住宅金融公庫から新生銀行orJAへ借り換え 素朴な疑問

質問

【現在のデータ】
住宅金融公庫
３０年ローン（現在５年経過）残２５年
2.4％　当初１０年
4％　１１年目以降
ご融資金額　27,300,000円

「ご融資残高」７月支払い済み時点
2.4％　月　12041000円　ボ　7136000円
3.4％　月　3880000円　ボ　1719000円
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【素朴な質問】
(1)シュミレーションするときに「残金」を記入する箇所
がありますが、単純に公庫のご案内の「ご融資残高」
を書き込めばいいんですか？
もしそうだとすると、一括返済するのに
利息の再計算のようなものはしないのですか？
（よくショッピングローンの一括返済は利息の
計算しなおすから）

(2)公庫のご案内の「ご融資金額」（27,300,000）
にすでに利息が入ってるの？

(3)公庫で借りたとき、住宅控除が１５年ありました。
借り換えすると、その１５年はなくなるのですか？
で、新しく借りたローンに対しては控除はどうなる
のですか？（新生銀行orJAの場合）
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【借り換え予定のデータ】
JA＝１０年固定2.25％
新生銀行＝２０年固定　2.98％

返済期間は２５年で設定する予定です。
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素朴な疑問以上です。
いろいろ検索したけど、これらについては
ハッキリした回答がなかったので
皆さん教えてください。
ちなみ・・・借り換えの理由として
ボーナス払いを少なくしたいのです。
「ボーナス月いくらにしますか？」
の質問に対し、「２５万で！」と応えたら
月払い+２５万でした。
最近その事実をしりました。お恥ずかしい話です。

回答No.2

noname#35582 · ベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローン（住宅金融公庫融資、プロパー住宅ローンとも）を担当したことがある者です。

「住宅ローン控除の適用が15年間」ということは、平成13年６月30日までに居住を開始したということで、住宅ローンについて「現在５年経過」だとすると、毎月分の初回返済日は平成12年８月から平成13年７月の間ですね。
住宅金融公庫の基準金利が2.40％だったのは、平成11年４月26日～６月20日までのお申し込み分に適用される金利ですから、最短でも申し込みから１年以上。
マイホーム新築でしょうか。

(1)シュミレーションするときに「残金」を記入する箇所がありますが、単純に公庫のご案内の「ご融資残高」を書き込めばいいんですか？
もしそうだとすると、一括返済するのに利息の再計算のようなものはしないのですか？
「シュミレーション」というのは、借り換えのシミュレーションだと思いますが…。
債務残高は2478万円弱ですから、2478万円と入力すればいいですよ。

実際に繰上返済をする場合には、残元金＋繰上返済日までの利息額（日割計算）＋繰上返済手数料…をお支払いいただくことになります。
ですから、一括返済をする場合には利息の再計算を行います。
初回返済日と残元金の額が分かれば利息額も計算できますから、「ご融資残高」を記入すればよいのではないでしょうか。
精算利息や借り換えに伴う諸費用を上乗せして借りることができる設定ならば、「借り換えで借りたい額」を記入すればよろしいかと思いますが、残元金しか借りられない－ということも多いかと思います。

(2)公庫のご案内の「ご融資金額」（27,300,000）にすでに利息が入ってるの？
入っていません。
元利均等返済の場合ならば…。
仮に2730万円全額を、初回返済～10年間（120回目の返済まで）を2.40％、11年目以降完済まで（121回目の返済から360回目の返済まで）を4.00％で、毎月返済し続けたとすると、利息だけで14,961,806円になります。
元金＋利息の総返済金額は、42,261,806円です。
借りたのは2730万円でも、実際に返済する額は4200万円以上になる－ということですね。
2730万円借りて、2730万円返せばいいのでしたら金利はゼロということになってしまいます。
尤も、2730万円借りる契約をしても、お手元に受取られた金額は手数料や保証料等が差し引かれていますから、2730万円はなかったと思いますけれど。

