住宅ローン 金利3年固定（35年1％優遇特約付き）で大丈夫？

質問

この度中古住宅を購入する事になりました。当方は全くのド素人です。現状は都市銀行にて事前審査は通っております。契約を2日後に控えておりまして、どうしても金利の事で悩んでおります。同じ内容の質問が多々あるとは思いますが是非ご教示して頂ければ幸いです。
借り入れ総額　1400万円（諸費用・リフォーム込み）
月々返済　　　46000円弱
35年返済　3年固定　1.90％（全期間1％優遇特約付き）
金利は保証料（35年加入1000万保証）が0円なのでその分高めだそうです。
団信保険料は銀行負担
火災保険（40万円強、35年分だと思うのですが）もローンに組み込まれております。
自己資金0で住宅を購入することじたい無謀かもしれません。
本当は20年～25年で住宅ローンを組みたいのですが子供が2人（6歳・2歳）いるので月々を低く設定しておいて繰り上げ返済をして「期間短縮」を行こうと思ってます。
繰り上げ返済の手数料はネットを利用すれば無料だと言っておりました。
今回のような固定金利で契約をして3年後の金利上昇が不安です。銀行は3年後に金利が上昇していればその時点で長期10年.15年固定に変更する事も可能と言っております。
私は最初から長期固定金利で申し込みたいと申し出たのですが、融資条件が3年固定なので長期だと条件が変わるかも...と銀行・不動産屋に上手く丸め込まれている（言い方は悪いのですが）ような感じにも思えてしまってすっごく不安です。
夫はわりと楽観的で3年後に見直せるのならこのままでもいいんじゃないか？とあまり感心がない様子です。
本当に3年後に長期固定金利への切り替え、また繰り上げ返済が可能なのか？ま逆に金利変更・繰上げ返済不可能なケースもあるのか？
銀行・不動産以外の詳しい方からお伺いしたいです。本当にド素人なので教えて頂ければと思います。

回答No.5

noname#35582 · ベストアンサー

> 銀行・不動産以外の詳しい方からお伺いしたいです。
金融機関の人間なのですがちょっとお邪魔します。

> 金利は保証料（35年加入1000万保証）が0円なのでその分高めだそうです。
要するに保証料が内枠方式だということですね。

> 本当は20年～25年で住宅ローンを組みたいのですが子供が2人（6歳・2歳）いるので月々を低く設定しておいて繰り上げ返済をして「期間短縮」を行こうと思ってます。
「期間短縮」を考えていらっしゃるならば内枠方式では不利になりやすいです。
当初数十万円の資金は一括で支払う必要がありますが、外枠方式を選ばれた方がいいと思います。
ただ、自己資金ゼロとのこと、この費用の捻出も難しいのでしょうか。

> 融資条件が3年固定なので長期だと条件が変わるかも
長期固定ならば、「1.90％（全期間1％優遇特約付き）などという低金利」では借りられない－というだけのことではないかと思います。

> 3年後に長期固定金利への切り替え、また繰り上げ返済が可能なのか？ま逆に金利変更・繰上げ返済不可能なケースもあるのか？
３年後（＝固定金利期間終了時）に、再度、特約を締結することにより10年や15年の「固定金利選択型」を選択することができることが多いです。
これは「借換え」にはあたりません。
ですが、当初の特約書の文言によっては、「固定金利型」にすることはできない場合もあります。
固定金利選択型（３年、５年、10年などの特定期間のみ固定金利）は、「固定」という言葉は遣っていますが、固定金利型（一般的には全期間固定金利）ではなく、変動金利型の一種です。
繰上返済については、固定期間中は一部繰上返済ができない－としている金融機関もありますし、特にその制約がない金融機関もありますが、多くの金融機関では、固定金利期間終了時には一部繰上返済は認められています。

> 夫はわりと楽観的で3年後に見直せるのならこのままでもいいんじゃないか？とあまり感心がない様子です。
見直しはできますが、その時点での「金利」が適用されての見直しですから、既回答者さまがおっしゃっているとおり、『３年後に金利はどうなっているか分からない。』という点は考慮された方がよろしいかと思います。

> 住宅ローンは長い付き合いなので納得するまで説明してもらいます！銀行にイヤな態度を取られたらその時は再審も考えますね。
不動産業者と銀行の「提携住宅ローン」は有利、便利なことも多いです。
不動産業者とは売買が完了した時点でお付き合いも終了－となることが殆どでしょうが、銀行とは完済までお付き合いが続きます。
担当者の態度から、信頼に不安を感じるようならば、別の金融機関、できれば３行程度でご相談されてみるとよろしいですよ。

お礼

専門家の方にアドバイス頂き本当にありがとうございました。融資銀行へ行って固定金利の年数・終了後の選択方法等、疑問や不安に感じている事を質問してきました。結論から申しますと当方希望の全期固定（35年）金利は今回の融資条件には適用にならず（自己資金０円ですので...＾＾；）選択できる年数の中で一番長い10年で契約しようと思います。繰り上げ返済は1回目の引き落としが終了した時点から制約なしに出来るそうです。その際ネット決済をすれば手数料は無料らしいです。また10年後の金利変更も選択制でネットで手続きをしたら手数料は無料になるそうです。契約を前になかり神経質になっていたと思います。この度は大変勉強させて頂きました。本当にありがとうございました。

回答No.4

wdb1240361b

＞本当は20年～25年で住宅ローンを組みたいのですが子供が2人（6歳・2歳）いるので月々を低く設定しておいて繰り上げ返済をして「期間短縮」を行こうと思ってます。
これは正解だと思います。永く借りて短く返す、これが最善策だと思います。

