土地利用を巡る口約束の有効性について

質問

20年近く前（当時、私は中学生）に実家の改築をしました。
その土地は、本家と分家（私の実家）で2分割しているのですが、改築時に本家側から【永久に使用してよい】と一部の土地を貸してくれました。

本家からの申し出で借りている状況ですが、先日本家側から、当時本家の土地を貸す代わりに、以下の費用を【分家で負担すると口約束した】と怒鳴り込まれました。

以下の費用とは、
(1)土地の形の変更に関わる登記のし直し費用
(2)現在、農地登録している本家の土地の宅地転用届
(3)旧住所表示の変更届
(4)上記3点に付随する手数料等すべて

(1)は、改築時に土地の形について、再三の確認・了承を得たにも関わらず、本家側から確認内容を反古、工事内容変更等の対応費用を分家が負担したため、分家が本家の登記を行う筋合いはない。
(2)は、本家の土地であり、その土地をどのような用途で使用するかは、分家のうかがい知る範囲ではない。また、農地登録として税金対策をしていたと考えられる。
(3)は、分家側は昭和46年に変更届を行っており、今日まで対応していないのは本家の落ち度。

と考えます。ただし、本家からの申し出とは言え、本家の土地を使用していることから、幾ばくかの使用料または(1)の費用ぐらいは分家側が負担したほうがよいのかとも考えます。

すべては20年近く前の口約束であり、両家とも自分たちの都合のいいように解釈を変えているのかもしれません。
書面での取り交わしもなく、何も証拠がない状況での言った言わないのやり取りになっています。
これら口約束の有効性や法律上の拘束力はあるものでしょうか？

回答No.5

moonliver_2005

再びNo3です

No4さんに同意見ではありますが、私は不安要素を重視したいですね。

使用貸借は高度の信頼関係を前提にしていますから「これが破壊された」と貸し手に言われると、苦しくなると私は思います。

私も別の事情があって、使用貸借の判例がどうなっているか調べています。参考URLを「使用貸借」でGoogle検索したら見つけました。

「３ 土地使用借権に係る判例の動向（建物も含む）」という項で、10個の判例が出ていますが、７個は明渡し請求認容、３個は明渡し請求否認となっています。

とても詳しい分析がされていますから、研究してみてください

「使用貸借（特に不動産）については、問題が深刻であるために、多様な事案において訴訟事件に発展しているが、（逆に不動産以外のものは訴訟とならない）背景事情が個別特徴的であり、類型化が困難な傾向にある。」と書いてありますから、作戦を誤ると、訴訟必死でしょう。

対処策を誤らないように、がんばってください。

参考URL：

http://home.e-catv.ne.jp/tainori/subpage2-4.htm

回答No.4

utama

No.3 さんの回答について２点。

使用貸借は、いつでも解除できるということですが、土地や建物の場合、いつでも解除されてしまうとそこに住んでいる人の生活が大変不安定なものになってしまうことから、裁判所は、土地を貸しそこに建物を建てることを認めたということから、建物を合理的期間利用することが、使用貸借の目的であると推認します。

したがって、第597条第3項ではなく、省略されている第2項の問題として、使用貸借開始時の経緯などを考慮して、建物の利用の目的がすでに達成されたかどうかで、使用貸借の終了が判断されることになります。

第597条
２　当事者が返還の時期を定めなかったときは、借主は、契約に定めた目的に従い使用及び収益を終わった時に、返還をしなければならない。ただし、その使用及び収益を終わる前であっても、使用及び収益をするのに足りる期間を経過したときは、貸主は、直ちに返還を請求することができる。

それから、「瑕疵」という理屈についても、借りている分家の土地の部分（使用貸借の目的物）の瑕疵ではなく、本家の使っている土地についての問題なので、「目的物の瑕疵」を準用するのは、法的には無理がある主張と思います。

ただし、「使用貸借」という契約は、当事者の信頼関係に基礎を置くものですから、法律でどうのこうのというよりは、信頼関係を維持する方向の解決策を取られるべきだとは思います。