(3)公庫で借りたとき、住宅控除が１５年ありました。
借り換えすると、その１５年はなくなるのですか？
で、新しく借りたローンに対しては控除はどうなるのですか？（新生銀行orJAの場合）
借り換えをしても、原則、住宅ローン控除はそのまま引き継がれます。
ただし、「償還期間について、借り換え実施時点から計算して返済期間が期間10年以上」でなければなりません。
ご質問者さまの場合、借り換え後の住宅ローンの返済期間を25年で設定される予定とのことですから、引き続き住宅ローン控除を受けられると思います。

簡単に計算しましたところ…。
新生銀行の場合、ボーナス返済なし－とすれば毎月の返済額は117,252円です。
ボーナス月の返済額を、毎月の返済額＋ボーナス加算分で25万円程度までにしたければ、2478万円の借り入れの場合、毎月の返済分1978万円・ボーナス加算分500万円しにしなければなりません。
これならば、固定期間の20年間は、毎月の返済額93,593円、ボーナス加算分142,543円で、236,136円となります。

ＪＡの場合は、ボーナス返済なし－とすれば毎月の返済額は108,073円となります。
ボーナス月の返済額を、毎月の返済額＋ボーナス加算分で25万円程度までにしたければ、2478万円の借り入れならば、毎月の返済分1878万円・ボーナス加算分600万円しにしなければなりません。
これならば、固定期間の10年間は、毎月の返済額81,905円、ボーナス加算分157,554円で、239,459円となります。

お礼

よく分からない質問に対し、詳しくご回答くださり、大変助かりました。ありがとうございます。

最後の方で計算していただいたものを拝見すると
単純に、支払い年数は変えず（残２５年）毎月の
返済+ボーナスが低くなってるので、お得かなと
思いました。手数料も考えなくてはなりませんが。

住宅控除については
１５年引き続き控除が受けられるということですよね
（あと１０年ですよね）
公庫で借りている残金を元に控除の計算が
されると思ってたので、ちょっと不思議な感じがします。
公庫には一括返済したのに・・・
住宅控除は新規で銀行で借りたら受けられないと
思ってました。公庫だけのものかと・・・

とりあえず、JAと新生銀行には　計算してもらうことに
します。

ありがとうございました。

回答No.1

noname#20102

＞(1)シュミレーションするときに「残金」を記入する箇所
がありますが、単純に公庫のご案内の「ご融資残高」を書き込めばいいんですか？

何のシミュレーションのことですか？

＞もしそうだとすると、一括返済するのに利息の再計算のようなものはしないのですか？

何の利息のことですか？
7月支払い済み時点での残高は出ていますが、当然ですが日数が経った分だけ利息がかかってきます。
それのことですか？

＞(2)公庫のご案内の「ご融資金額」（27,300,000）にすでに利息が入ってるの？

融資金額とは元金のことです。

＞(3)公庫で借りたとき、住宅控除が１５年ありました。
借り換えすると、その１５年はなくなるのですか？
で、新しく借りたローンに対しては控除はどうなるのですか？（新生銀行orJAの場合）

税控除のことでしょうか？税控除というのは、購入した時に借入した条件について設定されます。
だって、購入した時にもう融資は実行されているのですから。
借り換えするということは、公庫に対して新生銀行が一括返済してくれてあなたの支払先が変わるだけのことで、税務署には何も関知はしません。
つまり最初に設定された税控除期間が15年ならば、そのままです。

お礼

早々のお答えありがとうございます。

＞何のシミュレーションのことですか？

住宅ローンのＨＰにはローンのシュミレーションが
できるようになっているので、そのことについて
お伺いしました。

＞何の利息のことですか？

融資金額に対しての利息です。
一括返済するときに今ある残高をそのまま全額返済するとは思えなかったので、再計算され、今ある残高より
低い金額を一括返済すればよいのでは？という考えが
ありました。

＞税控除のことでしょうか？

住宅のローンに税控除のほかに何か控除は
あるのでしょうか？
よく分かりませんので意味の分からない質問をして
しまったかもしれません。
「住宅ローンを組むと（５年前の話）１５年控除される」という単純な知識しかなかったもので・・・
住宅借入金等特別控除制度でよいですか？

＞つまり最初に設定された税控除期間が15年ならば、そのままです。

借り換え後も引き続き税控除期間（残り１０年）が続くということですよね。分かりました。ありがとうございます。