固定資産税・不動産所得税の違反？

質問

私の知り合いから相談を受けたのですが、このような経験もないので、どのようなアドバイスをすれば良いのか困ってます。状況は以下です。
今年１８年度の初めに、都内でご夫婦と将来ご両親が住むために木造新築二世帯住宅を建てました。家屋の調査も終了しました。
登記はご夫婦の一戸建てとしてだそうです。
６０m2が三階までの合計で、ご両親は一階の実質６畳ほどのお部屋に住むだけですので、外観は住宅に賃貸仕様の部屋が一個ある様子です。
一階がご両親・二、三階がご夫婦が住みます。
玄関も二つあり、完全に壁で仕切られて中での行き来は不可です。
家屋調査で、５０m2以下の場合は減免される金額は２分の一。
壁を隔てた場合は一階部分が５０m2未満、二、三階部分も５０m2未満、なのですが家屋調査士の配慮で、両親が住むということなので税額の全部が減免される５０m2以上の物件として見なしていただいたそうです。
評価額は来年決定します。
問題は、現在両親が病気で老人ホームに入ってしまい、そのお部屋をもてあましているとのことで賃貸に出したいとのことです。
家屋調査が終わってまだ間もないです。
立地は抜群ですでに水廻りもメーターが分かれてるそうで、借り手はすぐに着く現状だそうです。
賃貸をするつもりではなく住宅を建てたものの、賃貸に出来るならば、持病で入院をされてるお子さんもお一人おられるのでその子の医療費にあてたいと思ってるそうです。
新築物件の場合、税金の免除等あります、それを享受しつつ賃貸に貸すというのは、私が思うに脱税ですよね。後で分かったら罪に問われるのではと思います。私も友人も税金はほとんど知識はありません。
建築費は１５００万程度だそうです。
どのような手順を踏んだらいいか、良い知恵があったらご教授下さい。

回答No.4

walkingdic · ベストアンサー

>つまり固定資産評価をする役人です。便宜を図ってくれる役人さんは、住民の味方という方が実際多いのでしょうか？

そうですか。であれば登記のほうはなにも変更はいらないですね。
多分登記上一体で申請しているので、平たく言うと、書類上は一体だから、賃貸などに使わない限りは、それでよいだろうという判断なのでしょう。

>つまり、役所に再度電話をするということですね。
そうですね。やっぱり賃貸に出したいという話をするんですね。

>その場合便宜を図った役人はどうなるのでしょうか？
どうもなりませんよ。

ご質問のような場合というのは実は判断が難しいんです。なのでその微妙な部分になると役所ごとにある程度の基準を決めていると思いますが、単にその人の独断ではなく、固定資産税課の方針によるものと思いますよ。

>国税の方で住宅ローン控除を受ける場合にはあくまで登記上で見るので本人が住んでるので問題は無いとは思いますが。

いえ、初めの審査では登記上でみても、課税は実態です。
家賃収入があれば当然不動産所得の申告が必要ですよね。ではその不動産はといったときに居住しているはずのものですから、おかしいとなります。ですからだめです。

>ちなみに、勝手に賃貸に出したところで役所に分かるものでしょうか？
少なくとも国税当局（税務署）はわかります。不動産収入があるのだから申告しないわけには行きませんから。
（申告しないのは脱税で重罪ですから．．．．）
で、こちらの申告をすると市町村、都道府県の住民税課にも住民税のために連絡が行きます。
なのでわかります。

なので、
>取得税等の控除を受けても、後に賃貸に出し（いずれはまた自分が住む）ても何も言われることはないと思います。

とはなりません。住宅ローン減税などは黙って受けようとすれば過少申告ということで追徴されますよ。
全部情報はあるのでわかるのですから。

>取得した時点での措置だと思いますが、正しいですか？
そんな簡単な話ではありません。

お礼

ありがとうございます。
賃貸にすることは問題はなく、固定資産税の免除と不動産取得税を払えばいいということですね。

そして、住宅ローン減税については賃貸部分を除いた分のみを控除を受けると、ローンを借りている場合賃貸部分のローンは経費として扱えますよね？

購入価格も安いようですし、取得税等もそんなにかからないと思うので、役所に電話をかけたらとアドバイスしようと思います。
新築でこういった優遇を受けれない物件はすくないですよね？

