マンションの貫通クラックについて、売主にどのような保証を求めていけばよいでしょうか

質問

私達のマンションは少し変わった形状をしており、2階部分に駐車場があるのですが中央が吹き抜けになっています。竣工後1年半のある大雨の日、1回駐車場の天井のヒビ割れから大量の水が滝のように流れているのを発見し、施工業者に連絡したところ、Vカット工法で補修してくれました。補修後1年で再度水漏れが始まり、鍾乳石のようなもの（白華）が沢山出来ました。再度業者が補修してくれましたが不安でたまりません。私は8月から管理組合の理事に就任し、理事会でこの問題に取り組むことになりました。今のところ売主は、話し合いに応じてはくれますが、乾燥収縮によるクラックだからそのつど補修すれば問題ないの一点張りです。理事会で話し合い、保証期間の10年を延長するように交渉しましたが、会社としては出来ないとの返答でした。これから粘り強く交渉を続けていくことになりそうですが、いったいどのようなことを売主に求めていけばよいか、また、理事会としてどのように行動すればよいかよくわかりません。詳しい方がいらっしゃいましたらアドバイスをお願いいたします。（このような質問をするのは初めてですので、ルール違反や失礼な点等あるかもしれません。お許しください。よろしくお願いいたします。）

回答No.8

OldHelper · ベストアンサー

Ｎｏ．２です。
竣工１年半で床のひび割れが多数発生していて、雨漏りにつながっているのなら、
コンクリートの不具合ではありませんか？
ひび割れがどの位置に入っているのかによっては構造強度も問題になります。
通常は、乾燥収縮によるひび割れで、床を貫通して雨が漏ることは極稀です。
第３者の専門機関に調査を依頼されるのが無難だと思います。

雨対策としては、吹き抜け部分に上屋を付けて駐車場部分に雨が吹き込まないような
根本的な対策が必要と思います。
延べ床面積の関係もあるので、テントで設置されればいいと思います。
これは設計上の欠陥と施工上の欠陥ですから売主に費用負担を求めてもかまわないと思います。

お礼

何度も教えていただいて、だんだん今後どうするべきか方向性が見えてきて希望が持てるようになってきました。これもOldHelperさんをはじめ、沢山の方の心のこもったアドバイスをいただけたからです。マンション理事会のメンバーは、とても責任感が強く頼りになる仲間達であるのですが、全員素人なので、ネット等で知識が増えても実際どうするべきか決断出来ずにいたのですが、次回の理事会で、第三者機関に調査の依頼をすることを提案し、しっかりと診断していただいた上で業者と向かい合っていこうと思います。これからも色々難しい局面を迎えたときは、是非お力をお貸しください。何度もアドバイスいただけたこととても感謝しています。これからもよろしくお願いいたします。

回答No.7

OldHelper

Ｎｏ．２です。再回答します。
建物の防水は「防水加工」ではなく、「防水層」を作ります。
コンクリート構造物の上に丈夫な防水層を作ります。
下地の構造体が動くような場合（ＡＬC版など）は下地に密着させない工法を
選んで防水層を作ります。
駐車場のように重量物が防水層の上を移動する場合は、保護のために
コンクリートを１０センチほどの厚みで打設します。
最近はアスファルトではなく樹脂の塗布防水で駐車場の床に塗る材料も
できていますが、下地コンクリートがひび割れすると防水層も切れてしまいます。

話し合いでの先方の説明は、苦し紛れの言い逃れのように感じます。
専門家を交えて話し合えば詭弁は通りません。
マンション住人に建築関係者はいませんか。
専門家が同席しているだけでも態度が変わるものです。

お礼

OldHelper様、毎回わかり易く適切な助言ありがとうございます。色々情報を検索したときにいまひとつ理解できなかったことがだんだんわかってきた気がしています。私達のマンションは樹脂の塗布防水がされていますが、2階全体にかなり沢山ひび割れが出来ており、補修跡だらけです。早めにもっと丈夫な防水層を作り直したほうが良いのでしょうか。それとも現在のままで、補修を続けながら話し合いを続けていても大丈夫なのでしょうか。一生住み続けたくて思い切って購入し、愛着のある物件なので、最善の手立てを講じたいです。もう少し助言をいただけるととてもありがたいです。よろしくお願いいたします。

