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不動産の売却、当家の状況を皆さんはどう考えますか？
昨日質問させて頂いたのですが 新たに意見を聞きたい事柄が出てきたので 質問させて下さい。 状況： 平成14年夏に都市銀行の住宅ローン（35年）で 新築の建売住宅を購入したのですが 諸事情により、この家を売ることにしました。 数社に簡易査定をしてもらったところ 昨日付けで２、３社返事がありどこも、３０００万円前後の査定が出ました。 ローンの残金は去年の年末調整の段階で３１００万円残っています。 昨日、実際に1社の営業の方と話をしたのですが 当家は３０００万円を切る値段なら 部屋の状況を見ても新しいので十中八九売れるでしょう との事でした。 しかし、ローンの残高が３１００万円ありますので 仲介手数料や諸費用を含めると 設定値段を３２００万円にしないとだめですねということになり 最終的に３１９０万円にして売れば なんとか行けそうじゃないかという話になりました。 ３１９０万円で売れれば言うことはないのですが 実際はフタをあけて見れば ３０００万円でも売れないかもしれません。 そこで考えるのですが あと、１年位待って、ローンの残高を ３０００万円位になったときに売り出すか？ それとも、銀行のフリーローンなどを借りて ローン残高に足りない分を充当して売るか？ （金利が高いし、借りられるかどうかも分かりませんが） 他のもっといい方法があるか？ 皆さんならどうしますか？ 私の資金の状況として 家のローンを払うので精一杯なため貯金などはないのですが 家を売れば高いローンから開放されるので かなり余裕が出来ますので フリーローンのような高い金利のものでも ２００万位なら借りても払っていけそうな感じです。 よろしくお願いします。
- erghsbvszke
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質問者が選んだベストアンサー
中古物件は値段を高めに設定し、売りに出したほうが良いです。購入者から値引きの要請が必ずあり、不動産会社も早く売りたいがために値引きを認めるよう説得してきます。値段は購入者が高い安いと判断するのです。質問者様の物件が気に入れば少々高くても購入するでしょう。要はタイミングです。 後々値段を下げるのは簡単ですが上げることはできません。 私なら３２８０万で売りに出すでしょう。 相手からの金額提示を待ち、値下げをしたほうがいいと思います。
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300万の頭金で、３６００万の物件、３３００万の ３５年ローンなら４０回目の残債が３１００万円 （金利2.5％）という感じでしょうか。 ５８回（Ｈ１９年６月）時点で残債は３０００万円を切ります。 ３６００万の物件は業者の利益がありますから新築後１５％ 下落は当然として残りの５％が地価の下落分でしょう。 ＞あと、１年位待って、ローンの残高を ＞３０００万円位になったときに売り出すか？ 物件次第です。その地区の公示地価というのがここでわかります。 http://tochi.mlit.go.jp/ 川崎、横浜、市川、浦安及び２３区は対前年比率が基準値平均で上昇に 転じています。 ３６００万円の新築といえば、郊外か地方都市でしょうか。 ローンの残債の減りより地価の下げが大きい可能性もあります。 需要がないと、地価は反転しないです。 とりあえず、リスクですが２００万を身内から借りて手金をもった 上で、３１８００円で売りに出しますか。 それと少額の物件ですけど一社でなく複数社に（専任でなく一般媒介で） 出して、競わせるのも必要です。 査定だけでも３社以上からとるべきです。一番やる気のある業者に 専任で３ヶ月。あとは業者を変えて値を下げて、という方法もあります。 住宅が売れる２月３月は過ぎましたが、売るならゴールデンウィークは 一つの山場。意思決定は急いだほうがいいです。 ここを逃すと次は７月８月まで本気で買う気の客は来ないでしょう。
お礼
返信ありがとう御座いました。 そうなんですよねぇ～ ゴールデンウィークがいい時期ですよね。 ちょっと、動くのが遅かったなぁ～って 思ってます。 書かれた文章を参考にさせて頂きます。
＞１年位待って、ローンの残高を ３０００万円位になったときに売り出すか？ ＞銀行のフリーローンなどを借りて ローン残高に足りない分を充当して売るか？ この二つの選択肢しかないのであれば、後者を選ぶ方が安全ではないかと思います。 一年間で100万ローン返済ができるとしても、物件の値下がりが100万以上である可能性の方が高いです。 それに不動産屋が査定して3000万切れば売れるというのは、当てになりません。 今も売れないかもしれないし、一年後も売れないかもしれない。 不安要素としては、これから金利も上がりつつあるし、住宅購入ブームが下火になってくるでしょうから、一年後の方が売りにくくなる可能性も高いということです。 それよりも、質問者さまは早急に売る必要があるのでしょうか。 売れるまではその家に住まわれて、売却できたらすぐに賃貸に移る予定でしょうか。 それとも先に別の住居に移動されるのですか。 買い替えではないのでしたら、すぐに時間的余裕はあるでしょうし、とりあえずは3200万で売り出してみてはいかがでしょうか。 一ヶ月ごとに売れなければ価格を見直していけばいいと思います。
補足
返信ありがとう御座いました。 不動産屋の確実に売れるというのは 私もあてにしていませんが ３０００万円以下なら売れる可能性が 高くなるとは思っています。 家は諸事情があり売らなければなりませんが その猶予期間は２，３年はあると思います。 ただ、早めに売ったほうが高く売れると思うので なるべく夏のボーナスを住宅ローンに取られるのではなくて （ほとんど利子だし）諸経費や引越し代に充てたいと思っています。 家を売り、その後、賃貸を見つけて引越しという感じです。
補足
返信ありがとう御座いました。 値引きも考慮に入れて設定したいところですね。 でも、それを考慮に入れると高くなって 対象外になってしまう気がしないでもないし 余り安いと私が困るし 販売価格は難しいですね。