ＨＥＬＰ！不動産に詳しい方

質問

義兄一家が転勤を終え地元に戻ってきました。
築13年の中古住宅の話があり　乗り気なのですが公道からその家へ入るまで3本の道があります。うち2本は1.5ｍほどの2項道路、途中から1本になり、家の前まで　3.5ｍほどに広がっています。勿論車は入りません。残りの1本は2.5ｍできりきり車は入るのですが　道だと思っていたそれはなんと、奥にあるお寺さんの敷地とわかりました。
（古い寺町で昔からの住宅が多いです。）以前こちらで教えて頂いた事を参考に　将来の不安（通行料の問題ｅｔｃ）を話しましたが不動産屋に　お寺さんに書面はもらえないが口頭でのＯＫはもらってある。皆がずっと道として使っているのだから　寝た子を起こさないでくれ。と言われたそうです。私は　相続などで代替わりしたら　わからんから。と不安なのですが。
不動産に詳しい方　どんなアドバイスでも結構です。ご意見ください！

回答No.8

pooty · ベストアンサー

No.7です。
先程の書き込みに一部間違いがあったのが気になりましたので、訂正の書き込みをします。

この場合、お寺の土地は「承益地」(通行される側)と言い、売買対象の土地は「要益地」(通行する側)と言いますが、承益地の承継人(相続等による新所有者)は、要益地の通行地役権を保護する義務がありますが、要益地の取得者(義兄さん)は直ちに通行地役権を取得したことにならないかも知れません。(取得するかもしれません。自分で調べてください。）
但し、この場合、近隣住民が既に取得した通行地役権にぶら下がる形で２０年後には義兄さんも御自分の通行地役権取得した形になるので心配ないと思います。
《但し、通行地役権には消滅時効(２０年間通行する人が居なくなれば取得済みの地役権が消滅する)がありますので、義兄さんが住み始めて御自分の通行地役権を時効取得する２０年以内に、近隣住民が全員引っ越して、義兄さんがただ一人の通行者になれば話は違ってきます。現実的には、多分ないと思いますが・・》
参考まで↓に判例の一部をコピペしておきます。

○　通行地役権の承役地が譲渡された場合において、譲渡時に、当該承役地が要役地の所有者によって継続的に通路として使用されていることがその位置、形状、構造等の物理的状況から客観的に明らかであり、かつ、譲受人がそのことを認識していたか又は認識することが可能であったときは、譲受人は、通行地役権が設定されていることを知らなかったとしても、特段の事情がない限り、地役権設定登記の欠缺を主張するにつき正当な利益を有する第三者にあたらない（最高裁判例　平１０．２．１３）。

お礼

重ね重ねありがとうございます。
また判例まで貼っていただき　大変参考になりました。
教えていただいたキーワードを元に　検索したら色々見えてきました。早速　判例集を購入に行きます。

皆様に　色々な立場、見方を教えて頂き自分たちも気づかぬことを示唆していただきました。感謝致します。

回答No.7

pooty

近隣住民が、当該敷地に関して通行地役権の時効取得しているケースだと思います。
時効取得の成立年数は確か２０年だったと思います。
通行地役権とは、人対人の権利・義務ではなく、物件対物件の権利・義務なので、道路部分の所有者が代わっても新所有者は通行させる義務を引き継がなければなりません。
また、道路を通行していた土地を新しく買った人間も、前の土地所有者の権利を引き継ぎます。
通行地役権が自動車の通行まで認められか否かに関しては、個々のケースに分かれます。
心配なら、通行地役権の判例集で自分で調べてみるしかないと思います。
弁護士に聞いたところで、不動産係争専門の先生で無い限り、はっきりした事は言わないと思います。
私個人(不動産業者)の考えでは、お寺の住職が意地悪な変人で無い限り、将来に渡り大丈夫だと思います。
お寺さんも評判あっての客商売ですからね。
(檀家の数が減って、収入がどんどん少なくなっている昨今は、特にそう）

通行地役権の説明サイトのリンクは、判例事例が多すぎるので、ＵＲＬは、あえて貼りません。
「通行地役権」「時効取得」「自動車の通行」等の検索ワードで自分で調べてみてください。

>お寺さんに書面はもらえないが口頭でのＯＫはもらってある。皆がずっと道として使っているのだから　寝た子を起こさないでくれ。と言われたそうです。

当然ですよ。
お寺さんは、ある意味、無償のボランティアをさせられている立場なのですから・・
「無償で書面をくれ」とは、甘えた考えだと思います。
どうしても書面が欲しいなら、お寺さんに対して、相当額の対価を支払うしかないでしょう。
自分の権利に対して確信を得たいのなら、法律と判例事例を自分で調べる努力は当然必要です。

お礼

詳しい回答をありがとうございます。
時効取得というキーワードは思いつきませんでした。早速調べてみます。
＞お寺さんは、ある意味、無償のボランティアをさせられている立場なのですから。。
なるほど。違う視点からのご意見、参考にさせていただきます。