回答No.6

OldHelper

No.2です。
追加説明によると、２階が駐車場で、３階床（屋上）中央部分が吹き抜けになっていて、
駐車場の床に雨が直接当たるようになっているようですね。
それならば、設計上の欠陥です。
直接雨が当たる部分は「屋上」ですから防水が必要です。
２階の駐車場床に防水がされていないことが原因です。
ひび割れからの漏水は発生して当然のことです。
２階床の雨が吹き込む部分：吹き抜け部分から＋２ｍくらいの範囲に防水施工を要求しましょう。
排水設備も当然設けてもらいましょう。
設計上の欠陥です。
気がつかずに施工した業者にも責任の一部はあるでしょう。

お礼

OldHelperさん、再度の詳しい説明をありがとうございます。もう少し知恵をお貸しください。防水に関してですが、先日の業者と理事会との会のなかで質問したところ、「防水加工はしてある。ウレタンなどを使ってもっと厚い防水加工することも可能であったがあえてしなかった。なぜなら、もしクラックが入り浸水等があった場合に発見がしづらいからである。」ともっともらしく返答していました。素人考えですが、クラックが入り浸水することが前提のような理論であり、もし仮に今回のように浸水が貫通して雨漏りしなければどっちにしろ発見できないのではないかと思い、この2点について質問しましたが、あまりきちんと返答をもらえませんでした。屋上の駐車場などの場合、クラックの発見のために防水加工を薄く仕上げるというのは正しいやり方の一つなのでしょうか。教えていただけると助かります。（排水に関しては、傾斜と細い溝でうまくいっているように感じます。）

回答No.5

dekacho

第三者等の介入についてですが、ご心配はごもっともです。しかし「プロ」のコンサルタントであればそう心配する必要はありません。（近所の知り合いの工務店のオヤジじゃダメです。）エージェントですので理事会がなぜ第三者を雇ったのかなど売主にいちいち説明する手間もありません。
これまでの補修方法、これからの改善方法の妥当性を売主と打ち合わせて、噛み砕いて理事会に説明してくれることでしょう。
売主側からしても、これまでの対応に問題無ければ煙たがれることはなく、理事会にいちいち説明したりする手間が省け、専門家同士の話合いができるので、歓迎されはしませんがビジネスライクに話を進めていくことと思われます。
大規模修繕（長期修繕計画）のコスト面や技術面、紛争解決、遵法性、構造、設備など得意分野がさまざまですが、見積取ったり面接してから決めることも可能です。

お礼

dekachoさん、再度の回答ありがとうございます。10月の理事会でさっそく第三者機関による検査等を提案してみます。専門家にもいろいろな得意分野があるようなのですが、お願いする第三者の選定はどのように行うのがよいでしょうか。何か協会のようなものに問い合わせればよいのでしょうか。アドバイスいただけるとありがたいです。

回答No.4

inon

床には防水処置が取られていないと言うことでしょうか。
滝のように水が漏れるのは異常です。
そもそも、そのような状況では、Vカット工法等では補修は無理です、根本的に直さないと、鉄筋が錆びてコンクリートの爆裂の恐れがあります。
業者はあまり誠意がないようですので、早急に専門家に頼んで補修方法をレクチャーしてもらった方が良いでしょう。こちらが理論武装して取り組まないと
業者の思うままに繰られてしまいます。是非とも費用はかかりますが、専門家に調査を依頼してください。

お礼

専門家の方のアドバイスがいただけてとても感謝しております。是非もう少し教えていただきたいのですが、2度同じところから水漏れしているのですが、業者の方（会社代表の設計士さん）「マンションは補修が一番大事であり、今回のような水漏れもよくあることで、ほって置けば爆裂等に発展するが、毎回しっかり補修すれば全く問題ない」と言い切っておられました。たった1年半で貫通クラックが発生し、さらに浸水しているのですが、本当に大丈夫なのでしょうか。また、補修法としてどのような方法がベストであるのか教えていただけると、今後の話し合いで提案していけるのでありがたいです。よろしくお願いいたします。

回答No.3

dekacho

住戸の天井や床などであれば都度対応でもいいと思いますが、駐車場の床ですと１ｔ前後の重量物が行き交う訳ですから補修してもクラックが開いてきてしまう恐れがあると思います。
早い段階で根治しておかないと、売主は小手先だけの都度対応で延ばし延ばしにして、そうこうしているうちにアフターサービス期間や瑕疵担保期間も終わってしまいますので、他の回答者の皆様がおっしゃられているように、関係者を集め、さらに第三者的専門家を交えて対策をすることをお勧めします。
第三者的立場の専門家を入れると、それなりのお金がかかるかもしれませんが、長い目でみると安上がりになると思います。