お礼

丁寧な解説ありがとうございました。

占有境界による所有権の時効で、裁判になっても負けないみたいです。
詳しくないのでもう少し勉強します。。。

ただ、肉親同士の争いですので、円満に解決できるよう努力してみようと思います。
ありがとうございました。

回答No.3

moonliver_2005

>これら口約束の有効性や法律上の拘束力はあるものでしょうか？

「改築時に本家側から【永久に使用してよい】と一部の土地を貸してくれました。」というのも口約束でしょう。

質問者が本家の主張を「単なる口約で有効性、法律上の拘束力は無い」とつっぱねると「ならば【永久に使用してよい】という口約束は反古にする！」という形で対抗してくるでしょうね。

この【永久に使用してよい】という口約束では、年幾らの借地料を分家が本家に払う約束は含まれないと推定しますが、そうだとすると法律上はこの口約束は民法が定める無償で貸すという「使用貸借契約」が成立していることになります。使用貸借契約は契約書が作られないのが普通です。

民法第593条　使用貸借は、当事者の一方が無償で使用及び収益をした後に返還をすることを約して相手方からある物を受け取ることによって、その効力を生ずる。

分家は本家の土地に家を建てた時点で土地の引渡しをうけていますから、契約書の有無に無関係に使用貸借契約は有効というのが593条の意味です。

そうすると次の法令が質問者に重くのしかかります。

第597条　借主は、契約に定めた時期に、借用物の返還をしなければならない。
２　省略　
３　当事者が返還の時期並びに使用及び収益の目的を定めなかったときは、貸主は、いつでも返還を請求することができる。

つまり本家とけんかしたら、「ならば土地を返せ。家を壊せ」という論拠を本家に与えることになりそうです。

費用負担が争点になっていますが

（借用物の費用の負担）民法第595条　借主は、借用物の通常の必要費を負担する。２　第583条第２項の規定は、前項の通常の必要費以外の費用について準用する。

（貸主の担保責任）第596条　第551条の規定は、使用貸借について準用する。

（贈与者の担保責任）第551条　贈与者は、贈与の目的である物又は権利の瑕疵又は不存在について、その責任を負わない。ただし、贈与者がその瑕疵又は不存在を知りながら受贈者に告げなかったときは、この限りでない。２　負担付贈与については、贈与者は、その負担の限度において、売主と同じく担保の責任を負う。

私は法律の専門家ではありませんが、私なら
「(1)土地の形の変更に関わる登記のし直し
(2)現在、農地登録している本家の土地の宅地転用届
(3)旧住所表示の変更届
(4)上記3点に付随する手数料等が本家は負担する意思がない。

などは費用負担の同意があったかどうかは置いておくとして、551条でいう「瑕疵」であって、本家の私は分家にきちんと伝えましたよ」「本家が契約の瑕疵について責任が無い以上、どうしてその費用を本家が払う必要があるの？」と主張したくなる誘惑にかられます。

それでもゴチャゴチャ質問者が言うなら「もう分家の顔も見たくない。よって民法597条３にもとづき土地をあけわたしてほしい」と最後通牒をつきつけますね。使用貸借の解除は正当理由も不要でしょう。

結論として「本家の言うとおりにした方が良い。約束があったかどうかについても認めて、土下座して謝罪し、契約解除されないよう最大限努力してはどうでしょう」というのが私の回答です。不満なら弁護士の相談を受けてみてはどうでしょう。多分私と同意見と思います。

お礼

細かな回答ありがとうございました。
もう少し勉強してみます。

回答No.2

utama

口約束が事実であれば、法律的には有効です。事実かどうかは、その当時の経緯など、両者から話を聞いて裁判官が判断することなので、なんともいえません。

しかし、仮に、口約束が事実であったとしても、登記費用の支払いなどは、工事した20年前にすぐ支払うべきものなのですから、20年後にお金を払えといっても、時効でしょう。

回答No.1

6dou_rinne

２０年間その状況に対してなんらのクレームもなかったのなら書面がなくても現状で約束されていたものとして有効でしょう。