回答No.6

lemonbarm

＞道路法で・・・
についてですが、私道利用については民・民の話し合いとなり、官は介入してきません。（したがりません）
従ってもめた場合、民事での話し合いの場を持つことになると考えておいた方が良いでしょう。

私道であっても既得権を主張する場合には、
・私道の舗装を持ち主に許可を得た上で、お金を負担して行った土地所有者である場合
・公道に面する土地を分割した為に公道に面さなくなった土地である
このような場合は通行権を主張出来るようです。
予め、不動産業者に確認して貰うことと、可能な限り通行権の認可の書類を貰っておくこと（また通行権は売却時に継承される旨の記載があるもの）をお勧めします。

代替わりしたら・・・最悪のパターンを考えておくことを勧めます。

お礼

回答ありがとうございます。
＞最悪のパターンを考えておくことをお勧めします。。。実はそれが何より心配で義兄に話しているのですが。。。
様様なアドバイス感謝いたします。

回答No.5

noname#19073

＞道路法で舗装されてる道路は民地でも持ち主が通行止めできない

道路法というのは基本的には国道や県道等、公道についての法律ですから道路法でそのような決まりがあるとは思いません。

しかし、その私道は市町村からの補助や負担の元に舗装されたということでしょうか？もしそうであれば市町村ごとに補助についての条件がありますので役所の管轄に確認された方が早いと思います。

その私道に接する家の所有者の合意や公共の道路として使用されていることを条件としているケースもあります。もしそのような条件が付いているとすると逆手に読めば、補助を受けて舗装された私道を勝手に通行止めには出来ない、という解釈も出来るかと思います。

役所に確認してみてください。

お礼

回答ありがとうございます。
＞。。。逆手に読めば、補助を受けて舗装された私道をかってに通行止めには出来ない、という解釈も出来るかと思います。
皆さんにご相談すると　私達では考え及ばぬ着目点を教えて頂き、なるほどと感心すると同時に感謝いたします。
早速　確認してみます。

回答No.4

noname#17429

1.5ｍの道は建築基準法42条2項道路に間違いありませんか、
不動産屋さんの思い違いでは困りますので、
市役所などでもう一度確かめてください。
間違いなければ、条件はありますが
家の建て替え可能です。

お寺さんの道を他の家が生活道路として使用していれば市道（町道）認定されているかもしれません。
認定されていれば、
こちらも建築基準法上の道と認められる可能性大です
こちらも市役所で調べてください、

どちらかの道が基準法の道であれば建て替えできます。

お礼

回答ありがとうございました。
建替え可能は確認済みです。セットバック要ですが。

回答No.3

noname#19073

前回も回答させていただいた者です。

色々熟考されている様子ですね。しかしご質問者が将来に対する不安を抱いているように、そういう問題を抱えている物件を購入するかどうかは既に価値観の問題に突入しているのではないか、と思います。

きちんと状況把握はされているわけで、どうすれば解決、というようなお話でもありません。通行地役権を設定したり等も不可能なのでしょう？

であればその土地に対する認識をしっかり持った上で「買う」か「買わない」かというのはお金を支払う当事者が判断する以外にないです。

お礼

重ね重ねありがとうございます。前回は自分のことでしたのでリスクを考えやめましたが。今度は義兄一家です。地域がら　お寺や神社が多く道も複雑なのが多く　義兄といっそ郊外へ越すかとも考えましたが、高齢の親が地元を離れたがらず　悩みます。

もしご存知でしたら　ご教示頂きたいのですが義兄が＜道路法で舗装されてる道路は民地でも持ち主が通行止めできない＞と言うのですが　本当でしょうか？

回答No.2

hoehoeho-

最近不動産を購入するためいろいろ見たり聞いたりしてる者です。
裏路地住宅は人気がないので相当お安く買われるのですか？
住むために買うのであれば、お得な物件といっても良いと思いますが、もし後々売却や賃貸にと考えた場合は、かなり不利な物件です…。
さらに他人の私有地を通らないといけないようなので、お買い求めになるなら財産価値はほとんどないと覚悟した方が良いかもしれません。
僕であれば、買う前に近辺の土地の相場価格を調べ、相当値引きされていれば買います。
と頑張って回答してみましたがお役に立てましたでしょうか？

お礼

ありがとうございます。確かに価格は安いですが　＜かなり＞というほどでもありません。周りが坪￥85万とすると￥70万位でしょうか。もう転勤もないそうなのでずっとそこに住むつもりのようです。ご意見参考にさせていただきます。
回答者様も　よい物件に出会いますように。

回答No.1

m_inoue

無責任ですが．．．。

やめるべきでしょう。

書類に出来ない＝何の権利も保証もない。

いくら今が良くても、先方の所有者が変わったらどうなる事やら．．．。
いくら既得権を主張してもややこしい事になったときは書面が大切．．．。

お礼

すばやいお返事ありがとうございます。
そのとおりで私も心配しておるのです。しかし義兄は　いや自分だけでなく　昔から皆が使っているのだから　何かすれば皆が困るのだからと楽観しているのです。。