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賃貸した場合の利回り
賃貸した場合の利回りについて、お教えください。 築 5年の中古マンション、資産価値は2200万と査定されました。 賃貸で月12万とすると、利回りは12*12/2200=6.55%になります。 月返済(37,845)+管理費(13,720)+ボーナス返済(149,533)+固定資産税(100,000)を差し引くと、年間収支は+42万になります。 たとえば10年丸まる賃貸できたとすれば+420万ですが、10年後の価値は余り変わらずに2000万かもしれませんし、下手すると半分になっているかもしれません。 半分になるかもしれないことを考えれば、すぐにも売却すべきという気もしてきます。賃貸の利回りと、中古マンションの時間経過による資産価値下落をどのように対応づけて考えれば良いでしょうか?
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>賃貸した場合の利回りについて、お教えください。 利回りというのは、本来借入れ資金でなく自己資金をベースに考えるものです。 ＞築 5年の中古マンション、資産価値は2200万と査定されました。 これは、いま売却した場合の価値です。 投下資本は、マンション頭金と考えこれまでのローン支払い、自分で借りて 住んだと考え、相場家賃との差分を利益として考えて さて、今後の利回りという話になります。 ＞賃貸で月12万とすると、利回りは12*12/2200=6.55%になります。 これは、裸の利回りで経費を考えていません。 これは、私がこれにキャッシュで金をつっこんだときの尺度です。 ＞月返済(37,845)+管理費(13,720)+ボーナス返済(149,533)+固定資産税(100,000)を差し引くと、 ＞年間収支は+42万になります。 これに、空室率を計上します。 つまり、借家人は永続的にいるわけではないということで、２～３年に３ヶ月程度の空きリスクを見込んで おきます。 同時に、賃貸の相場の変化も見ます、１０年で１０％～１５％は家賃は下がるでしょう。 ＞たとえば10年丸まる賃貸できたとすれば+420万ですが、10年後の価値は余り変わらず ＞に2000万かもしれませんし、下手すると半分になっているかもしれません。 これについては、価値の逓減の予測を年度ごとに計算するするしかないです。 毎年前年の評価にくらべて３％減るか２％減るか４％へるか 計算してみるのです。過去のトレンドも参考にして、いくつかのシナリオを考えます 年数 ２％減価 ３％減価 ４％減価 1 2,200 2,200 2,200 2 2,156 2,134 2,112 3 2,113 2,070 2,028 4 2,071 2,008 1,946 5 2,029 1,948 1,869 6 1,989 1,889 1,794 7 1,949 1,833 1,722 8 1,910 1,778 1,653 9 1,872 1,724 1,587 10 1,834 1,673 1,524 11 1,798 1,622 1,463 12 1,762 1,574 1,404 13 1,726 1,526 1,348 さらに売却経費として仲介手数料３％＋６万円も経費としてかかります。 これに対して、ローン残高を計算します。 借入金はおおよそ２０００万円と推定します。勝手に2.4％３０年ローン と仮定すると 各年度末のローン残高と売却後の手取りは以下のように計算できます（単位万円） 年度 残債 ２％減価 仲介手数料 手取り額 賃貸利益累計 総収入 1 1,954 2,200 72 174 42 216 2 1,907 2,156 71 178 84 262 3 1,858 2,113 69 185 126 311 4 1,809 2,071 68 194 168 362 5 1,758 2,029 67 204 210 414 6 1,706 1,989 66 217 252 469 7 1,653 1,949 64 231 294 525 8 1,599 1,910 63 248 336 584 9 1,543 1,872 62 267 378 645 10 1,487 1,834 61 286 420 706 ＞半分になるかもしれないことを考えれば、すぐにも売却すべきという気もしてきます。 減価を毎年７％下がると想定したら１０年後に半額という計算もありえます。 しかし、そのマンションが今後人気の高いエリアか、供給量が多いエリアかなどに よって価格の低下率は変わります。過去１０年ひどい時期で７％の減価というのは ありましたけど今後はどうでしょう。 ＞賃貸の利回りと、中古マンションの時間経過による資産価値下落をどのように ＞対応づけて考えれば良いでしょうか? 推定売却価格－残債－売却費用＝手取り額 です。 手取額に、賃貸収益の累計額を足して総収入とします。 これが最初に投資した頭金より多かったら黒字ですね。 今まで賃貸に住まずにローン払って住んで得した部分は計算していません。 当初頭金（諸費用含む）が４００万なら、１５年で４００万が７０６万に増えたということで キャピタルゲインは３００万、年利回りは単純計算で３００÷１５÷４００万＝５％です。 これはあくまで毎年２％減価という想定です。 こんな感じで考えたらどうでしょう。 （賃貸に出せば不動産収入として確定申告は必要 です。減価償却費は計上できますが、税務上の数値であってキャッシュフローとは関係ありません） また、借入金金利を経費計上してもおそらく黒字になりますから節税にも使えないでしょう。） 数字はエクセルを貼りました。見づらければご容赦
