住宅ローンの組み方について

質問

2400万円の住宅ローンをろうきんの35年全期間固定3.1％で組む予定で月々の支払いは94000yen（ボーナス払いなし）となります。

現在は共働きで世帯年収は800万円、子供もいませんので月々の返済額としては問題ないし、貯蓄も月に10～20万は出来ます。

ですが来年夏以降に子供を作ろうと思っていて、子供が出来たら私は仕事を辞める考えです。そして少なくとも子供が小学校に上がるまでは専業主婦でいるつもりです。
私が退職したとしても、月々の支払い自体は主人の年収（500万円）で問題なく支払えると思うのですが、月々の貯蓄が出来ないのではないかと不安です。

（ボーナスは主人の会社は結構出る方なのですが、アテにするのは恐いので、出れば全額貯蓄して基本的にないものとして考えようと思っています。
）

そこで全額35年固定ではなく、半額1200万円を35年固定、残りの半額1200万円を当初3年固定型変動金利1.35％にすると支払いは月83000yenとなり、月々1万円の貯蓄が出来ることになるのですが。

こんな微々たる貯蓄は無意味でしょうか？
主人の年収のみでも全額全期間固定金利での返済が可能なのであれば今のご時世、全額全期間固定で組むべきですか？

また、住宅購入に関わる費用（頭金・諸費用・新居家具引越し費用）を支払った後に200万円貯蓄が残るようにしているのですが、購入後も少なくとも半年は共働きを続けるので、リストラや病気などに対するリスクは低いと考え、もう少し頭金を増やして借入額を減らすべきですか？
（例えば手元には50万円残す事にして、借入額を2400万円-150万円＝2250万円にする）

私としては非常事態に備えて200万円は残しておいた方がいいのかなとも思う半面、もう少し月の返済額が減れば安心して仕事を辞められるという思いもあり、悩んでいます。

アドバイスよろしくお願い致します。

回答No.6

noname#35582 · ベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です（ＦＰについては２級技能士の資格までしか取っていませんtが）。
長文の回答になりますが、しばらくお付き合いください。

まず、ろうきんの住宅ローンについてですが、返済能力からのみ判断すれば、ご主人の単独借り入れでも充分に審査に通る水準ですね。
毎月の返済額が（正確に書けば）93,709円。
年間返済額は93,709円×12か月＝1,124,508円。
年収が500万円だとして、他の借り入れやクレジットカードの保有がなければ、総返済比率は1,124,508円÷5,000,000円×100＝22.4％ということになります。
年収500万円ですと、この返済比率が「30～40％以下ならばＯＫ」と見る金融機関が多いと思います。
25％以下ならば「返済に無理はない。」と見ます。

ですから、仮にご質問者さまが出産により離職され、ご主人のみの収入となっても、問題はないと「数字上では」判断します。
ただ、金融機関で基準や規定に基づいて「無理なし」と判断しても、ご家族の状況や先々のライフプランというのは、お宅によって違うものですから、住宅ローンには「一般的に」とか「普通」という言葉は向かない－と、私は思っています。

> 月々の貯蓄が出来ないのではないかと不安
これについては、ご質問者さまの「普段の」生活が分からないのでお答えしようがありませんが（生活の「スタイル」というものは変えようと思ってもなかなか変えられるものではありませんので）、現在のご主人の「毎月の手取り給与」からシミュレートで得た毎月の（見込）返済額93,709円を引いてみてください。
残りの額で現在と同レベルの生活はおくれそうですか？
さらに余裕資金はありそうでしょうか？
持ち家となりますと、固定資産税等の税金なども毎年かかってきますから、その程度の余裕はほしいものです。
要するにボーナスはないものとして判断するのがこの方法です（ご懸念のとおりボーナスは不確定な収入ですから。）。
そして、将来における給与の上昇はもちろん考慮しません。
その上で別にボーナスがあればさらに「余裕」と考えられますし、ご質問者さま自身に収入がある間は、「ますます余裕あり」ということになります。

それにしても、ご質問者さまは、よく考えていらっしゃいますね。
こういうお客様ですとご説明を差し上げるのも楽です。
何よりも「いくら借りられるか」よりも「いくらならば返済できるか」を念頭においていらっしゃいますし、目先の金利の低さに拘らず、全期間固定で「金利上昇リスク」のことを考えたり、長短の金利差利用によるメリットを生かそうとされていますから。

