共有名義について

質問

はじめて質問させていただきます。4,000万の新築一戸建てを購入する予定で、その分は全額夫名義でローンを組んで、諸費用の400万弱は妻の貯金から出す予定です。現在、妻は働いていません。共有名義にするつもりですが、割合的にはどうしたらよいのでしょうか？妻に相続税などがかからず、ローン減税が全額受けられるようにしたい、と以前不動産屋に相談したところ、妻の持分を1/100程度にしたらどうかと言われました。それぐらいの割合が妥当なのでしょうか？？是非、教えてください。

回答No.2

gamigami · ベストアンサー

『共有名義にしたい』『ローン控除全額受けたい』は矛盾していますが、
ローン控除の枠が小さくなっているので、案外出来そうですね。

税金は税務署の担当の考え方如何でころころ変わる変なところがあるので、どれが正しいとはいえませんが…。

方法論として
取得費用＋諸費用の合計額(4,000＋400)を分母とし、
拠出金額(夫4,000、妻400)を分子としてしまうという簡単な方法です。
これで、奥様の持分が贈与になる？となります。
（持分割り振りが夫から妻への贈与としてしまうと、
諸費用を妻が出したことも厳密には妻から夫への贈与になる考え方になります。)
で、ローン控除との兼ね合いですが、今年から当初７年間の控除上限枠は『３０万円』、ローン残高としては3,000万円なので、
4000万円のローンであれば75％以上の持分があれば理論上は上限枠に達します。
よって、先の持分程度（10/11)の上、返済開始7年経過時に残高が3,000万円以上であれば問題ないとなります。

この辺りなら奥様に向けても『妥当』な数字と言い切れません？
(借入時に『担保提供者』(銀行によっては『連帯保証人』)にならないといけませんので、少々面倒でしょうけれど）

参考URL：

http://www.taxanswer.nta.go.jp/1210.htm

お礼

ありがとうございます。とても参考になりました。
とりあえずは、妻の持分をその程度なら入れても問題ないということですね。安心いたしました。
担保提供者と、連帯保証人とはまた別のものなのでしょうか？なんだか怖そうな響きですね・・・。
国税庁のページも参考にさせていただきました。
ありがとうございました。

回答No.4

noname#20102

他の方のご回答で少々違うと思われるところがあるので、僭越ながら指摘させていただきます。
奥様が出資する400万は諸費用に充てるからこそ、4000万の物件価格満額が夫のローン債務にできるわけです。
だから奥様が持分を持つことはできませんし、担保提供者にもなれません。
銀行でローンを組むときに販売価格の満額4000万を借りているならば担保提供者は存在しないはずだからです。
確定申告をされればわかると思いますが、ローン控除の申請をする時に、
ローン債務者、物件価格、ローン借入額
の３点は申告する欄があります。
4000万の家を買うのに4000万の借入をしていてなおかつローンは夫の単独債務なのに、共有名義にしていると矛盾しているので、税務署ではねられます。
(控除が受けられなくなります)
ちなみに、住宅購入時の諸費用は登記する名義持分とは関係ないので、贈与にはなりませんと税務署では説明しています。

お礼

ありがとうございます。銀行でも共有名義にしたいというと、あまり良い顔はされませんでした・・・。ローンが夫の単独名義ならば、家を共有名義にするメリットはないということですね。
もう一度考えてみます。
回答くださいまして、ありがとうございました。

回答No.3

gamigami

１箇所訂正
＞返済開始7年経過時に残高が3,000万円以上
は
返済開始後７年経過時に借入残高が3,300万以上
ですね。持分割り振り忘れてました…。

回答No.1

noname#20102

持分割合に妥当も何もありません。
出資した額の割合に忠実に持分を決めないと贈与税が発生します。
物件価格が4000万ならば、4000万のローンの債務者である夫の単独名義とするのが正しいです。
諸費用は購入価格ではないので、名義持分には含まれません。
(ちなみに諸費用は誰が出してもかまいません。贈与税の対象にはなりません。)
夫の名義でローンを組むのならば夫が4000万円のローン分の控除は受けられます。
(もちろん、控除ですから所得税額が上限となります)
つまり奥様の持分はなしです。

相続税というのは、旦那さんが亡くなったときのことを言っているのですか？
その場合は旦那さんの名義の住宅ですから、配偶者と子供が相続権がありますし、子供がいない場合は旦那さんの親にも1/3の相続権があります。(それを阻止したいのならば遺言を書くことです。)
それ以外にも多額の財産をお持ちならば相続税は免れないでしょう。