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- m_inoue
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横からの質問で申し訳ないのですが、 ＃３さんへ 減価償却費ってマンション１戸の賃貸でも認めてくれるのでしょうか？ 事業規模が小さすぎて青色申告出来ないのではないかと思うのですが？
＞賃貸の利回りと、中古マンションの時間経過による資産価値下落をどのように対応づけて考えれば良いでしょうか? 簡単に書かれておりますが、このあたりの問題は不動産評価においても永遠のテーマです（汗） 将来に置ける中古マンションの物件相場の変動、将来に渡っての賃料相場の変動、将来に渡っての空室リスク、又は将来に渡っての修繕費、などなどが正確に予測出来た上で始めて可能となる技ですし、これを完全に正確に読みきることは不可能に近いです。 無根拠ですが一つの仮説として 2,200万円の中古マンションの将来に渡る価値の割引率を年率2.0%と設定しますと、10年後は2,200/1.02^10＝18,047,663円となり、あなたが記載されている経費に年間約5万円の修繕費を加算し年間約40万円とし、将来的リスクの割引率を2.0%と設定しますと、収支の正味の現在価値は10年間で3,593,034円となります。 このまま15年間に延ばしても中古マンション＝16,346,324円 収支＝5,139,705円 というわけで、2,200万円には届きません。 この計算方法が絶対などというものからはだいぶかけ離れていることと、割引率をどう見るか等で全く違う結果になります。返済がいつまで続くのか、又は管理費修繕費等の値上げなどの要因がわかりませんので全期間一定で、かなりいい加減です。 上記の意味不明なお話は置いておいたとしても、年間約45万円、実質約2%の利回りでスタートすること自体がやや難しそうだなという感じは致します。 将来的リスクを大きく見て、又、賃料12万円がある程度妥当なラインだという事でしたら、売却が好ましいかもしれません。
お礼
非常に分かりやすい回答、ありがとうございます。 査定2200万ですが、おそらくは2150～2100万あたりでの売却になるのだと思います。いま住んでいるマンションは場所的には悪くなく、賃貸物件としても多く出されていることから、賃貸に出せば割のよい副収入を得られたりしないかと思いましたが、やはり損しそうです。 不動産が流動的となる年度末前に、売却を決断するきっかけができました。同じマンションで賃貸に出されている方々は、将来的には戻って住まれる方々なんだと思います。私は転勤となり、将来的に戻れる可能性は 10%未満です。
- mahopie
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まず、今の査定価格と見込み家賃で利回りを計算する考えは、当該マンションを投資用として買うことを考える層にとっての価値尺度です。中古賃貸不動産への投資を検討する層にとっては、表面投資利回り６．５％というのは、あまり好ましい物件ではないというのが相場感でしょう。 加えて、賃貸不動産の収支計算においては、単純にキャッシュ収入だけでなく減価償却費とその税務上の効果を考慮する必要があります。経費として計上可能な一方で現金支出がかからない為に、不動産事業収入が当初はマイナスとなり、給与収入にかかる税金の減税効果が果たせるケースがままありますので、この点も確認して下さい。念の為に言えば経費として計上可能なのは銀行返済の内利息部分だけになります。 又質問者の立場からは、当初居住用資産であったマンションを買換えした場合には、売却にかかる損失を売却年とその後３年間所得税・住民税の控除を受けられる可能性もありますので、全体での損得計算において考慮が必要になります。 質問の計算で言えば、４２０万円＋元本返済額＋税金面での効果の合計とマンションの価値劣化の比較をするのが第一ステップで、期間経過による家賃水準の低下（４～７年後１０万円／月、８～１０年後８万円／月）やテナント変更による空白期間（年間家賃期間１１ケ月位で見る）なども考慮に入れるべきでしょう。
お礼
減価償却費を考慮すべきですね。 家なんで買った途端に価値は落ちるし、長期ローンで購入した場合も利息を払っているようなものだし、自分が死んだときに住む家を家族に残せる、くらいのメリットしかないような気がしてきました。 老後の賃貸暮らしに不安もありますが、定年後(30年後→築35年)に住む気もしませんし。。。 賃貸に出せば更に損が増えそうなので、早々に売却すべきなのだと思ってきました。参考にさせていただきます。
- m_inoue