お礼

回答いただきありがとうございます。沢山の方のアドバイスに、本当に力づけられます。実は、つい先日も業者と理事会で話し合いを持ったのですが、4回目の会合にもかかわらず、第1回目とほとんど変わらない展開で、おっしゃるとおり引き伸ばされているとしか思えない状況です。ただ、ヒビ割れやその他のトラブルに対しての対応はとても早く、すぐに補修等してもらえるので良心的な業者さんであると感じており、感謝の気持ちも多々あるためこれまで言われるまま受け入れていましたが、もし専門的な第三者等の介入などを持ちかけると、変な感じになってしまわないか心配なのですが、実際はどうなるのでしょうか。教えていただけるとありがたいです。

回答No.2

OldHelper

現状がわかりにくいのですが、２階駐車場の天井ということは３階の床ですか？
３階の床は屋上になっているのですか？
「竣工後1年半のある大雨の日、1回駐車場の天井のヒビ割れから大量の水が滝のように」とありますが、
一回だけでその後は無かったのですか？本当に滝のような大水ですか？
どこから来た水ですか？
吹き抜け部分からあふれ出た水ですか？

まず、床のひび割れから滝のように大量の水が流れていたのなら、ひび割れとは言いません。折損です。
Ｖカットで補修したのならひび割れでしょう。
大きなひび割れならエポキシ樹脂の注入をしなければ治りません。
Ｖカットは表面だけですから、再び水が侵入したら、石灰のつららができます。

構造体が折損しているのなら補強工事が必要です。
大きなひび割れでも構造上安全なら、注入によって水漏れを防ぐか、
表面に防水処理をして水漏れを防ぎます。

吹き抜けの立ち上がりがひび割れして水が漏ったのなら構造の問題ではありません。
軽微な問題です。防水処理すれば済む話です。

第３者の専門家に確認をしてもらわないと何とも言えません。

お礼

回答いただきありがとうございます。現状についてもう少し詳しく説明させていただきます。建物の形状は、上から見るとロの字型をしており、2階の床が駐車場になっており、中央が露天になっています。（説明が下手で申し訳ありません）雨が降ると駐車場に降り注ぐのですが、その水が1階天井のひび割れ（5～6ｍ）から大量に流れ落ちていました。また、鍾乳石みたいな物も十数か所出来ていました。業者はｖカット・エポキシ樹脂注入による補修を行ってくれました。再度同じ箇所から水漏れした後説明会を持ってもらったところ、業者の説明ではこれ以上の補修方法はなく、今後再び水漏れしてもすぐ補修すれば大きな問題に発展することは絶対にないと言い切っていますが本当なのか不安です。私達のマンションの形状で、現在の補修方法で大丈夫なのでしょうか。
　お礼なのに、さらに質問を重ねてしまいましたが、どうか助言をいただけると心強いです。よろしくお願いいたします。

回答No.1

mimicann

>>私達のマンションは少し変わった形状をしており
施工業者じゃなく、設計士が悪いのでは無いですか？
変わった形ならば、施工業者がどうにもならない場合があります。
雨漏りしないように形も少し変えないと悪のでは無いですか？
施工業者に雨漏りする理由を聞きましたか？
もし、原因が分かっているのならば、大規模工事になるかもしれませんが、施工業者が雨漏りしない方法を知っているかもしれません。

設計士は机上の理論で、現場での施工性を考えずに見栄えだけで図面を書くこともあります。

>>保証期間の10年を延長するように交渉しましたが
施工業者じゃなく変わった図面を書いた設計士にも保証も求めたら如何ですか？

お礼

まずは、回答してくださって本当にありがとうございます。こんなに早くアドバイスがいただけるとは予想していなかったので、とても勇気付けられました。　
　今現在、理事会として売主に説明を求めて直接話し合いを持っているのですが、過去3回の話し合いにはすべて売主の代理人として設計事務所の社長が来て、毎回乾燥収縮によるクラックで問題ないですとしか発言してくれない状況です。何とかもう少し安心できるような説明や保証がほしいのですが、話し合いを続けるほど不安感は増す一方です。是非今後ともアドバイスをよろしくお願いいたします。