私道。。。判子を押してもらえません。（長文です）

質問

中古住宅を検討しています。５０坪、３０００万円、築２８年です。
公道から５０ｍほどの民地（道、神社の敷地の１部、しかし道として使っている）があり突き当たりに神社があります。そこから２項道路になり中古住宅があります。
（神社といっても　ほぼ駐車場のようになっています。）
その私道の持ち主が　神社の氏子８名ということで　不動産屋が　車で通っても良いという権利（地役権？）の判をもらいに行ったところ、現況　車が通るのはかまわないが　判子まで押すのはいやだ。とのことでした。民地（道）は戦前からの古いもので２．５ｍ幅くらいです。不動産屋は　今は良くても　将来どうなるかわからないから　やめましょう。とのことでした。
勿論それは　道理だと思うのですが　逆にいえば　かなり安く購入できるということかと思うのですが。

1　皆さんはどう思われますか？ご意見を伺いたいです。
2　安く購入できるとすれば　このような条件の場合どれ位
　　の評価になるのでしょうか？

回答No.3

nachiguro · ベストアンサー

１です。　
お返事ありがとうございます。

早速ご質問のありました点に付きましてお答えいたします。

＞物件自体怪しいですね。

これはあくまでも一般的概念で捉えてください。
物品でも購入する際には、市場の動向を調査し、原価と利益率を考えて、価格をつけるのが商売の原則なのはご存知のはずです。所謂マーケティングリサーチを行う言うやつです。
しかし、それで売れない“不人気商品”は大抵売価を下げて、利益を下げ捌くのが通例ですよね。

一例をあげると、最近のネットオークションで「赤いたまごっち」が品薄の時は定価２５００円の所、４０００円に送料を加算しても欲しいという人が沢山いた筈ですが、最近は「赤いたまごっち」が市場に流通してきた事もあり、人気の無い色なんかは定価の２５００円でも入札しない人がいますけどそれも当然ですよね。
おもちゃ屋さんに行けば、定価で送料に関係なく、ネットのトラブルも無く購入できるわけですから。

これと同様に考えれば、元々つけていた価格から割り引くのは購入者からすれば非常に有難い事ではありますが、こと不動産においては「売れ残り物件」の証明でもあります。
不動産は当然単価が「たまごっち」なんかと異なり（笑）当然ですが、単価が非常に高く１日でも寝かせておけば、損失が非常に高くなるわけで、その分の減価償却も激しいわけです。
ですから値引きがあるのは良いのではないか？と言うことは良く判りますがココに罠があるのです。

不動産はある意味水商売でもあり、いい商品は黙っていても売れるので、いい商品は１割ほど高く利益を乗せて販売していますが、売れ残り物件は早く捌きたい（＝捌いて換金したいとの思惑がある）訳です。

不動産のいい例としては２流の分譲マンションのキャンセル物件や、新築にも関わらず条件が悪い（販売価格、駅から遠い、北向き、間取りが狭い、モデルルームに使用のため等々）物件は残物件が多く、それらのチラシを見ると

・モデルルーム使用住戸につき、家具（１００万円相当）を全て無料でプレゼント！
・管理費等１年分サービス！（本来はいけないがｗ）
・最後のチャンス！緊急値下げ

等と書かれた宣伝文句を見た事があるかと思います。
実際私も業界にいて、販売当初からこの物件は「？」と言う物件は、案の定売れ残り最終的に３割ほど安くして捌いたものの、後々クレームが出てきたケースが多いですし、私もその様な物件を掴まされそうになりかけたこともありました。

また、中古物件と言う事であれば空家の期間が長ければ長いほど、家の損傷も加速度的に進行する事は、私の祖父の実家で証明されています。

よって、私なりのガイドラインとしては当初の価格設定より１割位までが物件の旬なのかなというのがその根拠でございます。

「たまごっち」と不動産を比べるのはいささか疑問な点はございますが、如何せん高額商品を購入する、そして在庫の怖さ、売り手の心理を測るためにはこの説明が良いのかなと思い書かせて頂きました。

尚、ご不明な点がございましたら何なりと遠慮なくご質問ください。解かる範囲でお答えいたしますので。

乱筆・乱文ではありますが、お読み頂きありがとうございました。

お礼

おはようございます。
素人の私に　大変わかりやすいご説明を　ありがとうございました。＜不動産はある意味水商売。。。なるほどと思いました。街中の古い住宅地の５０坪、魅力的ではありますが　ご意見を伺い段々、冷静になって参りました。今後もよろしくご指導ください。

回答No.2

noname#19073

＞皆さんはどう思われますか？ご意見を伺いたいです

メリットやデメリットというのは、どんな物件にも内容は大小様々としても付き物です。それをきちんと把握した上でどうするか？というのは個人の価値観によるところが大きくなります。その家の内容や敷地の様子、立地条件（駅距離や周辺環境）等々がわからずに判断するのは難しいです。

ご質問にある情報からだけでは個人的には買いません。将来通行料を要求されたり設備の敷設の際に問題となったり等、面倒な事になる可能性があります。

＞安く購入できるとすれば　このような条件の場合どれ位の評価になるのでしょうか？

中古住宅とのことなので、不動産屋は仲介のみで別に売主がいるのでしょうか。評価基準云々は別として、売主が希望する売却額というものがあると思いますので、物件がそういう状況だから50万円引くのか500万円引くのか、1円も引かないのか、結局売主・買主との交渉でしかありません。

あなたの価値観により、デメリットよりも自分が欲しいと思う部分の価値観のほうが上回っているのであれば、購入するのも良いとは思いますが・・。
しかし、不動産屋もやめようと言っている限り、将来その件に付いて何が発生しても自分で責任を負うしかありません。

お礼

ご回答ありがとうございました。おっしゃる通り通行料等の請求なども　有り得るかもしれませんね。皆さんのご意見を伺うことにより、客観的に物件を見ることができるように思います。御礼申し上げます。

　様様なご意見を　お待ちしています。

回答No.1

nachiguro

こんにちは　

専門家ですが、今回は１ユーザーとしての立場から答えます。
まず中古住宅とはいえ３０００万円もする買い物。納得しない、出来ない、判断に迷うのであれば、私なら冷却期間（１ヶ月程）をおき、それでも迷いが生じているなら諦めますね。

今の景気状態並びに物件自体の将来性がわからないと不動産屋が言っているのであれば（まあ、不動産自体が解からないといえばそれまでですが…）余程その物件が気に入っているなら購入するのも良いとは思いますが…

これだけの要素では判りませんが、やっても１割まででしょうか？それ以上なら物件自体怪しいですね

お礼

早々のご回答　ありがとうございます。実はなかなか物件のでない地域でも有り、自分自身かなり近眼になってしまっているようです。回答者様のおっしゃるように１ヶ月冷却期間をおくのも　一法と思いました。売主の　地元大手の不動産屋も　仲介の不動産屋も頭を抱えていました。（もちろん私も）また何か思いついたことなどあれば　お知らせください。
よろしくお願い致します。

また　＜物件自体怪しいですね。＞とは、噛み砕いて説明して頂けると助かります。重ね重ね　申し訳ありません。