＃２さんがおっしゃっている、変動金利型についてですが、実は、現在の金利情勢から考えるに、上手く活用すれば固定金利型や固定金利選択型（固定型変動金利）よりもはるかに「お得」であることが多いのです。
ですが、多くの方は「常に経済・金融・金利の情勢に注意を払っていられる」環境にありません。
この点のフットワークの軽さをお持ちであれば、変動金利型の活用もオススメしたいところなんです。
資金計画に余裕があり、手続き等を面倒と思わない方で、平日いつでも休暇なりを取得して金融機関に出向くことができる－という環境にある方ならば、変動金利型をオススメしたいのがホンネ。
逆に返済がギリギリなど、「無理」に近い資金計画の方には全期間固定をお勧めします。

ご質問者さまの場合、私は
> 35年全期間固定3.1％
よりも
> 半額1200万円を35年固定、残りの半額1200万円を当初3年固定型変動金利1.35％
をお勧めしたいです。
後者はいわゆる「３年固定」と言われるパターンですね。
本当は３年固定よりも変動金利型にしてもらいたいのですが。

変動の不安を書いていらっしゃいますが、変動の場合、返済「額」の見直しは５年毎です。
しかも、現在の返済額の1.25倍までにしかならないような取り決めがされています。
ですから、実際には「金利がいきなり上がって返済が困難になる。」ということは「短期の固定金利選択型」の場合と比較して、「極めて低い」んです。
これをよく理解していない方が、「変動金利型」＝「金利上昇時には不安度が高い」と、不安を煽っているような気がします。

このことから繰上返済を考える場合でも、「金利の高い方から」がセオリーですが、相手が短期固定で、金利の上昇局面ではいくら３年固定の方が金利が低くても判断が「微妙」なところとなってしまうんですよね。

手元資金については、年収の半分はあった方がよい－とよく聞きますが、ご質問者さまの場合は、とりあえず…ということであれば、「住宅購入に関わる費用（頭金・諸費用・新居家具引越し費用）を支払った後」に流動性資金を50～100万円いいと思います。
理由は、当面ご質問者さまが仕事を続けられる予定だからです。
> リストラや病気などに対するリスクは低いと考え
というより、ご主人の収入以外に収入がある－という考えからです。

10月は金利見直し月ですから、多くの金融機関で変動金利型の金利が上げられることでしょう。
プライムレートの上昇幅を考えますと、現在店頭表示金利が2.375％のところの多くは2.625％となるのではないかと思います。
そして、優遇によりマイナス1.00％となって、適用金利は1.625％。
このパターンが多いのではないかと予想します。
借入額を2250万円にして、1125万円を35年全期間固定3.10％、1125万円を変動金利型1.625％で借り入れたとすると（ボーナス返済なし。元利均等償還）、毎月の返済額は79,065円になります。

ご参考までに、私事で恐縮ですが、私（40歳独身女性）は昨年マンションを購入し、住宅ローンを返済中ですが、手元に年収以上の流動性資金を残しています。
理由は年齢的に体調不安があることと、単身であること－ですね。

お礼

回答ありがとうございます。
非常に的確な回答、心から感謝しております。

現在家賃は103,000円です。
そしてローン返済が始まった場合、
・ローン返済93,709円（全期間固定の場合）
・固定資産税積立10,000円
・将来の住宅修繕費積立10,000円
合計：113,709円の予算を考えています。

現在より1万円ほど高くなるのですが、ローン返済を開始したら夫婦のお小遣いをそれぞれ5,000円減らし住宅項目に充てるので（細かくてスミマセン）住宅に関する出費は同程度、現状の生活は維持出来そうな気がしています。

ちなみに家計は主人の給与のみでやりくりしており（私の収入は全て貯蓄）、車検費用や帰省費用も月々の給与より積立し、毎月変動は有りますが2～5万円残るので、私が離職しても月数万円は貯蓄出来る、という意味では「余裕」があるのかもしれません。
（子供が出来ればその費用に回り途端に「余裕」はなくなりそうですが・・・）

この計算にはボーナスは算入していませんので、質問にも書かせていただいた通り、ボーナスは基本的に全額貯金です。

このような家計状態は
＞返済がギリギリなど、「無理」に近い資金計画の方には全期間固定をお勧めします
これには当たりませんか？

私的には子供が出来れば主人の月の給与からは貯蓄費用が出せないので「ギリギリの家計」という認識で、全期間固定の原則に従った方が良いと考えていました。

とは言いましても、ご提案していただいた「全期間固定半額+変動半額」、とても魅力に感じました。

＞手続き等を面倒と思わない方で、平日いつでも休暇なりを取得して金融機関に出向くことができる
これは可能です。
具体的にはどのような用件で出向くのでしょうか？
経済の情勢などで変動金利が大幅に上がりそうだ、と踏んだ時にすぐさま固定へ変更する、というような感じですか？

