どの銀行でどの期間借りるべきか

質問

以前、http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=2328524
の質問をしたものです

この後、土地に付いていた古家に住むことを考えています。
（調べてみると、家がそれなりに住めそうだということと、数年後新築したほうが、
銀行に払う額も期間も大分小さくなると思ったからです）
土地購入に2000万くらい借りて、6年くらいで返せるか、と予想しています。

そこで、私は35年で契約して、繰上げ返済をしていけばいいんじゃないのかと思うのですが、たとえば5年で返せるならば、5年固定で契約する方が得なんでしょうか？

いくつか銀行を考えているのですが、三菱東京の場合、
2000万35年の場合保証会社保証料が41万円くらいかかると思いますが、
これは繰り上げ返済した場合、一部返ってくるものですよね？
どのくらい返ってくるんでしょうか？　まだ銀行には聞いていません。
これを、2000万5年だとすると、保証料は9万円ですので、30万円くらい戻ってくるのなら、保証料に関しては年数での損得は特にありませんよね。

また、新生銀行では繰り上げ返済の手数料が無料ですが、
三菱東京でも100万円未満の繰上げ返済をネット上ですれば、
手数料は4,200円なので、1年に3回繰上げをしても12,600円です。
このように考えると、銀行に関しても、そんなに差がないでしょうか。
三菱のほうが金利が低いし。

保障という意味では長期ローンで組んだほうがいいと思います。
また、似たような質問も読みましたが、まだ計算に落ちがあるかもしれないし、ある程度具体的に把握してから決めたいので、わかる方は教えてください。

回答No.5

Hiroshi101

No4です
HPよく読んでくださいね。
繰り上げ返済をしなくとも、普通預金に入れておけば
其の分金利を払わなくても良いのです。

つまり、最初は住宅ローン2000万借り入れ、金利も2000万分
だとしても、一年後普通預金が500万あれば、金利は
1500万に対して発生します。

つまり、繰上げ返済500万下と同じ効果が、自動的に発生するのです。
其の上、その500万は、必要なときがあれば、いつでも引き出し
可能です。

お礼

この商品は私には複雑で、結果が想像ではわからないので、比較シュミレーションをしてみました。6年間のローンで、毎年の預金希望額を0にしても、他の銀行のほうが少し得、と出ます。ローン開始時の預金を100万円から500万円にすれば、お得度が上がります。ですから、預金が少ないと…、と考えました。また、借りている年月が長いほうが、お得のようです。

補足

回答を下さった方へ
その後、ローンの計算をできるものをダウンロードして、自分で考えて計算してみました。すると、35年でも10年でも、繰り上げ返済をしながら5年強で返す場合、利子に繰り上げ手数料を加えても最終的に7万円くらいしか変わらないようです。また、保証料や繰り上げ手数料がないことよりも、金利が低いほうが私にとっては有利だとわかりました。（自分でやった計算なので、自信満々には言い切れませんが）
ですので、あまり短くせずかつ余裕を持って組んで、どんどん返していこうと思います。また、保証料は、繰上げするたびに、期間短縮のたびに返還されるそうです。お世話になりました。（9月5日）

回答No.4

Hiroshi101

銀行（普通、定期）預金金額と、住宅ローンの差額に
金利がかかる住宅ローンを販売している銀行もあります。

これなら、無駄が無いと思いますし、万が一の場合でも
普通預金と定期預金は使えますので安心です。

東京スター銀行など。

お礼

ご回答ありがとうございます　ちょっと見てみましたが、預金が少ないとあんまりお得ではないということはありませんか？　今後の収入は多い予定なので、繰上げ返済を考えましたが、現在の預金は頭金にするので、手元にはいつもあまりお金が残らないと思います。

回答No.3

k_o_r_o_c_h_a_n

#1で書かれている話は、固定金利などで、３５年と５年で金利が違う場合に
当初の返済は、利息応分が多く、元本の返済にまわる分が少ない事を言われていると
思うのですが・・

返済期間によって、金利が変わるなら、返済した分の金利は戻らないけど、
短期の変動金利ならば、変わらないような気がするのですが。
返済途中で、不測の事態が生じても、市況に応じた金利が適用されるだけで
返済そのものに窮することはないと思いますよ。

お礼

ご回答ありがとうございます　なるほど、確かに利息部分が多いはずですね。でも、定期的に繰り上げ返済をしちゃえば、そんなに変わらないのかな、と思っていました。
短期の変動ですか…。
35年よりも、例えば10年とかの返済にして、5年で繰上げしたほうが得なのでしょうか。思ったより難しくなってきました。

回答No.2

noname#20412

2000万円を5年で返済するほうがベストですが、それが出来る質問者様は羨ましい。（^^;;
　2600万円を残り32年ローン組んでる私って。(^^;;

お礼

ご回答ありがとうございます　予定通り行けばいいのですが、いろいろ心配なこともあります。

回答No.1

lalpuru

35年返済の場合初年度は殆ど元金は減らず金利の支払いに回されます、金利ばかりを返済した後で繰り上げ返済しても支払い済みの金利は帰ってきません。

5年で返済を考えてるなら5年の契約をしないと結局金利で損しますヨ

お礼

ご回答ありがとうございます　初年度から繰り上げ返済する予定なのですが、それではどうでしょうか？　例えば、99万円ずつを4ヶ月に1回ずつくらい繰上げできれば理想的なのではないかと考えています。