賃貸と分譲マンション

質問

現在賃貸のアパートに住んでいて、中古マンションの購入を検討中です。(1)40代独身女性(2)50代夫婦。それぞれの場合で賃貸と購入するのとどちら良いでしょうか。又、購入された方で良い点と悪い点を教えて下さい。

回答No.2

nachiguro · ベストアンサー

早速のお返事ありがとうございます。遅くなって申し訳ありませんでした。

まず、順に追って説明していきましょう。
(1)建物の設備保守は、どこでも定期的に必ず行われるのでしょうか。

まず、消防設備点検というのがございます。これは確か延べ床m2数だったと思いますが、800平米以上の共同住宅（私はマンションをこう呼びますので）の場合、消防法によって年2回の法定点検が義務付けられております。
主な内容としては共用部の消火器の点検、連結送水管の点検、非難ハッチの点検、非常警報点検等、外観目視点検などが該当いたします。
また同時に建物内に50名以上居住する共同住宅の場合、消防規定五項（ロ）に準じ、原則建物内に居住する防火管理者の1名を選任する事も義務付けられております。

そして建築設備点検もありますね。こちらは建築基準法12条に基づき行うものであり、3年に1度特殊建築設備点検が行われます。
ただ今では判りませんが、少し前ですと埼玉県などでは行われていなかった事例があります。
またエレベーター点検も建築設備点検に該当しますが、こちらはエレベーター保守点検が入っているのが通常であり、年1回必ず法定点検を行っているのでご心配なく。
この場合の建築設備点検で部屋内に入るのは、部屋にあるレンジフードの風量測定などが代表例です。

また、マンションに貯水槽がある場合は年1回水槽清掃を行います。こちらもきちんとした（大腸菌など持っていない等の健康診断を行った者）証明者のみが氏名を記載した清掃台帳を写真入で提示する事が多いですね。
更に10立米以上ある貯水槽の場合、簡易水道検査と言う項目が水道法で定められており、これは塩素等が規定値以内であるかの確認水道検査方法です。
やり方は様々ありますが、私がノーマル？かなと思ったのは貯水槽から一番とおい御宅の家にコップ一杯の水を頂く。それで検査は出来る内容です。

その他として、雑排水管清掃（台所、洗濯機パン、洗面所、風呂各所の流し）に高圧水洗浄をかけて、石鹸のぬめりなどを落としていく保守清掃があり、これを行うのは管理組合の志向によって、毎年やる所もあれば3年に1回やる所もあります。

後は機械式駐車場があればその保守点検、屋上のシート防水の保守が必要であればその保守点検など様々ですが、その殆どは管理組合共用部の維持管理に掛かる箇所なので、その費用の出所は管理組合費から支出されます。

よく勘違いするのが、管理会社が払うとか私が払うとか言う人がいますけど、分譲マンションの管理費のシステムはこのようになっています。

原則的な流れ
区分所有者＝組合員→（各家の管理費＆修繕積立金）※→管理組合→（全戸の管理費の中から管理委託費のみ）→管理会社

※この時に自動引落システムを利用しているのが殆どですが、この時点で一端管理会社の収納口座に収納されます。しかし、収納された後直ちに管理組合の預金口座に収納されますが、この時に管理委託費を先取りして、残金を管理組合口座に入れるケースもありますし、管理組合口座に全額入れてから管理会社が一括して委託費を引落すケースもあります。
大会社は得てして前者のケースが多いですね。

(2)管理費等の増額改定の上限はありますか？いきなり3倍5倍もありうるのでしょうか

残念ながらありません。
ただ、管理費に関してはこのご時世ですから管理組合が管理会社に対してダンピングする傾向がありますので、その点は心配ないでしょう。
寧ろ積立金に関して、中古物件を御買いになられるのであれば
・戸別の積立金の金額が管理費の何パーセントか？
・管理組合全体の積立金月額と現時点での総額。そして10年目に実施する1回目の外壁改修工事に幾ら不足するかの大まかな積算が必要かと思います。
概ねですが、戸別で竣工から10年目まで100万円あれば余程の事故がない限り大丈夫かとは思いますが…

(3)ローン使用時の審査問題とは？実は、賃貸で大家とトラブルになり、未だに返金してもらえず‥それがきっかけで検討中です。(40代未婚の場合)実際トータルで(ローン、税金、保険関係等)の相談はどちらに行けばよいでしょうか(40代夫婦の場合)素人過ぎて申し訳ありません。どうかよろしくお願いします。

他社とのローンの問題（自家用車とか、過去のＢＬ）等ある場合は難しいかも知れませんが、ローン相談でしたら中古物件の場合仲介不動産業者、信託銀行不動産事業部（「銀行系は晴れの時傘を貸して雨の時取り上げる」印象があるのであまり奨めたくありませんが）或いは住宅金融公庫などに行ってみては如何でしょうか。

そんな深刻な形で行くと何なんで、気を楽にして相談に行かれた方が良いかと思いますね。頑張ってください。

お礼

お返事遅れてすみません。いざとなると相談に行っても、聞きたい事がうまく言えるか、聞き忘れは無いかと不安になります。仲介不動産業者を通しても未だに返金されない状況なので、不動さんへの相談はやめておきます。大変参考になりました。ご回答有り難うございました。

回答No.1

nachiguro

こんばんは　元管理会社の者です。

簡潔に言うと
分譲＝区分所有権の発生（借地権の場合もあるが）

賃貸＝所有権が発生しない

また
メリットとしては
分譲＝造りがいい、建物の設備保守（排水管清掃、水槽清掃、消防設備点検）がしっかりしている。設備がそこそこ良い。規約次第だが駐車場などの優先使用権など多い。

賃貸＝隣人が変人だったら引っ越せられる。

デメリットとして
分譲＝管理費等の長期未納があった場合、管理組合より告訴される場合がありことと次第によっては、部屋の強制売却もある。管理費等の増額改定もありうる。管理組合役員への就任義務。隣人が変人でも中々引っ越しづらい。固定資産税。ローン使用時の審査問題。

賃貸＝部屋自体が大家の所有物だから、退去時の現状復旧義務でトラブルになりやすい。マンション自体にあまり金をかけていない。

もし他に質問がありましたらお返事ください。お答えいたしますので…

お礼

ご回答有り難うございます。早速ですが、(1)建物の設備保守は、どこでも定期的に必ず行われるのでしょうか。(2)管理費等の増額改定の上限はありますか？いきなり3倍5倍もありうるのでしょうか(3)ローン使用時の審査問題とは？実は、賃貸で大家とトラブルになり、未だに返金してもらえず‥それがきっかけで検討中です。(40代未婚の場合)実際トータルで(ローン、税金、保険関係等)の相談はどちらに行けばよいでしょうか(40代夫婦の場合)素人過ぎて申し訳ありません。どうかよろしくお願いします。