具体的に半額に変動金利を取り入れた場合、その後どのように金利・経済情勢と付き合っていけばよいのか、教えていただければ幸いです。

度々の質問で申し訳ございません。
回答、本当にありがとうございました！！

回答No.7

noname#35582

＃６です。
お礼をありがとうございました。

> このような家計状態は
> ＞返済がギリギリなど、「無理」に近い資金計画の方には全期間固定をお勧めします
> これには当たりませんか？
そうですね。当たらない－と申し上げておきます。
夫婦の収入を合算し、かつボーナスを当てにしなければ「返済能力」の審査自体が通らない－という場合が該当します。
収入減＝返済不能となるような場合…、例えば、妻が育児休暇を取りたくても収入が１円でも減っては返済が大変なので、産休明けそうそうに職場復帰をしなければならない－という場合などですね。
ですから、ご質問者さまの場合は、「まだまだ余裕」となってしまいます。

翌月の適用金利は、月末近くにしか発表されません。
変動金利の場合は、４月と10月に見直しが行われます。
返済額については、先回の回答で申し上げたとおり（５年に１回。現在の返済額の1.25倍までしか上昇しない）ですが、実は、カラクリが潜んでいます。
額はかわらないのですが、半年ごとに金利が見直される－ということは、返済額の「元金充当部分」と「利息部分」の内訳が変わっているのです。
返済額から利息分を差し引いた額が「元金充当部分」ですから、金利が上がれば利息も増え、結果、元金に充当される額が減る…という仕組みです。

> 経済の情勢などで変動金利が大幅に上がりそうだ、と踏んだ時にすぐさま固定へ変更する、というような感じですか？
そうです。
金融機関に出向く時は、新聞やインターネット等の「情報」で、「金利が上昇局面となり、変動金利型のままにしておくと、金利の見直しのたびに、利息ばかりの返済となっていってしまいそう。」という時です。
そして、「もう金利が下がることはないだろう。」と判断した時です。
その時には、その時を自身で見計らって、残りの全期間固定にするためです。
翌月の適用金利が前月の月末近くに発表されますから、変動金利の見直しを行う４月と10月、その直前ですから３月下旬と９月下旬。
その時、月越え前に、それっ－とばかりに行動します。

> 具体的に半額に変動金利を取り入れた場合、その後どのように金利・経済情勢と付き合っていけばよいのか、教えていただければ幸いです。
新聞やＴＶのニュースなどを見ていれば大丈夫です。
情勢が変わりそうな時には必ず報道がされますから。
日銀の「金融政策決定会合」の内容や、日銀審議委員の「発言」、日銀短観、消費者物価指数などの「経済指標」にも気を配れるようになれば充分です。
すべて、新聞等に掲載されますから一般の方でも把握することができますよ。

お礼

再度の回答ありがとうございます！お礼が遅くなり大変申し訳ございません。

新聞やTVを見て金利情勢を把握する事は出来そうな気がするので、勧めていただいた半分変動金利、半分固定金利を視野に入れて住宅ローンを最終決定したいと思います。

12月に実行予定なので、その時点でもし35年全期間固定が2％台に戻っていたら全額固定で組みたい気持ちもまだあるのですが・・・＾＾；

頂いた回答、主人にも見せましたら大変参考になったと申しておりました。
夫婦共々本当に感謝しております！
ありがとうございました！！

回答No.5

esezou

etotoさん、こんにちは。
金利リスクと支払い額を下げる案として複数の借り入れ方をするのは懸命と思います。労金は悪くないと思いますが、給与振込み等でもっと優遇されませんか？又、お近くの信金系で調べて下さい、５年固定１．５％などというのもあります。２００万は繰り上げ返済資金として手元に残しておきましょう。労金は手数料無料ですよね。一度エクセル等でシミュレーションされることをお勧めします。１０年、２０年先の給与変動、金利変動を仮定し納得いくまで計算できます。

参考URL：

http:www.kawashin.co.jp

お礼

回答ありがとうございます。
労金は給与振込み等の優遇も入れて全期間固定35年、3.1％です。
5年固定も、始めに大きな優遇タイプでしたら1.55％なのですが、5年目以降の優遇が-0.4％になってしまうので迷うところです。
信金系、一度調べてみようと思います。