＞今回のような固定金利で契約をして3年後の金利上昇が不安です
金利が上がり始めたら早めに長期固定金利で借りるのがセオリーですが長期固定は短期に比べ割高なのが皆さんネックになっていると思います。3年間様子を見ているうちにドンドン上がっていくかもしれませんし？逆に下がることはないと思われますが・・・？

＞銀行は3年後に金利が上昇していればその時点で長期10年.15年固定に変更する事も可能と言っております。
可能ですというか、固定期間終了で次の返済方法を新たに設定します。

＞私は最初から長期固定金利で申し込みたいと申し出たのですが、融資条件が3年固定なので長期だと条件が変わるかも...と銀行・不動産屋に上手く丸め込まれている
銀行によって融資条件が変わるでしょうが
私の場合は、最終的には契約時に何年固定にするか決めました。

つまるところ、今後、金利上昇を心配するなら最初から10年～20年にしておいた方が良いかもしれません。3年固定期間終了時に現在の金利より上がっている可能性もありますね。

繰上返済を毎年できるようでしたら最初は3年固定、後はその時点の安めの金利設定で勝負かけます。それでも駄目なら他銀行に借り換えします。繰上返済はできるだけ早い段階が効果的です。頑張って下さい。

参考URL：

http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20040728A/

お礼

詳しく教えて頂きましてありがとうございました。先日銀行へ行きまして金利や切り替えのお話を詳しく説明して頂き今回は10年固定で契約しようと思います。希望は全期固定（35年）だったのですが、今回の融資条件では適用にならないらしく（資金0円での購入ですので...＾＾；）１０年固定で頑張って繰り上げ返済をして行きたいと思います。今回は本当に勉強になりました！ありがとうございました。

回答No.3

ssassa1989

長期にわたって金利が変わらず返済額も一定、というほうが計画が立てやすいですよね。３年後にまた銀行に行って、いろいろ手続きするにも億劫だし。

まずご質問の件、
「３年後に長期固定金利への切り替え、また繰り上げ返済が可能なのか？」
これは可能ですよ。どこの銀行さんかわかりませんが、いわゆる「固定への借り換え」はどこでもたいてい扱ってます。（むろん３年後の長期金利が適用されます）

考え方しだいですから、どういう借り方をするかはあなたの判断ですが、その条件で納得いかなければ、いったん保留したらいかがでしょうか。

ちなみに、住宅金融公庫には、３５年長期固定ローンというのがありますよ。（詳しい条件などは以下のページをご参照ください）

参考URL：

http://www.flat35.com/

お礼

参考ＵＲＬを教えて下さいましてありがとうございました。昨日不動産売買契約をしてまいりました。融資予定銀行の窓口へ出向き３５年長期固定は今回の融資条件では対象にならない事を説明して頂き、納得したうえで10年固定金利で来週にでも融資本申し込みをして来る予定です。今回はとても勉強になりました。教えて頂きまして本当にありがとうございました。

回答No.2

walkingdic

まず３年固定で借りれるのであれば１０年、１５年固定でも融資はされます。それが違うというのは銀行がいうのは少し？です。不動産屋が言っているのではないですか？

あと３年後に再度固定を選択は基本的には出来ます。
ただ今の１０年、１５年固定金利ではなく、３年後の金利で決まります。

はっきり言うと、長期金利と短期金利では長期金利が先に上昇し、後から短期金利が追従しますので、３年後に短期の金利が上昇していれば長期の金利は既にもっともっと高い金利になっていますよ。

現に既にいまはもう長期金利は上昇を始めています。短期金利も今後上昇していくと見られています。

もちろん短期金利についてはどれだけ上昇するのかははっきりしていないし、当面はそれほど高くはならないとは言われていますけど、それはあくまで過去の金利と比較してという意味です。過去の短期金利は大体平均が５％で最大は８％程度まで行きました。そのようにはならないという意味に過ぎません。

まあそういうことです。あとはご自身で判断下さい。

お礼

教えて下さいまして本当にありがとうございました。先日融資予定銀行の窓口へ行って確認して参りました。固定期間は不動産の方が言っていただけで、実際には５年・１０年の固定金利も最初から契約できるみたいです。現在は金利上昇傾向ですので長期の金利固定で融資申込みをしたいと思います。不動産契約は昨日行いましたので、来週には融資本申し込みをして来る予定です。とっても勉強になりました。ありがとうございました。

回答No.1

mogmog0101

不安な事は本契約する前にきちんと確認して下さい。住宅ローンは非常に長い付き合いとなります。一度契約するとなかなか変更というのは出来ません。借り換えするにも手数料にそれなりの金額を要します。

まず心配なのが、10年固定、15年固定への変更です。こちらはパンフレット等を見せてもらい、実際に借り換えできるか確認して下さい。通常は同じ銀行では出来ないと思うのですが。違う銀行の住宅ローンを持ってすれば可能です。

頭金が0円という事で多少高めの住宅ローンしか使えず、銀行側もはっきりと言えないので遠回しに説明をしていて、うまく丸め込まれているきもちになっているのかな?という感じもします。

初めに申し上げた通り、一度契約するとなかなか変更出来ないので、不安な事があればじっくり確認した方が良いと思います。

不動産屋は売れてナンボですから。物件に対する事だけ相談しましょう。
銀行も、貸してやるのだからグズグズ言うな的態度を取ったら、他の銀行で再審査しましょう。この時は不動産屋を味方に付けてください。

お礼

ご回答頂きまして本当にありがとうございます。これから銀行へ行って疑問・不安に思っていることを確認して来ます。住宅ローンは長い付き合いなので納得するまで説明してもらいます！銀行にイヤな態度を取られたらその時は再審も考えますね。本当にありがとうございました。