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どちらのマンションを選ぶべきか（価格は同じくらいです）
Ａ：施工会社はマンションを多く手がけている。耐震性能などには問題ないが、いわゆる低コストマンション。外壁は吹き付けコンクリート、室内の扉など重厚感なし。販売はしっかりしていて疑問や不安にはきちんとした形で答えてくれる。建物自体はＢよりグレードが落ちるが販売を別会社に委託している関係で価格はＢと変わらないようだ。 Ｂ：売主、施工会社は会社更生法（？）から立ち直ったばかり。建物自体はＡよりしっかりお金をかけている。内装グレード、間取りもＡより良い。しかし、契約スタートが迫っているのに重要事項説明書、管理規約集、長期修繕計画等の色々な資料がそろっていない。営業担当が疑問、不安に的確な答えを出せず、事務所に戻ってしばらく戻ってこなかったり、当日に答えを出せないことが多かった。挙句の果てに、販売価格が変更（若干下がった）したにも関わらず、それを伝えず、こちらが気付いて不備について質問したところ「グランドオープンが早まり、後手後手になっているがこちらも一生懸命やっている」と逆切れモード。長期修繕計画（２５年）を確認したところ、修繕積立金は約５千円からはじまり５年ごとに値上げで、はじめは約２倍、その後は約１.５倍ずつ上がり、１０年ごとに修繕基金として３０万以上かかるので、結構な額になる。私としては高すぎるのではないかと思っている。 以上が私を悩ませるポイントです。建物としてはＢを気に入っているのですが、売主の手際の悪さ（資料が上がらない、営業が建物について知らないことが多すぎる）が今後も影響してくることがあるかもしれないと思うと悩んでしまいます。「マンションは管理で買え」という言葉通に従うならＡを選びます。管理に関してもＡの方がしっかりしているようでしたので。以上のことを踏まえて、どちらを選んだほうが無難なのか意見をお聞かせ願いたいと思います。他に何か必要でしたら補足もします。
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だいぶ様子が飲み込めてきました。こちらこそ、あせってきつい口調に聞えたみたいで 申し訳ありませんでした。 そうですか。 逆に、チェックポイントを書きますので、御参考になさってくださいませ。 どうしても、この二つで選ぶ・・・という前提でのチェックです。 １．コストパフォーマンスについて (1)Ａ・Ｂ各物件の路線価を聞く。これは、m2あたりの土地の価格です。 税務署や役所で調べられますが、販売担当に聞いてもいいです。 (2)物件平均坪単価（＝そのマンションの総販売価格÷総販売面積（坪）） を聞きます。たとえば、Ａが１６０万円/坪 Ｂが１７５万円/坪 とします お買いになる部屋の価格はともに３２００万円だとしたら Ａでは、上層階の角部屋など条件のいい部屋で面積も大きい Ｂでは低層階の中住戸で、面積も若干狭いということになります。 (3)内装のグレードのチェックポイントで需要なのは １）床が、直張りクッションフロアなのか、二重床なのか これは二重床のほうが、床がフカフカに揺れる感覚がなくてすみやすい ですし、価格も高い。リフォームの際、二重床のほうが圧倒的に張替え が楽で安く済みます。 ２）主に、キッチンの天板の仕様。これは毎日使うものですから気になり ます。ステンレスよりメラミン化粧版、メラミン化粧版より、人口大理石 （ネオパリエなど）が傷つきにくく美観が保てます。天然石はより高級です がものをぶつけて角が小さく欠けたりします。 ３）価格は、諸室の広さと収納を削って下げます。 同じ３ＬＤＫでも、一番小さい洋室が５畳以上あるか（柱は含んでいないか） キッチンは最低でも３．５畳あるか ＬＤの狭さをごまかすために無理に オープンキッチンにして肝腎のキッチン収納が不足していないか トイレの幅と奥行きは充分とれているか 収納は、手持ちの衣服や寝具などが充分に収納しきれるものか ２．将来変化について (1)周辺に高い建物が建って日照や眺望が阻害されないか 阻害されたら、転売するときに極端に価値がさがります。 一方、いくら反対運動をしても、合法的な建物ならせいぜい３０万程度 の見舞金をもらって終わりという感じ。乾燥機と布団乾燥機と冬の 照明代の補償ですかね。 そういう物件は買わない。ですからマンションは上の階ほど安全だし 南に得たいの知れない空き地や倉庫のあるものには手を出さない。 (2)代壁の長期修繕ですが１０年が理想的ですが、普通は積立金が不足して いたり管理会社の見積もりが高すぎたりして、なかなか着工しません。 よくて１３年目でしょうか。 Ａの場合、外壁が塗装ならば、今のアクリル系の持ちのよいもので １５年くらいは持つものもありますが、白華といって、細かい粉が浮くような 状態になってきます。そこでトップコートだけ塗り替えますが 実は塗装工事よりも足場や養生などの仮設費用がかかります。 タイル張りなどは、ゴンドラや釣り足場でできますから安いのです。 あわせて、外壁打ち継ぎ目地のシール 窓周りのシールをやり代えます。 のこりは鉄部の塗装がえ・・・とにかく第一回目の大規模修繕はそんな もので、大変なのは、ポンプや電気の盤関係の設備、が入る２回目以降 (3)瑕疵点検というのがあって 普通１年目２年目に建物全体の施工のミスや不具合を無償で修正させます。 理事会が管理会社を使ってしっかりチェックさせるのですが、区分所有者が 無関心で、大抵はいい加減に流されておわり。 ところが、ここで手を抜くと１０年目に、鉄筋の錆びや、外壁の汚れなど 「有償で」改修しなくていけなくなるのです。 また、構造体の重要な不具合（柱のひび割れとか）は、１０年間は瑕疵担保期間 が続きます。つまり１０年保証ということですが、売主や施工会社がつぶれていたら 保証はないです。 ３．マンションは管理を買えか？ 管理は、管理組合の熱意で創り出すものです。大手の管理会社に任せて 安心というものでは決してありません。 大手にも、出来のいいフロントマンもいればダメな奴もいます。人間お客が 厳しく熱心ならば、フロントマン（管理人のことではないですよ。管理会社の 担当デスクのこと。管理人は無責任な雇われおじさんということが多い。） も熱心にならざるを得ないのです。 でも、未完成物件でいくら管理規約を読み込んでも（だいたい業界ごとに管理規約 などほとんど横並びで、管理規約の優劣なんてないといてもいいです） 管理規約はむしろ、住民を縛るルールであって、読むべきは管理委託契約書です 玄関ホールの床清掃はどのくらいの頻度でやるのか。ゴミだしは何人のスタッフで やるのか。宅配ボックスに入らないものはフロントがあずかるのか オートロックの共連れ対策は充分か 建物点検はだれがどれくらいの頻度でやるのか。 アフターケアの点検対応はどうするのか 夜中にドアが壊れたり水が漏ったら誰に電話して誰がかけつけてくれるのか 共用部の損害保険の範囲はどこまでか ・・・・そういうことを確認してください。 マンションは管理を買えとは主に中古マンションについていえることだと私は 思っています。 新築では、やはりハード。建築の施工品質。ことにコンクリート工事、鉄筋の 施工精度とか、仕上げの丁寧さ 設備のスペックなど多くの物件を見て比較して みていくことなのだと思います。 ですから、施工会社のグレードが私にとっては一番の評価尺度です 大手５社 鹿島 清水 大成 大林 竹中 準大手 西松 戸田 鴻池ｅｔｃ 熊谷 ハザマ とかでも技術は超一流 五洋 三井住友 錢高 飛島 前田建設 奥村 くらいまでは一部上場ですし（竹中は非上場）一応安心でしょう。 デベロッパーを兼ねる長谷工、山田 新井も実績は豊富です。 基本的にデベロッパーは、事業者と思うべきで、設計施工の品質を決めるのは 施工業者です。 基本的にデベロッパーはいかによい土地を仕入れていかにいい計画をつくりいかに 高く早く売って利益を得るかというビジネスで、もちろん大京さんのように自社のスペック に誇りをもつ会社もあれば、三井さんのように自社のブランド価値を大切にする会社 会社さんもあってそれぞれ個性があって面白いです。 不動産は実は極めて専門的な難しいものであるにもかかわらずマンションとなると にわか評論家がたくさんいて、好き勝手をいって金をかせいでいたり、素人をまどわせて 面白がっていたりします。 そういうものに対して、やはり「無難さ」を求めるなら「のれん」を信じるのがよいでしょう。 つまり、Ａの施工会社が上記の大手・準大手なら施工会社のブランドを信じて買う。 ただし上記１～３のチェックはお忘れなく。
