競売開始と自己破産の時期

質問

築22年の家と土地に対して、
担保不動産競売開始決定と通知がきました。
事業に失敗などして、
整理回収機構に支払いが長期に滞っていました。
住宅金融公庫及び年金福祉事業団との滞納は、現在6ヶ月未満です。

抵当順借入先金額 利息　保証人　残額万円
1.住金790　7.3％　本人　（父親） 350
2.年金280　6.0　　本人　（父親） 115
2.年金220　6.0　　本人　儀妹 104
3.整理580　7.86　 本人　（妻） 450
合計　1870　　　　残債務金額　　1019万円
　　　　　　　　＊（　）内の保証人は、死亡。
　物件　　購入価格　推定評価額
住宅40坪　1280の1/3　426　　鉄骨プレハブ2世帯住宅
宅地50坪　 525 525
資産価値　　　　　　 951万円位　
資産価値と3番抵当までの残債務は、
あまり差が無いと思います。
住金と年金の支払い完了まで、3,4年ですが
整理回収機構の滞納が2年半あり、
ほかにも数件の消費者金融など特定調停済みの借金があります。
二世帯住宅ですが、現在半分第三者に貸しており、
その家賃は、税務所に差し押さえられています。
(1)競売が終了して、不動産が無くなってから、
残債務の事などを考え、
自己破産しようと考えておりますが、
税金などは、免責されるのでしょうか？
(2)この間、保証人（儀妹）に迷惑をかけない為
住金と年金の支払いを継続して行こうかと考えますが
この考えは、どうでしょうか？
他に良い考えがありましたら、教えてください。
よろしく、お願いします。

回答No.5

tk-kubota · ベストアンサー

＞開始決定の書類には、抵当権3位の整理回収機構の名前と金額しか書かれていません。他の住金や年金の方にも、通知が行って、残高が申し立てされているのか、良く分からないのですが、お分かりでしたら、教えてください。

これは、競売を申し立てた者は整理回収機構ですが、その者は住金か年金から債権譲渡を受けてはないですか？
質問欄では負債状況が詳細に記載されていますが、もう一度、「誰に幾らか」と云うことを裁判所に行って調べて下さい。「閲覧申請」すれば全部の記録を見せてくれます。
それと、その時に、鑑定が終わり「評価額」が出ていたなら、それもメモしておいて下さい。
そして、抵当権の順位で配当額を計算して下さい。
そうすることによって、将来のやりかたが変わってきます。
その決心のためにも、なるべく早く「誰がどれだけ、そしてその順位は」と云うことを把握して下さい。
裁判所の手続きは以前と違って、どんどん早くなっています。
何をどうすればいいかは、現在、どうなっているか、を正確に把握してからのことです。

お礼

ありがとうございます。
閲覧が出来るんですね、してきました。
まだ開始されたばかりなので、３位の申し立て者の
部分しか分かりませんでしたが、
もう少しすれば他の回答も揃ってくるようなので
随時閲覧して確認してみます。
税金や滞納金についても、加味されるようですね。
勉強になりました。

回答No.4

reinosuke

住宅ローン条項付個人民事再生は住宅ローンの後に抵当付債務がありますから、後順位の抵当債務を完済しませんとそれは利用できませんから、自己破産免責ですね。しかし、競売後のこる債務の額が少なければ、支払不能になりませんから、競売後のこる債務の額が相当程度（収入と比較して）残らなければなりません。義妹に対する支払は、自己破産免責後やった方が良いでしょう。

補足

ありがとうございます。
現在収入が安定しませんので
民事再生も出来ないです。
住宅ローンの支払いも止め貯めて置こうと思います。
1.競売で、住宅ローンを清算
残額や他の特定調停の借金残などで
給料差し押さえ等になっては困りますので、
2.状況によって、自己破産ですね。
3.その後、保証人の支払いを考えます。
ということですね。

回答No.3

littlepower

ご自宅の売却を考えるのであれば、競売よりも任意売却のほうが良いのです。競売の場合、売却価格が資産価値の３割減程で売却されてしまいます。任意売却なら、資産価値と同じ程度で売却できますし、手数料や引越し代なども出していただけます。その後、残債務に関しても月額の返済を減らしてもらうなどの交渉の余地ができます。
競売、任意売却の詳細はホームページを参考にしてください。

参考URL：

http://www.nb-kansai.com/

補足

ありがとうございます。
任意売却の方が有利みたいですが、
まだ事業資金等の抵当権設定がありますので、
裁判所特権を使わないと難しいかもしれません。
ホームページで勉強してみます。

回答No.2

tk-kubota

何故、自己破産を考えているのですか？
その必要は全くないと思います。お金がかかるだけです。
競売が断行され、それぞれ配当が終わり、その結果、残債があるとしても、現実には、取立を強行すると云う例はないです。
不良債権として処理されるからです。
また、保証人に迷惑かけたくないことはわかりますが、競売が終わり配当があって額が確定してからでいいと思います。
そうしないと、競売の途中で債権者も裁判所に提出しなければならないし、大変面倒です。最悪、二重払いの可能性すら出てきます。（裁判所は申立金額で計算し配当しますから）
どの債権者にどれだけ残債があり、その債権者の中で、だれがどれだけ保証しなければならないか、それらが決まってから考えた方がいいです。

お礼

競売は、整理回収からのものですが、住金や年金の残高を、変えないほうが良いと言う事ですね。ありがとうございます。大変、参考になりました。

補足

開始決定の書類には、抵当権3位の整理回収機構の名前と金額しか書かれていません。他の住金や年金の方にも、通知が行って、残高が申し立てされているのか、良く分からないのですが、お分かりでしたら、教えてください。よろしくお願いします。

回答No.1

jyamamoto

私の理解が間違っていなかったら、１０１９万円の残債務に対して、資産は９５１万円ということは、資産を売却して清算すれば残債務は７０万円弱ということでしょぅか？
それであれば、自己破産などせずに頑張って弁済してしまう方が良いように思いますが・・・。

競売がどういうことになっているのか分かりませんが、自己破産するのであれば、民事再生を選択して住宅を残すという選択もあるように思いますが・・・。

お礼

迅速なご回答ありがとうございます。民事再生もありますか。勉強してみます。大変ありがとうございました。