借地権について

質問

こんばんは。質問させていただきます。

以前、http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1737908にて質問させていただきました。
詳細は上記のリンクをお読みください。

ここからが本題なのですが、
借地法では建物の登記によって借地権を第三者に主張できるのは
登記された自分の建物の敷地部分までという回答をいただきました。

そこで質問です。（以前の回答のお礼欄に書いたものです）

1.たとえ地代を払わず、貸借権を自分の力で確立してなくとも
借地法によって認められているのでしょうか？
それとも貸借権がある事が前提なのでしょうか？
2.借地権があることが前提だとしたら、
仮に私の母親に借地権が認められなかった場合、
Aに私達の住んでる敷地にまで借地権を主張されてしまうという事になりますか？

どうしても気になるので質問させていただきました。

回答よろしくお願いします。

回答No.4

matthewee · ベストアンサー

かつて地代を地主に支払っており（※地代の額が適正か否かという論点には深入りしません）、また、借地人所有の建物登記もあるのなら、２０数年前には借地法で保護される「借地権」が確かに存在したということができると思います。

　それが２０数年前に突然、地代の受け取りを拒否されたから「借地権」も消滅し「使用借権」に転化したと結論付けられるのでしょうか。
　これが認められるのなら、一般に、借地権を消滅させたい地主は、地代の受け取りを拒否し（＝やんわりと断って）、頃合いを見計らって「借地権がないのだから、建物を撤去して土地を明け渡せ」といえることになってしまいます。
　借地人の権利保護のために制定された借地法の趣旨から言っても、こんな横暴なやり方は認められないと思います。

　本来、借地契約において地主は土地を貸す義務があり、借地人は地代を支払う義務を有します。２０数年前の詳細な経緯がわかりませんが、地主が「地代を支払わなくてよい」と言ったことだけで、借地権消滅にはならないと思います。

　また、地主は、借地契約において土地を貸す義務がありますから、一方的に「地代を支払わなくてよい」と言って、借地させる義務を放棄することはできないと思います。
　もし、同じ土地を質問者さんのお母さんに貸し、さらに、Ａさんにも貸すのなら、どちらかが債務不履行（民法４１５条）になると思います。

　借地法で保護される「借地権」は、ほぼ物権と同様の強い権利なので、お母さんの「借地権」が優先されると思います。要するに、地主である寺は、この土地をＡさんに貸せば、お母さんから債務不履行で訴えられる場合もあるということです。

　地代を裁判所に供託するという手段もありますが、地主が「地代を支払わなくてよい」という以上、支払う義務はないと思います（ただし、裁判や調停では地主が言ったということを質問者さんの母が立証しなければならないだろう）。

　また、地代を支払わないことで「借地権」が「使用借権」に転化したとしても、借地人であるお母さんが亡くならない限り、建物を撤去する必要はありません（使用貸借は借主死亡で消滅する＝民法５９９条）。

　質問文を読むと、寺に対して事情徴収した結果が書かれていないのですが、今回の問題は寺が今、どのように考えているかということが最も重要な気がします。この点を十分に確認せずに、質問者さんとＡさんとで交渉しても、それが果たして法的実効性があるものなのかわからないと思います。

　まずは、借地契約を確定することが先決だと思います。（１）地主→お母さんへの借地契約なのか、（２）地主→Ａさんへの借地契約→お母さんへの転借地契約なのか、です。

　また、地代の水準についても検証する必要があると思います。１５坪（約５０m2）で月３万円という地代は、１m2当たりの単価で見れば首都圏、近畿圏の都市部の住宅地の地代の水準だと思います。

お礼

回答ありがとうございました。

>寺が今、どのように考えているかということが最も重要な気がします

この点なのですが、母の話によると
20数年前、母が契約を別にしてくれるようにお願いしに行ったときは
「今Aと契約したばかりなのを取り消すわけにはいかない。ただ契約を別にすることに関しては将来的に考えている」
と言われ、はぐらかされたそうです。
それから今までに渡り何回かお願いしに行っても「将来的に考えている」としか言わず、
契約変更には応じてもらえないという状況です。
どうやら地代を支払うのが誰であろうと「支払ってもらえればいい」という考え方のようです。

借地契約は
（２）地主→Ａさんへの借地契約→お母さんへの転借地契約
という形です。しかし、お寺⇔A間の契約はありますが、A⇔私達間の契約はありません。

また、お寺（地主）は「地代は要らない」とは言っていません。
前回の質問で

「Aに地代を持っていったところ『お寺の方からもらうな』と言われました。母はこれを嘘だと考えています」

と書きましたが、昨日お寺に確認したところ全くの嘘という事が判明した。
誤解を生じさせてしまうような書き方をしてしまって申し訳ありません。

Aは将来的に私達の土地を使って家を建てようと考えていたようで、
地代の支払いを拒否することで、何かあったときに私達を
不利な立場に立たせようと目論んでいたのではないか、と考えています。
また、Aが私達から地代をもらうということは転貸に当たりますが、
Aがお寺から転貸の承諾や合意を得ていたかは不明です。
その事に負い目を感じているため「地代は要らない」と受け取り拒否をしたのかも知れません。

一つ気になったのですが、
地主であるお寺と契約しているAから「地代は要らない」と言われて地代を払わなくても
それは地主が「地代は要らない」と言ったことにはなるのでしょうか？
言った事にならないとすれば、地代を支払ってこなかった私達には
借地権はなく、使用貸借権しか無いという事になるのでしょうか？

