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決済日から引渡日まで半月
中古マンションを先日契約予定でしたが、次のような状況で、契約がストップしています。 売主が買い替えのため、決済日から引渡日まで半月の猶予を求められています。 さらに契約書を読むと、売主の買い替え先物件の建築が遅れた場合などは、「協議」で引渡日を伸ばすことができるとなっています。引渡日が伸びた場合の補償を契約書に入れてほしいと要望していますが、拒否されています。 ローンを組む予定なので、決済が済んでしまうと当然ローンも当方で払い始めるわけですし、簡単に解約という訳にもいかなくなってしまうのですが、このようなトラブルに巻き込まれた方いらっしゃいますか？そのときはどうなさいましたか？ 周りからは、契約しないほうがいいのでは？といわれているのですが、物件は気に入っているので迷っています。
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No１の回答者の方と質問者の方の引渡しという解釈が違っているようなので整理しましょう。 質問者の方がおっしゃっているのは決済日に代金を支払い、移転登記を完了させるが、物件に入居できる状態になるのが半月後（売主が居住中のため）と言うことですよね？！ 私は、そう解釈しましたのでこの前提で回答します。 違ってたらご指摘ください。 まず、どうして引き渡し前に決済をしなければならないのでしょうか。理由がわかりません。買い替え先の工事が遅れ引渡し期限が延びるのなら引渡しが出来るようになった時点で決済すればよいのではないですか？ 厳密に言うと決済後は質問者の方の所有になるのですから、自分の家に他人が住んでいるという形になりますよね。無いとは思いたいですが、そのまま住み続けられたり、悪意を持って他の人に貸されたりしてしまったら裁判沙汰になってしまいますよ。 売主も業者さんも悪意は無く条文を作ったのだと思いますが、もう少し買主側のリスクに対する配慮があればと思います。 結論として、決済と物件の引渡しは同日に行う。出来なければ契約を見合わせたほうが無難だと思います。
お礼
お礼が遅くなり申し訳ありません。 解釈、その通りです。 先方の買い替えの決済日がその日なので、抵当権をはずすために、私たちの決済日も同日にしてほしい、しかし、売主さんは大規模マンションに引越しで、引越しが伸びるかもしれないため引渡日は半月あとにしてほしい・・・と。 業者さんは長○工さんですが、売主さんにこちらの真意も説明してくださってないようで、売主さんに誤解をされてしまっている状態でした。 最終的には売主さんは信用できそうな方だということと、物件は気に入っているということで、契約をすることにしました。 ありがとうございました。
中古マンションの購入の流れを理解されて無いように思います。 通常の流れは、 売買契約→ローン申し込み→(審査通過) →銀行との金消契約→決済(融資実行)と引渡し 決済と引渡しは同時に行うのが普通です。 引渡し前にローンだけ実行されることはありません。 引渡し(所有権移転)が行われないと、銀行は抵当権を設定できず、買主に融資できないからです。 つまり質問者さまの場合、まず契約後にローンの本審査を 受け、融資の内定を取っておきます。 そして売主側の都合に合わせ、引渡し日が決まり次第、銀行に「○月○日に決済を行います」と申し出、金消契約をします。そして引渡し日に銀行に集まって(売主、買主、司法書士、仲介業者)、決済を行うのです。 決済とは、要するに購入代金の支払いです。 つまり頭金の残りとローンの実行で、物件の購入金額すべてを払うことになりますね。 それができることによって、所有権を売主から買主に登記移転し、銀行は抵当権を買主に設定するのです。 決済日が売主の都合で未定になることで、買主側に不利益になることはほとんどないと思われます。 ただ売主には「○日には引き渡しします」という決済日の日時を早めに明らかにしてもらわないと、買主はそれから金消契約、引越しの手配などをするので、時間の猶予が必要です。逆に、決済の日も決まらないうちに買主が勝手に融資実行日と引越し日を決めてしまったら、買主自身が損をすることになります。 この件につきましては段取りをきちんとすれば誰も損をすることはありませんから、補償の請求などする必要はないと思います。 (ただし引渡しが延びることで、現住居の家賃分とか金利上昇の分を損したくないというなら話は別です。その場合は売主に責任を求められませんから、最初から契約をしないことです。)
補足
回答ありがとうございます。 おっしゃるとおり、決済日、引渡日ともにずれるのであれば、あまりトラブルにはならないかもしれません。 今回のように、売主が、新築等の買い替えの場合、決済日と引渡日が１週間ほどずれることはしばしばあることだそうです。 しかし、半月というのはあまり例がない（長すぎると銀行にも驚かれました）ことと、包括条項で決済後も引渡日を協議で伸ばすことが出来てしまうような契約書になっています。 決済はしたのに、引渡日を伸ばしてほしいといわれた方どのように協議してどのような結果になったか教えていただけますでしょうか？
お礼
ありがとうございました。 このご回答を頂いた後、法律相談にも行き、同様の対処方法をとっておいたほうがいいのでは？？？とアドバイスを受けていました。 しかし、何度も説明をしても仲介業者の方も、このような対等な契約書を作るという視点が欠けているようなので、もう半分諦めで、トラブルが起こった時は起こったときだ！！と割り切ることにしました。 今回は売主さんが信頼できそうな方なので、最悪の事態は起こらないだろうと信じていますが、そうでない場合は、本当に残金を少し留保するなどしたほうがいいそうですね。 大手の仲介業者でもこんな状況なので、売買する当人がしっかり勉強しなければいけないな！と痛感することしきりです。 本当にありがとうございました。 これからもこちらで勉強させていただきます。