入居前の賃貸の契約解除について

質問

入居前の賃貸の契約解除についてご教授ください。

申込書と賃貸契約書に記入し、手付金を払い、運転免許証のコピーも取っています。(すべて同じ日に実施しました)
現在審査待ちの状態です。
ですが、仕事の都合でそこには引っ越せないことになりました。この場合、解約はできるのでしょうか。

契約書に契約成立後の解約は入居前でも入居後とみなすとあるのですが、上記の場合は契約成立後ということになるのでしょうか？

回答No.4

mot3355

宅地建物取引主任者です。

賃貸借契約は、一方の申し込みに対し、口答で承諾の回答をするだけで成立します。(これを民法では諾成契約といいます)
重要事項説明書の説明や交付が行われなかった場合は、宅地建物取引業者が行政罰を受けるだけです。
重要事項説明書の説明や交付の有無、賃貸借契約書の捺印の有無は、賃貸借契約を左右しません。

質問者様の場合、いま承諾の通知が来ていないのでしたら、契約成立していませんので全額返金となります。

もしも宅地建物取引業者が、この手付金は違約手付けの性格を有していると言ってきても、「手付金は賃貸借契約に基づき支払うものであるため、賃貸借契約が成立していない現在は申込証拠金に過ぎない」と返答して下さい。

お礼

ご回答ありがとうございます。

重要事項説明書の説明はありました。説明が足りず申し訳ありません。

承諾の通知はまだ来ていませんので、mot3355様に教えて頂いたように業者にかけあってみます。

回答No.3

noname#19073

宅建主任者の免許証を提示の上、重要事項説明を受けて手付金を支払って賃貸契約書にも署名捺印を行っているのでしたら、契約成立後と見なして良いと思います。

そうでないならば、「重要事項説明を受けていませんからまだ契約前のはずです」と言ってください。

お礼

ご回答ありがとうございます。

重要事項説明は受けています。
まだ業者から大家の審査OKがおりたとは聞いていないのでそれにかけてみたいと思います。

回答No.2

noname#65504

契約の流れは以下のようになっています。
１．重要事項説明
２．借り手の申し込み
３．大家の審査
４．大家の承諾
５．３７条書面の発行（いわゆる契約書）

このうち文書化が義務つけられていますのは、１と５です。
それでもって、契約成立と一般に見なされるのは、４の段階です。これは口答で構いませんし、大家が仲介業者に連絡した時点で成立したと判断することが多いです。

だから、この契約が成立しているかどうかは質問文からでは判断できません。
ちなみに一般にいわれる契約書は宅建業法第３７条で定める書類のこと示すことが多く、これは契約が成立してから出されることになっていますので、この書類が出ていないことは契約が成立していないことを意味しません。

保証人の審査などがある場合、それに関する資料（保証人の承諾書など）をまだ提出していなければ、審査は終わっていないと思いますので、契約は未成立だと思います。
審査書類を既に出し終わっているような段階ですと、もしかして、審査待ちと思っていても、借り手に連絡が来ていないだけで、既に大家が業者に連絡をしていて既に契約が成立している可能性があります（この場合、契約が成立していないことを証明するのは難しいです。何しろ業者と大家で話を合わせてしまえば、すむ問題ですので）。

なぜ契約成立しているかどうかということにこだわるかというと、以下のような理由があるからです。

１）手付け金契約
手付け金契約の場合、相手が履行の着手を行う前の段階でしたら、いつでも理由にかかわらず、手付金を放棄すれば解約できます。

２）契約前に授受した金銭
宅建業法では、契約成立前に授受した金銭ははじめから契約がなかったものと同じ状態にすることになっていますので、全額返金が義務つけられています。

すなわち契約成立前なら、支払った金銭は全額返金されます。契約成立の場合は手付金を放棄すれば、解約は可能ですが、契約成立に対する成功報酬である仲介手数料を業者に払う必要も出ます。
契約が成立しているかどうかで、お金の取扱が全然違ってしまいます。

ところで、２の理由により不動産取引では一般に契約前に手付け金を受け取ることはできません（手付け金契約をしても契約成立前では意味がないので）。そのため、別の名称（申込金とか内金など）で受け取ることが多いです。領収書をご確認下さい。

なお、別名称で一旦受け取っておいて、契約成立時に自動的に手付け金に振り返るという契約方法をとることがあります。これをするには重要事項説明で説明義務が業者にありますので、重要事項説明書もご確認下さい。

＞契約書に契約成立後の解約は入居前でも入居後とみなすとあるのですが、上記の場合は契約成立後ということになるのでしょうか？

先に述べたように契約成立しているかどうかは、わかりません。
なお、鍵の引き渡しなどを受けている場合などは、入居済み（履行の着手後）と見なされますので、手付け金契約による解約もできません。でも、物件や鍵の引き渡しを受けていなのでしたら、契約後でも手付け金契約をしているようなので、手付金放棄による解約ができると思います。
引き渡しなどを受けている場合は他の取り決めに従って解約することになります。

お礼

ご回答ありがとうございます。

書類を見直してみたのですが、契約書だと思っていたものは「重要事項説明書」だったようです。

ですが、たしかに審査が通ったかをこちらに伝えていなくても、業者に通ったと言われたら反論しにくいです。。

まだ鍵の引渡しはされていません。

最低でも手付金を放棄すればよいということですので少し安心しました。敷金・礼金・仲介手数料・家賃1ヶ月分とられるのかと思っていました。。。

回答No.1

sayakaslaw

審査ＯＫが出て初めて契約成立です。その前なら、申込み段階ですので、通常であれば、全額戻ってきます。仲介手数料も取られないはずです。しかし明らかに、申込者の都合ですし、家主がＯＫを出してしまっているかもしれません。けれどその時でも手付金放棄で契約解除できると、重要事項説明書にかかれてませんか？本来は、手付金放棄で契約を解除できるはずです。
　重要事項の説明がされていないのなら、申込のキャンセルをした後、重要事項の説明を受けていないといって全額返金して欲しい要求してください。返せないといわれたらその地域の宅建協会に相談してください。
　多分、大丈夫だと思いますよ。

お礼

ご回答ありがとうございます。
重要事項の説明らしきものは受けています。
やはり審査OKが出て契約成立なのですね。
とりあえず強気に出てみようと思います。