おっしゃる通り労金は繰上げ返済手数料無料なので、今後数十年の資金繰りや我が家の家計をシュミレートしてみようと思います。
アドバイスありがとうございました！

回答No.4

noname#45950

No.３です。

＞30年固定で1％優遇とはスゴイですね！

金利１％じゃないですよ！誤解してないですよね？
１％優遇で、金利２．１・・・いくつだっけな（←ダンナまかせ）。

金融機関はＵ○Ｊですが・・・。
何はともあれ「給与振込み」の金融機関に、まず聞いてみては？

お礼

再度の回答ありがとうございます。
あ、もちろん誤解してないです。
-1％優遇っていうことですよね？
ただ、長期固定で-1％もの優遇が受けられる所が少ないように感じていたので、ビックリしてしまいました。

教えていただいてありがとうございます！
主人も私も給与振込み金融機関は「U〇J」です。
さっそく聞いてみようと思います！
ありがとうございました！

回答No.3

noname#45950

このローンの内容だったら、３０年固定で優遇を受けられるところってありませんか（旦那さんの給与振込み口座のある金融機関など）？

ウチは質問者さんと世帯収入・ローン金額等同じくらいですが、３０年固定で１％優遇受けました。

非常事態に備えては、やはり年収の半年分はあった方がいいと思います。

１年経って「大丈夫」と感じたら、ボーナス分も併せて繰り上げ返済してはどうでしょう？
子供が出来ていたら、返済額を減らして、そうでなければ期間短縮で（予定は未定・・・ですからね＾＾；）

お礼

回答ありがとうござます。
30年固定で1％優遇とはスゴイですね！
もし差し支えなければ金融機関名を教えていただけませんでしょうか？

貯蓄残額はやはり年収の半分あったほうが良いですか。
確かに、とりあえず残しておいて、早い段階で繰上げ返済費用に回すのが良いかもしれませんね！

とても参考になりました、ありがとうございました！

回答No.2

papageusu

あくまで自分の意見としてお聞き下さい。
そこまで、固定金利にこだわるのはどうしてでしょうか。
やはり、ゼロ金利政策が解除になり、金利は上昇するからとお考えなのでしょうか。

自分は、３０年ローンで変動金利を選択しています。その方が、当面の金利が一番安いからです。

文章から察するに手堅い、賢い方であるのは想像できますが、月々の返済額を減らしたいなら、3年固定型変動金利とかを選択するのが私の意見です。
だって、年々、返済していくことにより、元金が減っていくわけだし、変動金利ならば、減った元金に対してかかるものですから、多少金利が上がったとしても、目に見えて月々の返済額が何万円も上がるとは思えないからです。（あくまで想像です。計算したわけではありませんのでご勘弁を）

子供の養育にかかる金額はバカになりませんよ。少しでも、月々の返済額を減らしたいなら自分なら変動金利を選択します。

ローン組み込み後の貯蓄額に関しては、人それぞれ違うと思いますが、自分は１００万円を残しました。
まあ、１００万あれば、何とかなるかな、程度の考えで。結局、新居用の家財道具を揃えたら、そんなに残りませんでしたけど(^_^;)

自分は楽観的な方なので、参考にならないと思うのですが、こういう人もいるんだな、程度で聞き流して下さいね。

お礼

回答ありがとうございます。
固定金利にこだわるのは、おっしゃる通りゼロ金利政策が解除された事もありますが、一番の理由は、金利上昇のリスクを回避するためです。

もしずっと子供を作らず共働きのままであれば変動の低い金利でガンガン繰り上げ返済を行えばいいのでしょうが、出来れば子供が欲しい、仕事を辞めたい、と思っている現状で変動金利を選択した場合、将来金利が上昇した際に家計がそのリスクに耐えられるだけの余裕があるとは考えにくいからです。

我が家の将来設計（私の給与分の収入が減り、家族は増え、教育費もかかってくる）を考えると、今後5年後、10年後と出費が増えていくのは明白なので、変動金利のリスクに対する不安が拭えません。

リスクは回避したい、月々の返済額は減らしたい、という希望は矛盾していることは重々承知なのですが、現在の低い変動金利の恩恵を受けつつも、将来的なリスクを回避出来る最善策は何か？、ということにアドバイスを頂きたいと思いました。

ローン後の貯蓄は100万円残したのですね。
私も100万円あれば何とかなるかな？と思っています。

違う観点から見たアドバイス、参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.1

fallen_angel

お書きになられた方針が、手堅くて良いと思います。
貯蓄して、まとまった金額を返済に充てられれば、更に利子は減りますしね。

お礼

回答ありがとうございます。
考えられる方針をいくつか書いたので、どの方針が良いのかアドバイスいただければ幸いです。