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保証会社の考え方（競売にかかる自宅を買戻したい）
前夫と共有名義の家に住んでいます。 前夫が自己破産したらしく、残債を一括で支払って欲しいという通知が来ました。 残債は4800万ほど有り、一般市民にはとても一括で払える額ではありませんでした。 銀行に行って、毎月今までのローンと同じ額を払うので、ローンを継続させて欲しいと相談したのですが、ダメでした。 債権が保証会社に移って、競売にかけられることになってしまいました。 私は昨年再婚しました。 現在の主人が買取るために金融機関に相談しているのですが、残債ほどの担保価値は無く、融資できても3800万程度との答えでした。 保証会社に3800万円で任意売却をお願いしたのですが、残債満額でなら売却しても良いが・・・との返事でした。 不動産屋さんに任意売却した場合の見積を出してもらったところ、「まぁ売出しは3700万くらいで、実際に売れる金額としたら3500万くらいでしょう」とのことでした。 競売となると最低落札価格は3000万くらいになるのではないかと言っていました。 お聞きしたいのは、このままだと競売にかかるのを待つしかないのですが、保証会社は私達が3800万で買取るよりも、3000万プラスアルファで競売にかけたほうが良いという考えなのでしょうか。 実際に競売になり今の家を出なければならなくなったとしたら、親子5人が生活するための家賃が約18万円+差額の残債を払わなくてはならなくなるため、今度は私が自己破産しなければならなくなるでしょう。 保証会社はそれでも競売のほうが良いのでしょうか。 保証会社にどう説明したら納得してもらえますか？
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Ringo1962の買戻は最も有効な自宅を手放さなくて済むスキームです。 専門家でもこのような方法によりご自宅を手放さなくて済む方法をとります。 さらに売却後の残債に関しては元ご主人様とRingo1962様のみの連帯債務ですので場合によっては債務整理（弁護士）してしまえば現在ご主人様の新被担保債権のみ（3千万円台）に圧縮できます。 ※残債と新購入ローンの２重払いは大変だと思います。（売却後は誠意を持って残債を支払うことを建前にしておき、後日整理する場合は金融機関へは内密に） さて問題の任意売却の可否ですが可能なケースだと考えます。 保証会社は裁判所に競売申立の余納金がかかりますし公庫等でも任意売却を推奨しております。（最もネックになるのは売却金額の妥当性です。 只、これは競売での入札金額も勘案して考えられます） 経験のある不動産会社（できれば専門の）に任意売却のご相談をされる事をお勧めいたします。 具体的な売主の意思表示（前ご主人と奥様の）と買主の買付申し込み それと売却に纏わる配分（後順位の抵当権者、差押権者がいる場合） 売却代金の妥当性（近隣の成約事例や近隣公示価格 又は競売申立開始の場合は裁判所の評価書）等が資料として有効です。
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保証会社の担当者としては、任意売却に応じると（値段を決める）いうことは自分の責任問題になってきます。たとえ任意売却よりも競売のほうが値段が安いと思われる場合でも、競売で売れれば値段は競売で決まったことですから、自分の責任ではありません。担当者もサラリーマンですから、なるべく自分の責任になることは回避したがります。 解決策ではなく申し訳ありませんが、そういうものです。
その相談したという不動産屋さんは、任意売却の仲介役をするような業務はしていないのですか？ 頼りになるような業者であれば、債権者（保証会社）との交渉を依頼してみてはどうでしょう？ あなたが交渉するよりは、経験や根拠に基づいた説明が出来るのではないですか？ ＞保証会社は私達が3800万で買取るよりも、3000万プラスアルファで競売にかけたほうが良いという考えなのでしょうか そのお話は将来を予見してのお話かと思いますが、絶対その通りの結果になるのでしたら、3,800の方が良いでしょうね。しかし今の時点では誰にもわかりません。上記で書いたように、可能であればその理屈を不動産屋に説明して貰うのです。 その業者がそういう仕事をしていないのでしたら、そういう業務を請け負う業者を探してみてください。 債務者が債権者に直接とやかく言うよりは、間に人を入れた方が効果的ではないのかな、と思います。
- m_inoue
- ベストアンサー率32% (1654/5015)
確認事項 ・前のご主人が破産 ・住宅の残債が４８００万円 ・住宅は共有 もし家屋がいくらで売れても合計貴方の負債は４８００万円 物件が３８００万円で買えても残りの１０００万円は貴方にも支払責任があるのでは？ 競売で３０００万円なら貴方の残債は１８００万円 そうなりませんか？
補足
競売にしても、第三者への任意売却にしても、主人が買取るにしても、残債-売却価格が私の負債として残るのは判っています。 自宅で商売をしているため、できることなら買い取って商売を続けられたらと考えています。 現在の家でしたら、2台分の駐車場と道具をおけるスペースがあります。 現在の家でしたら、2台分の駐車場と道具をおけるスペースがあります。 しかし、自宅を出なければならなくなると、賃貸住宅の他に倉庫や駐車場を別に借りなければならなくなるので、それにかかる月々の費用を考えると、商売を続けるのは困難です。 残った債務も払うのは難しくなると思っています。 保証会社の方とは電話でしかお話したことがないのですが、このような交渉は担当者よりも上の方とお話するほうがよいのでしょうか。