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nachigroさまの深い御見識はいつも尊敬して拝読しておりますが、誤解があるといけないので・・・ 一括下請けは建設業法で禁止されています。というか発注者が了解した場合はこのかぎりで ないのですが。 鹿島が西松にやらせたなんて、結構じゃないですかね。どちらでも優良ゼネコンです 鹿島が佐藤秀にやらせて、名前を伏せていたら問題ですけど。 所詮、ゼネコンなんて建設総合商社。ものをつくるのはかき集めあられた職人です。 その品質とコスト管理にノウハウを発揮し、責任を負うのがゼネコン ですから「ゼネラルコンストラクター」ではなく「ゼネラルコントラクター（請負）」なのです。 つまり、施工品質保証会社がゼネコンだと考えたら、ゼネコンの 築庭にガラ生めても、客土が５０センチくらいあって、芝貼りくらいなら、実害はない。 確かに産業廃棄物処理法上は大問題ですけど それに、発見したら直させるかどうかが問題ですよ。 そういう見識のある人が管理組合にいるかどうか。 すくなくともｎａｃｈｉｇｒｏさんのような男気のある人が辞めてしまうような 今の現況では管理会社ってあんまり信用すべきではないですね。 ところで、マンション管理士って何のためにできたんでしったけ。 ｎａｃｈｉｇｒｏさんのような方に早く開業してもらいたいと思う今日この頃です。 素人がイチから勉強して・・ってそりゃ無理です。 安物買いの銭失いにならないために、素人さんがてっとりばやくたよりにするのは ブランドだろうと申し上げたのです。 なにしろ私専門がマーケなもので だって車のスペックなど読めない御婦人でも、ディアマンテとＢＭＷならどっちを 買うかといえば、ブランドを判断根拠にしませんか？ 本来、市場ってそういうものだと思うのです。質問者さまの感覚が正常で不動産業界が 異常なのです。 歴史的に、不動産業＝高額な商品を扱う割りに不誠実な方が多い というイメージがいっぱいあって、「宅建業法」なるほとんど「暴対法」と読み間違え そうな法律の下にがんじがらめにしばりつけないといけないほど、買い手と売り手の 優位差がひろがっている業界だから、仕方がないともいえますが。 ここいっぱつ、無難な選択といえばブランドの信用力しかないです。 安く賢く得したいと思ったら、自分で勉強するかプロに金払ってその分をトクする ように努力するのです。 急いで、リスクをさけて・・・そういうならば、ブランドの信用を買え誰しもいうのでは ないでしょうか。 そもそも、企業というのはそのためにブランド＝のれんにお金をかけてきています。 そもそも、デベロッパーがどこなのかわからないのが一番ネックですが Ａが中堅デベだとしたら（大手でいまどきコンクリートに吹き付け仕上げってやらない ですからねぇ。）やはり、次は施工業者という話になります。 私は、今がマンション買い時だと思うのは、大手の施工管理した躯体のしっかりした （外構は知りませんよ（＾＾））物件が豊富だということです。 だって首都圏も大阪圏も今オフィスの現場よりマンションの現場ばかりでしょう。 私は、友人の相談でよくモデルルームにいきますが、かならず設計図面を見て 現場事務所も覗いてどういう陣容で施工しているかサブコンがどこかとか細かく 見ますね。 契約が済まないとなかなか箱バンには入れてくれませんけど。 今の大手の現場、どこでも名義がしなんてヤバイことはしてませんよ。 時代が違います。ゼネコンでもマンション現場に一流の代人（現場代理人）が ついています。だって、丸の内と港区の一部のぞいてどこにオフィスの現場 ありますか？マンションこそゼネコンの当面の食い扶持（もうからないけど） なんですから、しくじったら仕事がこなくなりますからね。 必死です。 私は、そもそも図面も見ないで購入アドバイスなどできないという立場なので 「無難という線で」ブランドに頼れと申し上げています。 また、多少でも踏ん切りの足しになるのなら、もっと細かく疑問点を 出してほしいと思うのです。 ＞不動産関係者以外の一般の方々はそうやってマンション購入を決断するん ＞だろうと疑問に思います。 大雑把に決めてますよ。ふところとの兼ね合いもありますからね 図面は細かく読みますよ。性能にかかわる部分は特に。 共用部もしっかり仕様を確かめますけど でも大半は 出来てからぶちぶち文句をつけるのです。ですからマンションデベや管理会社 が一番嫌いなのは、同業者と建築士なのですね（＾＾； 素人さんとちがって痛いところをついてきますから。 ｎａｃｈｉさん 仲良くしてください＿|￣|○
お礼
