公庫→三井住友銀行への借換検討中！

質問

現在、公庫で30年ローンを組んでまして、残り25年です。ボーナス払いはありません。
平成22年までは、118,000円/月（2.2%)の返済
平成42年までは、139,000円/月（4.0%)の返済
です。

しかし、三井住友銀行で借換をすると残り25年全期間固定ローンで129,000円/月(2.95%)の返済になります。
今後5年間の返済は約10,000円/月アップするのですが、5年超～25年を考えると逆に金利が4→2.95%と下がるので、約10,000円/月ダウンになります。
トータルで考えてみても、諸費用を引いて約110万円の特になるようです。また、現在、公庫だと団信で別途、約80,000円/年の支払をしていますが、都銀のローンになるとこれが不要になります。
単純に考えると、あと5年1万円/月、高いローンで耐えて、5年後のメリットを得るべきかどうか考えてます。
2007年問題のインフレ上昇の話を聞くと今の低金利のうちに全期間固定に借換すべきかと考えます。

この借換は、三井住友銀行が時限で募集されていて、果たしてこの波に乗るのが正しい選択なのか、もっと楽しみな選択が近い将来期待できるのか、皆さんがご存知な事やご意見を頂戴できれば幸いです。

どうぞ宜しくお願い致します。

回答No.1

zonet3 · ベストアンサー

まず、借換のメリットは下記１．２．と思います。

１．借換費用も含め総額が減ること
（借換費用：公庫の登記抹消費用、三井住友Ｂの登記費用および諸経費）
２．毎月の返済額が増加しないこと、現状維持が最低条件
　　減額なら尚可

ここで、後5年間の返済は約10,000円/月アップするのは
絶対に避けるべきです。
案１．
今後４年間は今のままで公庫で返済する。
金利アップとなる1年前から借換準備して低金利５年目で
借換実施する。（５年後にリスク発生あり）
案２．
今、多くの銀行で３年間固定１％から０．９％の金利で
借換が可能です。とりあえず３年固定に借換える。
２年たったら案１と同様に残存期間の借換準備に入る。。（３年後にリスク発生あり）

とにかく、収入が月一万円アップするのならＯＫですが
毎月の返済額は減らす方が得策です。
あせらず案２．で銀行に相談されてみたらいかがですか
いろいろ案が出てくると思います。

お礼

私もアップする事に対してどうかと思いますが、このまま何もせずに五年後のアップを考えると何かしなければと思います。どうすればよいものか・・・？銀行に相談してみます。

回答No.3

HAL007

考え方として次の点をチェックして下さい。

>>25年全期間固定ローンで129,000円/月(2.95%)の返済になります。
2.95%は借入の年利率です。別途保証料が掛る商品ですが、129千円の中には
入っていますか？
　（ＨＰの説明では保証料外枠方式と小さい文字で書かれています
　　顧客に不利なものは小さい文字で表記する慣習があるので
　　小さい文字でかかれているところは要注意です）

>>2007年問題のインフレ上昇の話を聞くと今の低金利のうちに全期間固定に借換すべきかと考えます。
長い期間の金利動向を予想することは誰も出来ません。
ただ今の０金利が永久に続くと考える事は出来ません。

取り敢ず、短期間で見ると円高（実体は＄安）の影響が出ている
様で長期金利は夏に比べれば下降しています。
（参考ＵＲＬの５５１長期金利参照）
暫くは円高は続きそうですし、株価が安定していれば金利は弱含みに
なると思います。（時間的な余裕はあると思います）

金利を安く上げる方法としては繰上返済をする事も忘れない様にしましょう。
少額の返済だと事務手数料（１～２万円程度）で相殺されてしまいますから
最低でも１００万以上を数年毎に行うと出来上りで大きな差になります。

参考URL：

http://www.dreamvisor.com/paratto_chart.cgi

お礼

詳細なご指摘ありがとうございました。とても参考になります。

回答No.2

miho_fuyuno

多くの銀行で３年間固定１％等でやっておりますが、その後、高い利率になる可能性が高いので、低金利のうちに全期間固定！をお勧めします。

三井住友銀行にこだわらず、他行の銀行にもシュミレーション出してもらったらええと思います。

そして、三井住友で借換の審査が下りるとは限りまへんで。

他行も格付けの高い都銀は審査は厳しいです。
東京三菱も利率は低いですが、審査はとても厳しいようです。

審査基準は色々ありますが
職業が公務員・一部上場企業だと通りますが、赤字の中小企業だと通りにくいようです。

かと言って、潰れそうな銀行では不安やし。

東京スター銀行とかはどうですか？
格付けは知りまへんが、知り合いが安いとか言ってたような気がします。不確かですみません。
自己責任のもとで調べてください。

お礼

そうですね。手広くいろいろ検討してみます。ありがとうございました。