住宅ローン取得税を追徴等は聞いたことがなかったのですが、あるんですね。。。大変失礼致しました

補足

友人に伝えたところ、すでに確認したとのことでーー；
調査時点で住宅と判断したので、すべて住宅取得税・固定資産税等は減税させていただきます！と言われたそうです、賃貸にしてもいいのか？云々に関しても、住宅として判断したのでそれは自由ですとのことだそうです。
晴れて賃貸に出来ると喜んでおりました。
便宜を図ってくださる役人の方がいらっしゃるのはとても驚いたと同時に何だか心が暖まりました。
walkingdic様、長々とした質問に答えてください本当にありがとうございました。感謝いたします。
私自身、今回のことで税に関して興味がわきました。
すごく楽しいですね

回答No.3

walkingdic

>もう一度表示登記を変更を促してそして賃貸ということで手順を踏めば問題ないですよね？
そうですね。
ただ税金についていうと、登記がどうあれ実態で課税するので、役所（ここでは都道府県税事務所と市町村の固定資産税課）に（家屋調査士に便宜を図ってもらったことは言わずに）、賃貸できるように建物の変更をしたので、特例が受けられないと思うのだけどどうすればいい？と聞いた方が早いかも。もしかしたら登記はそのままで適用除外するだけ済むかも知れません。
表示登記変更はまた依頼するとお金がかかりますしね。

>それに当たって、何かお金が課税を要したりはするのでしょうか？
当然固定資産税や不動産取得税がかかってくる可能性はありますね。

>それとも、家屋調査はaboutなのですかね。
アバウトです。。。。土地家屋調査士に依頼した場合は。
ちなみに表示登記は自分でも可能ですが、この時には役所の人が来るのでごまかせません。

>それを適用した家屋調査の人にも問題があると思いました。
まあ調査士は良かれと思ってしただけですから。

>実際にこのようなケースの住居にある方は多いのでしょうか？
全国的には少ないでしょう。ものすごく小さいですから。。。

>二世帯住宅では起こりうるケースだと思うのですが
いえ、普通はそんなに小さくないので。

>（６０m2に二世帯というのは驚きました）
でしょう。

今回引っかかるのは面積の問題ですからね。

お礼

家屋調査の人間を依頼したというより、都の役人が来たそうです。
つまり固定資産評価をする役人です。便宜を図ってくれる役人さんは、住民の味方という方が実際多いのでしょうか？
つまり、役所に再度電話をするということですね。
ただ電話をかけるところには、便宜を図ったお役人さんがいるんですが。

賃貸にするので適用除外を受けると思うと。（間違いなく取得税と固定資産税はかかるということを承知の上で）

面積の問題でそもそも適用除外なので、その場合便宜を図った役人はどうなるのでしょうか？

狭小住宅で５０m2超えてるかというラインで適用が受けれなくなるのは知らないと損ですね。
国税の方で住宅ローン控除を受ける場合にはあくまで登記上で見るので本人が住んでるので問題は無いとは思いますが。

あとは、友人家族が静かにして数年後こっそり賃貸に出すのか、今すぐ税金を払うのかですよね。
ちなみに、勝手に賃貸に出したところで役所に分かるものでしょうか？

家を購入して、取得税等の控除を受けても、後に賃貸に出し（いずれはまた自分が住む）ても何も言われることはないと思います。
固定資産税は無理だと思いますが。
取得した時点での措置だと思いますが、正しいですか？

回答No.2

walkingdic

>それぞれが壁で行き来できない場合は５０m2未満の住宅には当てはまらない
行き来できない場合には５０ｍ２未満の住宅になるということですね？
だとすると住宅ローン減税は受けられないですね。５０ｍ２未満だと対象外ですから。
その他にも贈与に関する特例（親からの贈与非課税の特例など）なども５０ｍ２未満であれば対象外です。

よくご質問を読んでいなかったのですが、全体で６０ｍ２しかないんですね。。。
もしかしてご両親の部分だけだと４０ｍ２未満ですよね。多分。
それだとまずいなぁ。
固定資産税の新築特例では、貸家ではない場合には５０ｍ２、貸家の場合には４０ｍ２以上あることが要件なんです。（貸家の方が基準はゆるいです）

そういうことか。。。それで土地家屋調査士が念を押したんですよ。
つまり人に貸すのであれば、住宅ローン減税も、固定資産税の新築特例も使えないですね。あと不動産取得税の特例も一般住宅で５０ｍ２、貸家で４０ｍ２以上です。
だから何にも特例が使えないという話になるんですね。

