新築の契約の際に気をつけることはありますか？

質問

現在注文住宅でＨＭと話を進めていまして、今日銀行から仮審査のＯＫがでました。

今後ＨＭの営業と更に話を煮詰めて、今月中を目処に契約しようと思っています。

それでお聞きしたいのが、契約時に注意すべき点などありましたら教えてもらえないでしょうか？

一応、いつお金をいくらＨＭに渡すのかを契約書に明記されているかくらいみようと思っています。

ちなみに新築の注文住宅で建坪４０坪で、契約額が2300万円ほどですが、こういったものは契約時に多少値引きってお願いできるものなんでしょうか？

ちなみに新聞のチラシにあったのですが1月中に契約すれば新春プレゼントということで約１００万円相当（10帖の屋根裏収納、ＬＤＫ床暖房、キッチンの上部分が電動で降りてくるもの）のオプションが無料になるそうです。
これだけでＨＭは一杯一杯なんでしょうか？

回答No.5

kgih

NO.4ですが、一部補足・訂正させてもらいます。

＞重説はいらない
と書きましたが、今回の契約において、土地に関する契約（売買、借地等）がある場合には、重説が必要となります。質問ではその点が、詳細に書かれていないのに、勝手に工事請負契約のみと解釈してしまいました。
誤解を招く書き方をしてしまい、質問者およびNO.1さんにご迷惑をおかけしました。すみまん。

回答No.4

kgih

＞今月中を目処に契約しようと思っています。
＞1月中に契約すれば新春プレゼントということで約１００万円相当～
共通することですが、慌てない事。「１００万円相当」とは、いわゆる定価で１００万円相当であり、本契約（２３００万）受注できれば、採算のあう程度のものです。それだけ、本契約の利益率があると考えます。
（ＨＭも企業＝利益追求が目標＝損することはしません。）

＞契約額が2300万円ほどですが、こういったものは契約時に多少値引きってお願いできるものなんでしょうか？
２３００万はＨＭの提示金額ですので、値引交渉はできますよ。ただ、契約時ではなく、前段階＝見積提示時に行うべきでしょう。

＞その他

(1)見積で見込んでいる、住設（キチン、バス、洗面台、トイレ等）や、内装（フローリング、クロス等）のパンフレット、サンプルを確認してください。できるならば、メーカーのモデルルームに出向いて現物を見てください。どの程度のものが、見積として入っているのか知っておく必要があります。こんなモノ！！ということもありますので。

(2)契約のひながたをもらってください。約款は文字が小さいかも知れませんが、しっかり読んで下さい。読まなくてよい条項は無いと言っても過言ではりません。出来ることなら、一度営業と読み合わせをして、分からないことは質問するのも良いかもしれません。

(3)見積および契約上で、「別途工事」「別途精算」等、見積以外に費用が発生する場合があります。その点は確認しておきましょう。

(4)工程表の提出をしてもらいましょう。いつ着工して、いつ引き渡してもらえるのか。この時、あまり工期の短縮を強調しないこと。先にも書きましたが、焦らないこと。

(5)金額、支払い条件の確認。いつ幾ら支払うのか。通常であれば、契約時（着工時）・上棟時・竣工時かと思われます。また、引渡と竣工時払いのタイミングはよく話し合ってください。登記するまでは、発注者のものとはなりませんので、この引渡と竣工払いはタイムラグが少なければ少ないほど良いです。払って、登記書類をもらう前に倒産でもされたら、笑えません。

(6)契約図面の確認をしてください。これは、契約書と同じに重要なものです。素人の方には分かり難いかもしれませんが、自分の希望通りになっているのかじっくり確認してください。

(7)今回は工事請負契約となり、土地建物の取引ではありまんので、NO.1のおっしゃる宅建法上の重説（重要事項説明）はありません。

素人だから、と言っていると痛い目にあることもあります。家と建てる以上は、質問者もある程度は勉強は必要かと思います。大きな買い物ですから。希望通りのマイホームができるといいですね。

回答No.3

yosiboh100

必ず確認したほうが良い事は、
契約した内容の建物を建てて
普通に生活ができるかどうか？ということです。

ＨＭの中には、とりあえず安い金額で契約をし、
後で、「これは入っていないのですが、
今やっておいたほうが特ですよ！」
もしくは、やらないと後で困りますよ！」
という感じで、高いオプションを追加しなくてはならない状態になる事があると聞きます。
普通では、やるはずの工事が抜けていたりするのです。

