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出口戦略とは・・・
土地の仕入れの業務をしている不動産営業マンです。 先日、ある書類に「出口戦略」とありました。ネットでも引いてみたのですが、良く分かりませんでした。どなたか分かり易く教えて頂けると嬉しいです。 宜しくお願いします。
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頑張って勉強されてますね（笑 出口戦略・・ 物件を仕入れることを「入口」と表現すると、事業としてはいつか「出口」というものがあるわけですよ。 ごく簡単な例を挙げれば、 （入口）中古賃貸マンションを仕入れる→修繕して5年間保有して賃料を得る→更地にしてマンションディベロッパーへ売却して収入を得る（出口） などなど。 まぁ色々な理由でとりあえず永遠と保有し続けるようなケースは別として最終的にどうするか？というようなところを「出口」と呼んでるわけです。
土地の仕入れの業務をしている不動産営業マンです。 >こんにちは、また会いましたね（＾＾） ＞先日、ある書類に「出口戦略」とありました。 出口戦略とは、不動産流動化，不動産証券化の専門用語です。 簡単に言うと、ＳＰＣとかＴＭＫ特別目的会社を作って、そこが 不動産信託受益権を買い受けることで、不動産の保有リスクを 減らし、ＳＰＣ（ＳＰＶ）に出資する会社（開発主体）の信用度から 低利のノンリコースローンを調達します。 極めて簡単に書くと、そのＳＰＣの株式や社債などを発行し 利益を還元するわけですが、ノンリコースローンには普通 ５年とか、一定の期限があるので、リファイナンスを繰り返し ていかねばなりません。 収益不動産は、一定の利回りで利潤を生みます。 ＳＰＣの株式や社債を買った人は一定の配当をうけとり 資金運用ができますが、ＳＰＣに投資した開発主体 （土地を買って、不動産信託に代えて、その受益権を ＳＰＣに売っている。代金は自らの出資金があてられている） は、普通土地で５％、建物の施工を請け負って１０％、運営管理 を請け負ってで１０％、建物をサブリースするなどで利益を 得ますが、いつかはファイナンスの繰り返しをやめて手仕舞いしたい と思うわけで、その手仕舞いの方法が「出口戦略」と呼ばれます。 ＞ネットでも引いてみたのですが、良く分かりませんでした。 そりゃそうです。私がかつて「不動産証券化をわかりやすく」といわれて 答えたときも冷や汗を書きました。 ＞どなたか分かり易く教えて頂けると嬉しいです。 ＞宜しくお願いします。 不動産の証券化では、入門書がいっぱいあります。これは実務を経験 すれば簡単にわかるのですが本で理解するのは難しいです。 出口戦略のひとつとして、Ｊリートへの売却があります。 これも説明すると長くなりますから省きます。上司に聞いてください。 証券化は、井出保夫さんの本がわかりやすいです。
