新築マンション購入についてご相談

質問

１年半後に建つ予定のマンション購入を検討しています。３１歳夫婦、子どもなし。（早く欲しいのですがなかなか・・）１３８０万～高くても２５００万、１８００万ほどの３ＬＤＫを希望しているのですが、マンション暮らしの経験もなく、私達にとってすごく大きな買い物となりますので考えあぐねております。この会社（実名不可でしょうか・・理研ハ○スのアプロー○マンション・福岡が拠点・前田建○）の建てているマンションが今５棟建っており、後４棟数年先に建設予定されているマンション団地なのですが、土地が安いため破格値で売り出してあるそうですが普通のマンションよりかなり安いため不安です。建設業界でも、大手建設会社の○○組は材料費をケチって手抜き工事をしている、などといったことは以前耳にしたことはありますが、こちらの会社の評判や、また実際住まれていらっしゃる方などいらしゃいましたらお話しを伺えないかと思いまして・・。
安いマンションのデメリット、裏話、なんでも構いません！角部屋だと３００万ほど高くなりますが、海に面しており、昨日開通したばかりの「女神大橋」（→横浜ベイブリッジよりも大きいのです）が目の前にあり、長崎港も夜景も、とってもよく見える絶景の立地にあります。
交通の便もよく中心地に近いため環境は問題ありません。
・・・しいていいますと海に面した高台になりますので潮風で建物が早く傷むのでは！？と思っていますが・・
駐車場も無料ですし条件はいいのです。

でも、どこかに落とし穴がありそうで（苦笑）

マンション購入されたお方、アドバイスお願い致します！

購入前に絶対聞いておくべき事、とか・・どうぞ宜しくお願い致します！！

回答No.3

nachiguro · ベストアンサー

こんばんは　元管理会社の者です。

管理面及びコミュニティに関してはintheforestさんが仰っているので特に言うことも無いでしょう。
また、前田建設さんですが私自身も前田建設さんの施工した平成築のマンションを管理した事がありますが、やはりしっかりしていますね。

ただ、海っぺりのマンションは建物の劣化が比較的早いので購入前に長期修繕計画案（以下長計と略）をしっかり見ておく必要はあるかと思います。

通常、今のマンションならば販売者が素案として提示するのが普通であり、販売時には営業マンが販売資料として持っているのが通常です。まずこれをもっていない時点でＤＱＮと考えて良いでしょう。

次に、その長計で概ねですが10年目の外壁工事実施の際に一時負担金（或いは工事の際の不足金）これが生じるかを見てください。このようなマンションは得てして後々管理組合の中で積立金改定の事でもめる事が多く、転売する際も有料中古物件として認定されない事が多いですね。

他の意見に加える形として私見を述べるなら

購入したい部屋の「修繕積立金」（新築時に入居する場合の基金がある場合はそれを含めて）のみで10年間の積立金総計が100万以上あるか？これが一応のガイドラインと見てください。

通常はもう少し少なくても構わないのですが、海っぺりという環境を鑑みて少々高めに設定しています。

あとはその敷地の前歴ですね。工業用地でしたら少し前に話題になったアスベスト問題や油脂等の土壌浸食も注意しなければなりません。

まあ、管理会社の方策は色々在りますが、可能なのであればその管理物件や通帳の名義（管理会社名義ではない事など）など調べられれば言うことは無いのですが…

回答No.2

noname#19073

長崎ですか、夜景が綺麗そうですね。
挙げておられる業者のマンションの評判についてはエリアが違うせいかよくわかりません。

価格が安いか高いかというだけで、構造に問題があるかどうかというのも一概に言えないところです。
ただ、巷でニュースになっている偽造問題に関して言えば、その地域の地価や容積率（これによってどの程度その土地上に販売可能な住戸が造れるのか変わってきます）や建築費や利益などからはじき出しても、明らかに安すぎる販売価格だったそうですけどね。

構造上の問題等は素人にはなかなかわからないところなので難しいですが、1の方も触れておりますようにマンションは一つのコミュニティです。
こういうことはあまり書きたくないのですが、経験上安いマンションというのは若干住人のモラルの低さを感じることがあります。