気をつけてください。

もうひとつ、小屋裏収納は、建築面積（場所によっては２階床面積）の１／８以上になうと階として扱われます。３階建てになるということです。構造全体が変わってきますので、注意が必要です。１０畳の小屋裏を設けるには、建築面積８０畳（４０坪）必要ということです。
はっきり言ってむりですね。

値引きは可能だと思います。
ＨＭは痛手はあまり無いと思います。
下請けが無理な注文を受ける事になるだけです。
ということは、現場で施工する人が無理を言われているということですね。
施工制度が落ちる。
クレームに対してすぐに対応してもらえない。
などの弊害が出る恐れがあります。

程々にしてあげてください。

回答No.2

kumaTaka

契約前にＨＭの契約書のコピーや雛形を前もってもらっておくことをお勧めします。

いくら契約当日に説明があるといっても、流れ作業的な説明では初見ですべてを理解し納得することなど不可能と思われます。

そのために契約前にじっくりと契約書の文言を確かめ、不明な点は尋ね、施主側に一方的に不利な条項に対しては書き換えや別紙添付を要求するなどするべきです。

会社の規則で契約書には一切手を加えられないなどと言われるかもしれません。しかし、契約とは双方の合意に基づいて行われるものです。それほど基本的な事柄を無視するような会社とは契約しないと判断するのも施主の見識ですし、一歩間違えればやばい立場に陥ることを承知で建築に入る覚悟を決めるのも施主の決断です。
このあたりのことについては、『得する家づくりの交渉術』『住宅建築発注法』などの書籍に素人にも分かりやすいアドバイスが載っています。

１００万円相当のオプションプレゼントには惑わされないようにした方が良いでしょう。
いろいろ引っかかるところがあっても１月中に契約しなければとなし崩し的に契約を急ぐのは危険です。
「３月年度末中に契約すれば」キャンペーンが来月には始まるかもしれませんし、「契約書に納得できれば２月中には必ず契約する」という姿勢を見せて、いくらかのオプションなり値引きを引き出すことも出来るはずです。
よほど建築を急ぐ事情がない限り、自分のペースで交渉を進めるのが一番です。

お礼

回答ありがとうございます。
契約書は一度コピーを貰って家に持ち帰って検討します。
いくつかのＨＭを検討して心の中でここに決めつつあったときにキャンペーンがあったので、ちょっとクラッとなっていました。

いずれにしても、できれば春着工にしたいのですが、ちょっとブレーキを踏んでみようと思います。

回答No.1

alias3

契約書を取り交わす前に重説があります。
契約締結は、あくまでこの重説事項の確認行為となります。

まず、重説は、宅地建物取引主任者がする必要があります。通常は施主の前に資格書を提示し、話を進めます。
この提示が無ければ、即アウト、お帰りください、と言う感じでしょうか。まず無いとは思いますが。

重要事項説明は、読んで字のごとく、その全てがポイントであり、注意しなければなりません。

判らないことがあれば、そのまま流さず、必ず自分がわかるまで説明を求めることです。

文面から、金銭トラブルをご心配されているようですので、その辺について少し。

代金支払時期の確認など当たり前の世界です。

代金及び交換差金以外に授受される金額、契約の解除に関する事項、損害賠償額の予定額または違約金に関する事項、業者が売主となる物件の売買における手付金等の保全措置の概要、支払金又は預かり金の保全措置の概要、割賦販売に係る事項

これらは必ず自分が理解できるまで、確認してください。

判り易く言うと、手付け流し・倍返しの規定、契約解除にともなう違約金、引渡し遅延の場合の損害補償、ローン特約期間についてでしょうか。

いずれも、何事も問題なく進めばどうということありませんが、少しでもトラブルが発生した場合、明記されていなかったり、どちらとも解釈できる書き方がされていれば、非常に厄介になりますので。

＞契約時に多少値引きってお願いできるものなんでしょうか？

契約時には既に額が決まっていると思います。
印鑑を付く段になって、価格交渉など普通はしません。
見積もりを何度か出してもらい、その都度、交渉していくものですので。
新春プレゼントについては、個人的にはどれも不要なものばかりですね。
それらを付けてもらうくらいであれば、その分の値引きを持ちかけると思います（100万まるまる値引きは難しいとは思いますが、そこは色々なアプローチ、交渉術がありますので）。

お礼

回答ありがとうございます。

重要事項説明というのがあるんですね。参考になりました。

値引き交渉ですが、今週末に詳細見積もりがでるので、それに対して値引き交渉できたら・・・と考えています。