マンション売主に対するこの要求は過剰ですか？

質問

約１半前に入居が始まったマンションです。
入居当初から雨が降ると駐車場のアスファルトに水溜りが出来る箇所がありました。そこを売主は水溜りの箇所だけを埋める工事をしました。
水溜りを埋めただけなのでツギハギのような状態で大変見栄えが悪くなり、再度全面的に張り替えるように理事会で要求をしました。全面的に張り替えを要求したはずが、結局大きなツギハギに変わっただけで、また再度全面張替えを要求しています。そこで理事会と売主でやるやらないの繰り返しらしいのです。

過去の投稿をhttp://okwave.jp/kotaeru.php3?q=2159242拝見すると。
一部回答者の方から「売主は水がたまらないようにすればいいだけ。」とあります。
ということは、やはり全面張替えは過大な要求なのでしょうか？
売主が全面張替えをしないということは、この要求は法律上も理事会側はかなり不利なのではないかと思っております。
（売主はプロなので法的根拠をもってやっていると思うのですが・・）

私自身、もちろん全面張替えをしてもらえるに越したことはありません。その一方でもし法的に不利な要求をしているのであればどこか妥協点を見出し他にもある山積みな案件を進めていったほうがいいとは思います。

質問をまとめると、
水溜りに対して法的に売主はどこまで直すべきなんでしょうか？
もし今の理事会が売主に対して求めていること（全面張替え）が過剰であるなら、この件の落としどころとしては、「今の状態が限界です」と言った感じに住民側に説明して終わりでいいのでしょうか？
それで反発してくる住民がいても理事会は放っておけばいいのでしょうか？

いつか自分も理事になる身なので何回かオープンな会には出席させてもらわせてます。いただいたアドバイスを今回の理事の方に伝えることができるかどうか不安はありますが、後学のためにもアドバイスをお願いいたします。

回答No.3

kita52326 · ベストアンサー

売買契約時の契約書に付随するアフターサービス基準というのがあったと思います。

会社によって若干内容は違うかもしれませんが、不動産協会の標準タイプでは、
アフターサービスの対象に該当するか否かの判断、修補方法は売主が判断し、
構造耐力上または機能上必要な範囲で行うので部分修補となることがある、
となっています。
売主はこれを根拠にして対応しているはずなので、
全面改修は過剰な要求であるということで断っているのだと思います。
実務的には売主・買主で協議しながら補修をすすめていくのでしょうが、
法的には上記の契約関係が成り立っていますので、
双方の距離感があまりにも大きいと売主が歩み寄る可能性は低いと思います。

買主として納得がいかないという場合の手段としては、
民法の瑕疵担保責任(宅建業法、品確法にも特則あり)で組み立てることも可能ですが、
これは挙証責任が買主側にあります。
瑕疵の法的意味は「目的物が契約に定められた内容や社会通念上必要とされる性能を欠いていること」ですが、
水溜りの現状が瑕疵にあたること、それによる損害額を買主側が示すことになります。
（民法の瑕疵担保では損害額を示す必要有り）

アフターサービス（不動産協会の標準タイプの場合）は、一定の現象が認められると売主が判断すれば、売主の判断に基づく補修を無償でするという契約で行っているものなので、法的な意味での瑕疵にあたるかどうかとは直接は関係ありません。
問題の駐車場の水溜りが、法的にも瑕疵といえる状態でその損害額が全面改修費用に相当するというのでなければ、過剰な要求ということになると思います。
実際の売主の現場判断には多少の幅があるとは思うのですが、当然の要求だというお考えで突き進むと、だんだんガードが固くなって却ってよくないと思います。

http://www.fdk.or.jp/related-data/afterservice/data/aftera.pdf

お礼

お礼が遅くなり申し訳ありませんでした。
大変詳しく、法的根拠に基づいたご回答で助かります。
こういった話は感情的になってはいけないと思ってましたので・・。
理事会に対しどこまで意見が言えるか自信がありませんが、大変参考になりました。ありがとうございました。

回答No.2

m_inoue

大家してます

過大な要求でしょう

退去時に壁紙を剥がしていると全面貼り替えを要求する大家並の要求です．．．（笑）。

＞「今の状態が限界です」と言った感じに住民側に説明して終わりでいいのでしょうか？

正解でしょう

道路工事の跡の復旧をみれば見当が付きます

回答No.1

6dou_rinne

全面張替えの要求は過大でしょう。
売主の側としては水がたまることをなくすればよいので全面張替えの要求に応じる義務はありません。

お礼

早速のお返事ありがとうございます。やはり過大ですよね・・。
ここ何回か総会やその他の会で駐車場の張替えの件ばかりでかつ、売主側の誠意がない、対応が遅いと何も進展がありません。
確かに交渉の一つとして諦めずに対応することも大切かと思いますがこの辺が引き際のような気がしてなりません。ただ、皆が一致団結しているところで水を差すような発言はできず（理事でもないわけですし）。その他過大な要求もあり少々交渉の仕方、理事会の進め方に疑問を持ってしまっています。