例えば子供連れでギャーギャー騒いだり、友人が遊びにきて駐車が禁じられているスペースに停めたり等々です。
（高いマンションだとこういう問題が無いということではなくて、確率の問題ですね・・）

その他、マンションは管理を買えと言われる位に管理会社などは大事です。一般的には安いマンション＝管理費も安い＝管理の質が悪い、という傾向があるかもしれませんね。ただ、金を掛ければ良いという問題でもなく難しいところですが。

要は安いものは安いなり、高いものは高いなりに色々あるものです・・。それが落とし穴とは全く思いませんが気付いたところを書かせてもらいました。

お礼

経験上安いマンションというのは若干住人のモラルの低さを感じることがあります
↑そうですね、ごもっともだと思います。
全くそういう点に目が行きませんでした。
確かに、こういう安い物件に目が行く、私たちのような新婚家庭で資産があまりない夫婦対象でしょうね。
高級マンションにはそれなりの地位、モラルのある方がいらっしゃる確立はやはり高いでしょうね。

お聞きできて良かったです！
それなりの覚悟は必要ですね～。
近所付き合いはあまり得意ではありませんので・・（苦笑）
ありがとう御座いました！

・・・余談ですが
長崎の夜景は素敵です！
通常は稲佐山というところにロープウェイで登り、そこから見る夜景がとてもきれいなのですが、私達が考慮しておりますマンションはちょうど長崎港を挟んだ対岸の山頂にあるのです。
また違った景色でとてもキレイでした～！
ぜひ、長崎に一度遊びにこられてくださいね（＾＾）

回答No.1

Elim03

構造上の問題とはちょっと離れる話題で恐縮ですが、参考までに。

　マンションの入居というのは、そのマンション居住者のコミュニティに入ってしまうということです。
　馬の合うメンバーならよいのですが、そうでなかったら、悲惨なことになります。

　全棟で、どのくらいの戸数になる予定なのでしょうか？
　管理組合の運営上、最も困ることは、戸数が多すぎると、意思統一が困難だということです。僕の住んでいるマンションは３８戸と少ないのですが、それでも異論反論オブジェクションは、多々あります。
　これが、２００戸とか５００戸ともなれば、マンション館にに要するトータル的な費用はかさむでしょうが、書くこの負担は減少するというメリットは確かに望めるでしょう。
　しかし、メリットはそこだけで、管理組合運営に支障を来したり、近所づきあいにも派閥が形成される危険性は避けて通れません。

　また、「格安物件」の場合、資金に余裕のない「ファミリー層」が中心になって申し込んできます。したがって、入居後に、お子さんの叫び声や奥様方の井戸端会議の騒音に悩まされるというような、理不尽な状況に困ることも少なくありません。
　購入層の調査も必要でしょう。

　なお、海に面しているという、いわゆる「ベイサイド物件」は、夜景がきれいなので人気ですが、地震や津波や浸水が発生したときに大丈夫であるのか？　という点を調べる方が、夜景などよりよほど重要だと思います。

　「条件がよい」ということは「それに見合う欠点を持っている」と考えるのが、常識的なご判断だと思います。
　なぜなら、「誰もが欲しがる優良物件」で、「値が下がる」などということは、あり得ないのですから。

　そこで想定される「欠点」を「ＯＫ」とお認めになった場合であれば、その時点で、その物件は「買い」なのであると、愚考します。

補足

ありがとう御座います！勉強になります！私が考慮中の建物は９１戸ですが、２００戸のものもあれば５０戸のものもあり様々です。その集合住宅となっています。
海に面してはいますが、長崎の地形は独特で、津波浸水などもってのほか、驚かれるほど坂の上に建立されています。（自転車に乗っている人はほとんど長崎はいません！）地震も幸い、まったくありません。
ご近所付き合いは逆に戸数が少ない方が蜜になりそうで避けては通れないような気もしますね。「それに見合う欠点」。。。その落とし穴がどこなのか。。。どうもありがとう御座いました！！