で、本来は完全に行き来できないので、分けて登記しなければならないところが、便宜を図ってこれら特例が使えるようにしたということなのでしょう。

まっとうに言えば、壁を作って行き来できなくしたので表示登記を変更して、そして賃貸というのが流れですね。

でも特例は木造であれば３年ですからそれを過ぎてから賃貸に出せば関係ないといえば関係ない話ですけど。
あ、不動産取得税の話があるから５年かなあ。５年賃貸には出さずにいれば、それは昔のこととして貸出ししてもいいかもしれませんね。

わかりやすく言うと、現状で特例を受けること自体がまずいんですよ。つまり本来は賃貸に出すかどうかにかかわらず、適用不可なんです。だからおとなしくしてくれというのです。

お礼

アドバイスありがとうございました！全体で６０m2しかないんです。
それを二世帯にしているそうなので、ご両親のお部屋は六畳しかないとのこと。しかしお風呂等の設備はバッチリあるそうです。
素人質問でお恥ずかしいのですが、もう一度表示登記を変更を促してそして賃貸ということで手順を踏めば問題ないですよね？
それに当たって、何かお金が課税を要したりはするのでしょうか？
適用不可なのに、こんなことを認めること自体、まずない事だと私は思います。
それとも、家屋調査はaboutなのですかね。

賃貸にした場合さかのぼって請求すると念を押されたようですが、それを適用した家屋調査の人にも問題があると思いました。
ちなみに、木造ですが検査済み証は無いので固定資産税の軽減４・５年目の２分の１の減額は適用は当たらないです。
５年賃貸に出さないというのは、友人家族には酷ですし
新築に係る減税処置はいらないとしても、賃貸に貸すなというのは苦渋の選択ですね。
ちなみに、家賃は８万は堅いとのことです。私自身もお部屋を見せていただいたら、綺麗なのはもちろんワンルームにはもったいない設備がありました。
実際にこのようなケースの住居にある方は多いのでしょうか？
二世帯住宅では起こりうるケースだと思うのですが（６０m2に二世帯というのは驚きました）

回答No.1

walkingdic

>それを享受しつつ賃貸に貸すというのは、私が思うに脱税ですよね
いえ、問題ないですよ。
固定資産税、都市計画税、不動産取得税どれも問題ありません。
なぜならば、これらの特例は、別に自分が居住する目的であるかどうかは問わないからです。
賃貸住宅でも適用になります。

大事なことは、「人が居住する家屋であるかどうか」なのです。

たとえば店舗とか工場などでは人が住むところではないからだめですけど。

それと話はことなり住宅ローン減税の方は本人が居住することが要件なので、もしお受けになるのでしたら、税務署にご相談下さい。

お礼

お返事ありがとうございました。感謝します！

住宅ローン減税は、見取り図などに基づいて本人が居住する部分の減税があると調べて分かりました。

家屋調査士の方が賃貸にはくれぐれも貸さないようにと念を押されたそうですが,walkingdic様がおっしゃる「人が居住する家屋であるかどうか」という観点すよね。
私もそうだと思っていましたが
家屋調査士の観点は、それぞれが壁で行き来できない場合は５０m2未満の住宅には当てはまらないという考えで、ご両親が住むということならば５０m2以上と見なすという内容で家屋調査が終了したそうです。
念押しで、賃貸にも出来ずに戸惑っているようなのです。
どれが正しいのでしょうか？？
賃貸は住居以外の家屋に当たらないですよね

補足

今回問題になると思われる点を整理しますと、どちらも居住使用。
１階と２・３階どちらも独立した場合には５０m2に満たないです。
それを両親が住むならばと、目をつぶってくれた。（←ここに問題あり）
賃貸にくれぐれもしないよう念を押された。
賃貸にしたことが分かれば税金の返却もしてもらいますよと、言われたそうです。
住宅取得税（１５００－１２００）×３％が、１５００万にまるまる３％かかるわけですよね。
あと固定資産税の２分の１の軽減もなくなりますよね。
これらに関して、賃貸にした場合明らかに追って課税されると思います。知恵を貸していただければ幸いです。
なを、ネット環境にない友人にはコピーをして見せてあげようと思います。

●* 一戸建以外の住宅とは、マンション等の区分所有住宅又はアパート等構造上独立した区画を有する住宅のことをいいます。
なお、床面積要件の判定は、独立した区画ごとに行います。