住宅ローンについて

質問

土地購入契約をすませ、そこにこれから家を建てます。土地4200万・家2200万(諸費用込み)、計6400万。自己資金3900万です。
ローンを2500万組む予定です。スケジュールは、8月に土地について決済して、家は8月中に建築を始める予定です。
年度末か来年早々に引き渡しを目指します。現在賃貸アパート10万在住です。ローンは都市銀行の長期35年固定金利で借りる予定？です。
このケースの場合、金利の上昇分を考えて一括して借り入れをした方がいいのか、
それとも土地の方に自己資金のおおまかな分を入れて当面はその金利分だけを考えたほうがいいのかどうでしょうか？
宜しくお願いいたします。

回答No.3

kpmg · ベストアンサー

長期固定35年1本というご意志ですね。
銀行が土地に対してでも、建物に対してでも融資するという前提と、金利が今後必ず上昇するという前提であれば、貴殿の言うよう、先にローン25百万円、建物時自己資金決済もいいでしょう。
銀行によっては、土地より建物に融資したがる傾向があるところもあるので、銀行とよく相談されてください（建物未完成の土地は担保として不十分なので、場合によっては嫌がる傾向もある）。
金利感覚については、35年固定一本といわれれば、早めの決済が無難な気もしますが、期間限定固定や変動などMIXしてみてもいいかもしれません。
確かに目先２、3年は金利が上がる（景気がいい）かもしれませんが、消費税率の引き上げや北京オリンピック後の中国景気など不安定要素もあり、景気が下振れする見通しも十分あります。
金利はいったん1%ほど上がり、その後はまた、ゆっくりと下がる（0.5%ぐらいか）と個人的には読んでいます。
とはいえ、35年長期固定一本（銀行ローンを前提）でお考えなら早めに調達するのが無難でしょう。
但し、公庫やフラット35は建物審査が終わってからの融資であり、建物完成後になりますので留意してください（貴殿は都市銀行の長期35年といっておられるので心配なさそうですが念のため）。

お礼

ご回答ありがとうございます。
一本で決めてしまうより、kpmg様のおっしゃると通りMIXで考えてみてもいいかもしれません。シュミレーションをしてみて（なかなかややこしいので銀行の人に頼もうかな？）決めたいと思います。
解説がわかりやすくありがたかったですし、景気のkpmg様の読みも参考になりました。

回答No.4

totoro1st

私も先日ローンの仮申し込みをしました。
「土地」だけの融資では住宅ローンとならないので、多少なりとも「住宅」についての融資が必要になると思います。そういっても、抵当権は土地にも設定するというのが、気に入りませんけどね（笑）
　私の場合ですが、
土地　2200万　3年固定15年返済　1.1％（期間後0.8％優遇）
建物　　800万　10年固定25年返済　2.5％（期間後0.8％優遇）
のMIXにしました。事務手数料などが2倍掛かりますが
超長期ですと、保証料も結構な額になりますし、金利動向でどちらでも動けるようにしておきました。
リスクはありますので、参考程度としておいてください。
お互いがんばりましょう

お礼

totoro1st様
実際の例を挙げてくださってありがとうございます。
大変参考になります。
昨日、申し込みをしましてこれから内定をもらうのですが、契約までどうくむか悩みますね。
がんばります！

回答No.2

biyadoo

ご契約おめでとうございます。

金利を気にするのであれば、
建物を現金で、土地をローンで購入がよろしいのでは？

土地は先に決済（引渡し）になりますので、ローンでの借り入れは可能です。
建物は、建築確認が降りないとローン審査もできませんし、決済はずいぶん先になりますので、ローン金利は公庫のフラット35も含めて決済時の金利適用です。
金利上昇のリスクと負担を考えれば、土地にローンを付けるのがよろしいかと思います。

お礼

biyadoo様ありがとうございます。
契約時のどきどきを思い出しました。
金利は、やはり上昇傾向ですよね？
土地になるべく多くローンをつけようと思います。

回答No.1

walkingdic

なるほど、、金利は今後はおそらく上昇しても下がる可能性は低いので（ゼロ金利政策も終わるようですし）、可能な限り早い時点で借りた方が良さそうですね。
全額土地ということが出来るかは銀行に確認しなければなりませんが、土地融資時に出来る限り借りた方がよいでしょう。

金利が決まるのはあくまで申し込みではなく融資実行時ですから。

ただしフラット３５などの公庫融資を使う場合には申し込み時の金利になるので、これだと急ぐ必要はないですが、、、土地融資分が必要になるので銀行で借りた方がよいかもしれませんね。

お礼

walkingdic様
早々の回答ありがとうございます。
本当は、フラット35がいいんですが、実行時の金利ということで12月か来年の1月になりますので・・・。
出来れば年内引き渡しで、ローン減税の恩恵を多く受けられればと思います。