ローンの借り換えについて

質問

こんにちは。銀行の広告をみて、思いつきました。現在、ローン3年目で住宅金融公庫のみ、残1500万ほどあります。当初35年で組んでいましたので、あと32年ほどでしょうか。10年目以降は金利が3.5％になりますし、今現在も2.5位じゃないかと記憶しています。もともと銀行と両方から借り入れていまして、銀行のほうが金利は今のところ低かったのですが、将来どうなるかわからないということで、こちらを優先して繰り上げ返済＆完済しました。ですので、現在のローン支払い額は月4万程です。銀行に支払っていた分は別に貯金のつもりで分けています。
　それで、10年目以降のことを思い出しまして、今の金利の安いうちに、銀行から固定型に借り換えしたほうがいいのかもと思えてきました。繰り上げ返済はするつもりでしたが、それでもあと7年で完済は無理なので・・・。
例えば、15年や20年の固定で今の条件より、総返済額が明らかに安くなるのであれば、是非借り換えしたいと思います。ただ、勉強不足なため、そんなおいしい話はない、どこかに落とし穴があるはずだ、とりあえず今のままだと得も損もしないと考えてしまって、躊躇しています。
以上、このようなケースの場合、どういう方法がベストだと思われますか？ご教示くだされば、幸いです。また、借り換えた場合は、住宅ローン減税（所得税がローン残高に応じて戻ってくるもの）は適用されなくなってしまうのでしょうか？今、手元には100～150万円の余裕資金はあります。

回答No.1

gamigami · ベストアンサー

公庫の返済額が妥当かどうかをもう一度考えられた方がいいかと思います。
住宅金融公庫の返済でも返済額の増額は出来ますので、今までのローンの支払い金額と同等にまで引き上げそれで何年短縮させるか考え、
そう支払額を算出のもひとつの方法でしょう。
http://www.jyukou.go.jp/hensai_index.html
また借り換えの場合、ローン控除が借り換えによって打ち切られることはありませんが、返済期間が10年以下になるような借り換えでは控除が受けられなくなります。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/1233.htm
借り換えるのであれば、質問者様の希望からいえば以下のような商品でいいかと思いますが、返済期間と返済額を考えた上で期間を短くされる方が無駄な利息も減らせるのではないかと思います。
三井住友：http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/kotei.html
東京三菱：http://www.btm.co.jp/cam_info/0404_jutaku/index.htm
短期固定で支払額を抑えてという方法もありといえばありですが、
長期金利のほうが金利変動が激しいため、今よりも金利が高い可能性があるので、特になるとは言い切れない側面を持っています。

お礼

早速のご返答有り難うございます。
東京三菱のシュミレーションをしてみました。諸経費なども含め、今の残高をそっくりそのまま借り換えたとして、20年で2100万ちょいくらいになりました。今の公庫の条件で何もせずあと32年を過ごすと、毎年の団体生命保険料などもおおよその金額を予想したものを加えて、総支払額はあと32年で2600万ちょい。今、公庫で150万繰り上げ返済したら、残り28年くらいで総支払額は同様に計算すると2300万ちょいでした。三井住友はシュミレーションを依頼しました。が、11月中の金利とうたっているので、間に合わなさそうです・・・。あと、紀陽銀行が15年固定+残り変動でかなり金利が安かったので、20年で組んで、15年で返すつもりで、がんばってみようかと思えてきております。いずれにせよ、前向きにがんばる予定です。有り難うございました。

補足

すみません、お礼を書いてから調べ直したら、15年固定+っていうのは、紀陽じゃないみたいですね、どこでみたんでしょう・・・間違いを書いてしまったので、訂正いたします。

回答No.3

walkingdic

２．７％，３．５％の金利ならば借り替えてもメリットが出る可能性は十分にありますね。
三菱と住友に現在の条件を教えて借換え費用も含めて計算してもらった方がいいですね。
まだ金利は落ち着いていますが来年には上がりはじめる予感なので、今がよいタイミングでしょう。

お礼

ありがとうございます。来年には上がりはじめる・・・ですが。本当にそう思います。ぎりぎりですね。がんばってみます。

回答No.2

jetaime

こんばんは。

借り換えをすると、融資手数料・登記費用等の諸経費と手間が結構かかります。

で、私ならば

(1)公庫に余裕資金分で繰り上げ返済して、

(2)さらに、公庫の毎月返済額を増やした場合の総返済額及び返済期間を計算してみたうえで、

(3)借り換えしたとしたらかかる諸経費（事務手数料・保証料・登記費用等々）を計算して、

(4)借り換えした場合の総返済期間及び返済額を計算して、

(5)公庫のままでいくか、借り換えか考えます。

ローン控除云々は上記を考えたあとに考えます。（借り換え＆繰上げ返済して、32年が9年になるという場合はあまりないかな～と思うので。）
ローン控除を気にするより、ローン残高が減ったほうが良いと思います。

お礼

有り難うございます。
私も同様にシュミレーションしてみました。公庫のままでいくのもありかと思うのですが、ちゃんと書類をチェックしたところ、今の金利2.7％、7年後に3.5％でしたので、今の金利でさえも、かなり損していると思えましたので、借り換えるつもりで、もう少し徹底的に調べたいと思います。諸経費などの落とし穴、注意したいと思います。
有り難うございました。

補足

すみません。下の補足に対する補足です。
やっぱり紀陽銀行でした。
http://www.kiyobank.co.jp/000000_Topics/1_Html/topics_20050615.html

失礼しました。