オフィスビルの最上階を住宅に変更するには

質問

都内で小さなオフィスビルを所有しています。６階建てですが、最上階の６階（専有面積約４０坪）を事務所から住宅にリフォーム（用途変更？）して私個人で管理人事務所兼住居にしたらどうかなと考えています。建物は築約２０年です。
１．それをするには建築基準とか許可とかで簡単に変更できるのでしょうか？
２．可能である場合、その改築工事中下の階のテナントさんに工事の騒音などで迷惑がかからないように工事できるものなのでしょうか？
３．経済的に考えても、今現在の私個人の住まいは賃貸です。都内のもう少し広いところにマンションなり住宅を賃貸すれば家賃は高くなります。購入しようとすると、とてもではないですが手が出ませんし、今後、不動産市況、金利（暴落とか高金利時代、ハイパーインフレ等）がどうなるか不安ですのでこれ以上の借金もしたくありません。そこで所有している賃貸ビルのワンフロワーに住んだ方が得なのではないかと考え始めたところですがどうなのでしょうか？　借りて住むのに支払う家賃と、貸して収入となる家賃はほぼ同額ぐらいか収入が減ると思います。尚、ビルの所有は個人経営の法人です。改築の予算は２～３０００万円位を考えています。
どうかアドバイスよろしくお願いします。

回答No.1

Fiveleaves

＞１．
建築確認申請で「用途変更」を行います。
通常の新築とか増築などと同じ申請様式ですが、用途変更の部分の面積が申請部分なので、申請料は少なくて済み、おそらく構造審査もなくていいでしょうから短期で下りると思います。
厳しくなるのは採光条件などでしょうが、最上階なら問題ないでしょう。

＞２．
工事中は下階にはなんらかの迷惑はかかると思います。
工事資材の搬入などはエレベーターを使用するでしょうし、床スラブに間仕切り壁のアンカーなども打つでしょうから騒音も出るでしょう。
＞３．
経済的な収支はよくわかりませんが、賃貸収入＝家賃支出なら問題ないんじゃないですか？
６階が空き家になりテナントが決まらない場合のリスクも考えると。

お礼

専門家から回答いただき恐縮しております。
ありがとうございます。

補足

１．許可関係は思ったより簡単なんですね。いろいろと手間がかかると思っていました。
確かに採光という面では長方形で前後にしか窓が無く、両側に隣のビルが接していますので、中の仕切りレイアウトを工夫することや、場合によっては鉄骨構造なので可能であればサイドにはめ殺しの小さな採光窓を儲けるとか、コストが許せれば最上階なので天窓を設けるとかも考えてみます。
２．工事に関して資材の搬入や、騒音が出る場合は休日や夜間、もしくは下の階のテナントの入替時期などに実施すればいいのでしょうね。
３．場所柄、テナントは今の景況では空き室率は低いのですが、自己使用の分だけでも他で借りているよりは経済収支は確かに良くなりますね。
※当物件の区域はどうやら大手Ｍビル、Ｓ不動産などが再開発計画をしているので将来、買収に動くのでどうなんだろうとちょっと心配ですが、この法治国家で強制立ち退きなどあり得ないと思っています。どんと構えていればいいのでしょうか？