回答No.6

ayemex011s

お母さんには転貸するからAと借地契約を結んでくれ、というAの申し出を、お母さんに断り無しに地主がなぜ受けたのかも不思議ですね
Aとお母さんは何か特別な関係で、当然話はついていると考えられたといったことなのでしょうか
もしそうなら、Aと契約したから地代は受け取れない(つまりお母さんとの契約は解除する)、と地主に言われて、お母さんがあっさり引き下がって、Aの方へ地代を持っていったというのも頷けますが…
また、そもそもの地代というのは、一体どのくらいの額だったのでしょうか
これが公租公課程度の額だった場合は、払っていても借地権は生じませんので、お母さんに断り無くAと借地契約を結んでもそれほど不自然ではないと思います

お礼

>お母さんには転貸するからAと借地契約を結んでくれ、というAの申し出を、お母さんに断り無しに地主がなぜ受けたのかも不思議ですね

この点なのですが、前回の質問にも書きましたとおり
Aが「私達はAの間借り人だ」と嘘をつき私達の分の地代をまとめて払う、
という契約を結びました（私達に無断で）。

地代額ですが、数千円という話でした。
20数年前の数千円が前後が今だといくらくらいなのかはわかりません。
ただ、Aの要求してきた三万円という金額は明らかに高いのではないかと思います。

回答ありがとうございました。

回答No.5

tk-kubota

＞元々はタダで借りていたわけではありません。

それならば、使用借権ではなく借地権です。
その借地権は、その上にある建物の登記があることで第三者（ここではＡさん）に対抗することができ、Ａから地代の請求があっても支払う必要はないです。
なお、お寺さんが母の借地部分を含めてＡさんに貸すには、母との借地契約を解除してからでなければならず、それをしないで「地代はＡさんに支払って下さい。私は受け取れません。」と云っていたとしても、お寺さんと母との関係で契約解除されていないので、母は依然としてお寺さんに地代を支払うべきです。
受け取らないないなら供託すべきです。

お礼

回答ありがとうございました。

地代については供託しようと考えています。

回答No.3

ayemex011s

長年賃料を負担せずに、なぜ建物所有を目的とする土地の『賃借権』である借地権を保持できるとお考えだったのかも不思議です
もし、Aが代わりに賃料を負担してくれているから、ということなら、それは取りも直さず、Aからタダ借りしているという認識があったということになると思います
Aは少なくとも自分の建物の敷地については借地権を保持していますし、お母さんの建物の敷地についても賃貸借契約を結び、賃料を長年にわたって負担し、それについてお母さんが異議を唱えずに利益を享受してきたという事実がありますから、借地権でない賃借権は保持しているということになるのではないかと思います
賃借権の転貸は地主が異議を唱えれば契約解除の理由にもなりますが、お話の場合、タダ貸しだからいつでも転貸を解除できるということで話がついていたのではないでしょうか

お礼

回答ありがとうございました。

回答No.2

tk-kubota

借地法で建物の登記によって借地権を第三者に主張できるのは、貸借権がある事が前提です。
建物が登記されていても、土地を不法占拠しているかも知れませんし、土地との関係が使用借権かも知れないからです。
今回は、どうやら、母がお寺さんから借りていたが、それが使用借権だったようです。
その状態で、その使用借権部分も含めてＡがお寺さんから借り、そのため、Ａは母に請求しているものと思われます。
そうすると、Ａと母の権利関係は、Ａは母の建物があることを知りながら、借りたわけですから、Ａは母に対して使用借権を負担していることになります。
母から云えば、今までお寺さんからタダで借りていたのだから、Ａがお寺から借りても、Ａはタダで貸さなければならない。
と云うことができます。
ところが、この「使用借権」と云う権利は非常に弱い権利なので「解除」ができるのです。
そのように、Ａの権利は「借地権」で、母の権利は「使用借権」ならば、母は「弱い権利」と思っていいです。
従って、Ａが「これからは毎月３万円」と云えば、「３万円なら貸すが（転貸になりますが）そうでないなら貸さない」と云っているのだと思われます。

お礼

回答ありがとうございました。

元々はタダで借りていたわけではありません。
Aが私達に無断でお寺と契約したことを知るまでは
毎月お寺に持っていってました。
その後Aに地代を持っていったら受け取り拒否されたというわけです。

今までは母に借地権があるものと思ってきたので
借地法の保護を受けられると考えてきました。
そのためAには「借地権を主張できるのは自分の建物の敷地部分まで」
と言えばAの請求は退けられると考えていました。

仮に母に借地権が無く、Aに借地権を主張され、地代を請求された場合
Aの請求を拒否する根拠は「私達とAは契約関係にない」
という論理だけで十分でしょうか？

回答No.1

ayemex011s

前の質問のページを拝見して不思議に思ったのですが、お母さんは、『Aがお寺にあなた方がAの間借り人だと嘘をつき、あなた方の承諾もないまま勝手に契約を結んだとき』、なぜ建物が自分名義で登記してあることを地主に示してAの嘘を暴かずに、Aのところに地代を持っていったのでしょうか?
どうも、お母さんの話を鵜呑みにしない方がいいような気もします

お礼

回答ありがとうございました