ないです）、 ＃１です。補足します。 ＞借地権なのか使用借権なのかが非常に重大問題なんです。 まず使用貸借というのは、ほとんど無料で貸し借りすることの法律定義だと思って下さい。 通常は友情などの人間関係があって行われるものですので、解除するのも簡単にできることになっています。 借地権（賃借権、地上権）だと借地借家法（契約当時だと借地法だと思います）の対象になり、借り手が強く保護され、契約を解除することが困難になります。 つまり使用貸借か借地権かで法律上取扱が大きく変わりますので、質問者のおっしゃるとおり重要な問題です。 前置きが長くなりましたが、本来使用貸借はただで貸すことなのですが、＃１で紹介した民法条文により、借り物の維持にかかる必要経費は借り手が負担することが決められています。 借地権だとすると、借地法ですごく借り手有利、貸し手不利に扱われます。 本来財産の利用権利はその所有者にあるので、契約で自由に取り決めることができるのが日本の法律の原則ですが、建物の所有を目的とする土地の賃貸については借地法・借地借家法で簡単に貸し手側から契約を打ちきることができないように制限しています。つまり借地法などはある意味個人（貸し手）の権利を侵害する法律です。 そのため、その適用は慎重に行うことになっており、必要費相当の賃料しか設定していない場合、それは借地契約ではなく、使用貸借契約と見なす場合があります。実費程度の賃料で借地契約と見なして借地法を適用するとあまりにも貸し手にかわいそうだからです。 それがネットで見かけたということの内容です。 ＞上記の記述に一致し借地権はなく使用借権だと主張する事は可能なのではと思ったしだいです、 そういうことは可能だと思います。 ただし、 ＞先代の住職以前は固定資産税の３倍は払っていたと主張された時、 ＞現在の状況をもって借地権はなく使用借権だと主張する事は可能なのかが知りたいんです。 契約条件もあやふやで長期にわたる問題なので、難しい問題ですので、弁護士などの専門家に相談すべき案件です。 ここからは私個人の見解ですので、参考にとどめて下さい。 契約当時は借地権だったと見なされる可能性が高いと思います。そうなるとそれがいつまであったかということです。 まず、借地借家法（契約当時は借地法だったと思いますが、今の法律しか私は知りませんので、借地借家法を参考にします）では、契約期間を定めていない借地契約の期限は３０年までです。 ８０年経っているということは、借地契約ならば最低２回は更新しているはずです。 更新していると見なせれば、借地契約は継続していると考えられます。ただし、固定資産税などの上昇と比べて、不相応に賃料が安くなった場合は、賃料を値上げをすることが可能です。 逆に更新をせずにある時期から、賃料を値上げしない代わりに、使用貸借に切り替えたということも主張できる可能性があるのではないでしょうか？ でも、特に最初は借地契約だったようですので、契約期限（借地法で定めた期限）がきれた段階で、何の話し合いをしていなければ、また、契約が切れても借り手がそのまま住み続けているのに貸し手が意義を申し出なければ、自動的に前回と同一条件で更新されたと見なせますので、単に賃料の値上げをしていない借地契約であるとみなすのが一般的だと思います。 なお、８０年前の法律に基づく契約ですので、私の持っている知識とは食い違うかもしれません。また、８０年も経っていると建て替えがあったものと思いますが、建て替えについてはいろいろな条件により、契約方式が変わることもあります。 専門家に相談した方がよいです。
お礼
詳しい回答、感謝します、 やはり一筋縄ではいかないですね、 おっしゃるように専門家に相談したほうがいいみたいですね。
補足
もう一つ質問させてください、 仮に借地権が存在するとして、現在住んでいる老夫婦に書面で、 例えば５年以内に家を解体し更地にし土地を寺に返すとゆう契約を、 住所、氏名、印鑑付きで交わしたとします。 しかし５年以内にその契約が実行されない時、 裁判等起こせばこの契約を実行させる事は可能でしょうか？ それともはやり借地権が優先されて、例え契約を交わしていたとしても、 強制的に契約を実行することはできないんでしょうか？
＞現在の状況をもって借地権はなく使用借権だと主張する事は可能なんでしょうか？ 使用貸借というのは、友人などで無料で貸すような行為を法律で定めたものです（民法５９３条から６００条参照）。 （借用物の費用の負担） 第五百九十五条 借主は、借用物の通常の必要費を負担する。 ２ 第五百八十三条第二項の規定は、前項の通常の必要費以外の費用について準用する。 上記の条項により、固定資産税など必要費相当の賃料が支払われている場合、使用貸借として見なされることがあるからだと思います。 なお、借地権には地上権と賃借権があり、地上権は物件として、登記することができます。 だから一般に借地権は賃借権とすることが多いですが、この場合その土地に建てられた建物が登記されていることが必要です。
補足
回答がよく理解できないんですが（申し訳ないです）、 ネットにこんな記述があったんですが、 固定資産税額程度の低廉な地代では、賃貸借とはいえず、無償の使用貸借（民法５９３条）となります。 使用貸借であれば、それは借地法で保護される「借地権」ではなく、 「使用借権」に基づいて土地を借りて建物を建てただけということです。 それで貸している土地の固定資産税６万５千円（年）は寺が払っていて、 毎年もらう地代は７万円（年）とゆう事でしたので、 上記の記述に一致し借地権はなく使用借権だと主張する事は可能なのではと思ったしだいです、 しかし先代の住職が突然亡くなられた為、引継ぎがなされないまま今の住職に代わったので、 先代の住職がいくら地代をもらっていたのか等が不明なんです、 したがって現状は固定資産税６万５千円（年）は寺が払っていて、毎年もらう地代は７万円（年）なんですが、 先代の住職以前は固定資産税の３倍は払っていたと主張された時、 現在の状況をもって借地権はなく使用借権だと主張する事は可能なのかが知りたいんです。 借地権は借主が亡くなった場合、相続人に借地権が引継ぎされる、 これに対して使用借権は借主が亡くなった場合、相続人が更地にして貸主に返す、 こう私は認識してるんですが、 とゆうわけで借地権なのか使用借権なのかが非常に重大問題なんです。
お礼
ご回答ありがとうございます、 旧借地法とはそれほどまでに借主にとって有利なんですね、 大変参考になりました。