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サラリーマン大家してます 中古アパートや中古マンションを購入して賃貸してます。 私の場合表面利回りが「８％＋金利」未満の物件には手を出しません。 どう計算しても採算に合わないからです。 細かい基準を書くと長くなりますので省略しますが、 年間家賃×１０＞物件価格でないと投資価値が無いと思っております。 建物は必ず価値が減少する物として比較検討してください。 貴方の物件の場合、修繕積立金は管理費に込みですか？ 所得税は加味されていますか？ １０年毎位の設備更新費用を考えていますか？ 蛇口、シャワー、換気扇．．．細かい修理交換も計算しましょう、いつまでもは使えませんよ。 貴方の物件の場合２２００万円で売れるのなら売却が正解だと思います。 今現在、、２２００万円の投資で実質３０万円／年間の利益を得るのはもったいないかな？
お礼
利回り率の判断基準というものを知りたかったので、参考になります。修繕積立金は管理費に込みです。賃貸収入の取得税は、家賃収入の４割ですよね? 設備更新費用も計算に入れるべきですね。 5 年しか住めませんでした。売却すると大損です。なので、将来も住むあての無い家を賃貸に出すことで、ちょっとても損を減らせないかと考えていましたけど、賃貸に出すほうがリスクもあり、損も増えそうですね。
- Kitty2006
- ベストアンサー率21% (20/95)
資産価値が２２００万円でも実際にいくらで売れるのか＝実勢価格が問題です。 また、周辺にどんどん新築が建った場合、10年の長きにわたって12万円で必ず借り手が付くでしょうか。 一旦借り手が付いているのに売却の為退去してもらうなら、そこでまた費用が発生します。 オーナーチェンジでの売買もありですが、少々胡散臭く感じられるのか売れにくいこともあります。 7年くらい経つと劣化が目立ってくることが多いです。 そう損が出ないようなら、損切りがお勧めです。
お礼
同じマンションで、既に賃貸に出されているカカクを基準に考えたのですけど、現在の賃貸額と10年後の賃貸額は同額でも借り手がいるなど、考えが大甘ですね。参考になりました。
お礼
ありがとうございます。これまでに頂いた他回答含め、ここまではっきり売却すべき、との結論になるとも思っていませんでした。場所的には良いマンションだと思っていますけどね。将来的に住むあてもありません。繰上げ返済をして、５年内に残債を０にできるとも考えていますが、 築年数 年度 残債 2%減価 仲介手数料 手取り額 賃貸利益累計 総収入 5 2005 550 2200 74 1576 42 1618 6 2006 450 2156 73 1633 84 1717 7 2007 350 2113 72 1691 126 1817 8 2008 250 2071 70 1750 168 1918 9 2009 150 2029 69 1810 210 2020 10 2010 50 1989 68 1871 252 2123 11 2011 0 1949 66 1882 294 2176 12 2012 0 1910 65 1845 336 2181 13 2013 0 1872 64 1808 378 2186 14 2014 0 1834 63 1771 420 2191 リスクを考えるとを早めの売却が良さそうです。
補足
利回りを考慮した計算方法を知りたかったので、参考になります。 築年数 2%減価 3%減価 4%減価 1年目 2750 2750 2750 -20% 2200 2200 2200 2年目 2156 2134 2112 3年目 2113 2070 2028 4年目 2071 2008 1946 ----------------------------------------- 5年目 2200 2200 2200 <= 査定額 6年目 2156 2134 2112 7年目 2113 2070 2028 8年目 2071 2008 1946 9年目 2029 1948 1869 10年目 1989 1889 1794 11年目 1949 1833 1722 12年目 1910 1778 1653 13年目 1872 1724 1587 14年目 1834 1673 1524 15年目 1798 1622 1463 となります。残債は少ないです。 築年数 年度 残債 2%減価 仲介手数料 手取り額 賃貸利益累計 総収入 5 2005 550 2200 74 1576 42 1618 6 2006 500 2156 73 1583 84 1667 7 2007 450 2113 72 1591 126 1717 8 2008 400 2071 70 1600 168 1768 9 2009 350 2029 69 1610 210 1820 10 2010 300 1989 68 1621 252 1873 11 2011 250 1949 66 1632 294 1926 12 2012 200 1910 65 1645 336 1981 13 2013 150 1872 64 1658 378 2036 14 2014 100 1834 63 1671 420 2091 15 2015 50 1798 62 1686 462 2148 16 2016 0 1762 60 1701 504 2205 17 2017 0 1726 59 1667 546 2213 18 2018 0 1692 58 1634 588 2222 19 2019 0 1658 57 1601 630 2231 20 2020 0 1625 56 1569 672 2241 計算どおりにいっても収支は売却した場合とトントンですね。 実際には上記に含まれない諸費用も考慮すると、早めに売却した方がよさそうです。