回答ありがとうございます。 ＞私は、そもそも図面も見ないで購入アドバイスなどできないという立場なので「無難という線で」ブランドに頼れと申し上げています。また、多少でも踏ん切りの足しになるのなら、もっと細かく疑問点を出してほしいと思うのです。 そもそも、私が「無難」と表現したことが失敗でした!確かに無難に選ぶならブランドとか実績に頼るしかないですよね。できればもっと細かく疑問点を出したいので、先ほどのチェックポイントをよく調べて、新しい質問として出すかもしれません。そのときはまたぜひお願いします！ ＞ｎａｃｈｉさん 仲良くしてください＿|￣|○ はい、皆さん仲良くしてください（笑） 私は、こんな素人の私に色々なことを教えてくださる皆さんを頼りにしてますので! どうもありがとうございました。
- nachiguro
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まずはお返事ありがとうございます。 で、ご回答ですが ＥＶの保守契約に関してですが当初であれば可能だと思います。 しかし、標準管理規約を採択している場合であれば、議決事項（４３条辺り）に「予め書面に書いてあることのみ決議できる」と書かれておりますので、総会当日に変更は出来ないでしょう。出来るのは「否決」までで変更となれば改めて臨時総会を開催し、変更をする必要がでてまいります。 私がＥＶに拘ったのは「その売主＆管理会社の姿勢」を見るのに一番判りやすい指針だったので、この時点で言葉は悪いですが（その点は謝ります）私なら購入は見送ります。 メーカー系のＦＭは保守契約の中では最も高いのですが、その「高価な保守契約を入れても委託契約費に影響を及ぼさない」というのがポイントで、それ以外のを導入していることはイコール何処かに無駄な設備項目が生じており、戸別管理費を安く抑えろという売主側の強い要望に管理会社が積算をした結果、メーカー系ＦＭを導入できないそういった事情があると考えられます。 恐らく、基幹事務（事務管理手数料を中心として）辺りが高いのではないかと想像いたします。 また９さんは大手施工なら安心と言っていますがトンでもありません。 確かに訳のわからんゼネコンよりはというロジックは判りますが中にはこのような事例があります。 某関東圏のデベですが、上場を狙い自社のハクをつけるために鹿島の名前を使いたいとのことで販売パンフに総合施工鹿島で実際の施工は西松という物件もありました。 決して西松が悪いという訳ではありませんが、この西松の物件、共用部花壇の中にガラ（建材ゴミね）を詰めて販売していたこともあります。 また、長谷工だって最近は知りませんが一時期は１０年前の物件も２０年前の物件も給水関連のトラブル箇所は変わっていないと、管理会社出入りの職人から話は良く聞かれていましたし、もし９さんの言うゼネコンが本当によければ１～２年の共用部アフター補修だってそうそう問題は出てこないはずですけど、新井にしたって間にしたって銭高にしたってかなりクレームが出てきていますね。しかも１０年経ってから、漏水で部屋内の天井ボードが落ちてくるとか経験しています。 ただ、その事を不動産屋建築関連の業界人同士で話をしても解からないと思います。 そこで判りやすくするのであれば、そこの販売会社は何処のゼネコンをよく使用しているのかが一つの鍵になってくるのではないのでしょうか？ 理由としてアフターの時の対応が全く違うからです。 仮にＡという販売会社は飛島を御用達にしていたとします。しかし、当該物件に関して清水を使ったとすれば、アフターの時に手順が異なることは考えられますが、飛島なら販売会社とのノウハウは分かっている筈です。 飛島と清水はあくまでも一例として挙げただけですが、これも一つの目安になるでしょう。 管理に関して入居当初に見るポイントは幾つかありますが先述の「ＥＶの保守で管理会社の姿勢を見る」「管理組合の預金通帳と区分経理」の他では (1)戸別管理費（区分所有者支払う）の平米単価が１３０円前後なのが望ましい。 (1)’戸別積立金はその６割あるのが望ましい (2)大まかな試算で構いませんが、戸別修繕積立金を１０年分計算して（つまり今の１２０倍）それにあれば支払う修繕積立基金の合計が「入居者の部屋単体で」１０年経過して１００万円超過していること。 (3)管理会社の委託契約書の中で理事会支援業務記載されていると思いますが、そこに議事録の作成補助が記載されているかどうかと、管理規約（原案）の理事会の項目に議事録の作成について総会の規定に順ずるとの整合性の確認。 (4)可能なのであれば決算書は年次報告書でなく月次も出すのが望ましい。 理由として (1)、(1)’はそれ以上の金額になるのは今の管理費削減の世の中からすればマッチングしていないと鑑みて問題無いでしょう。また(1)’優良中古物件の対象が確か戸別修繕積立金が６,０００円以上だった気がしますし、１０年目の外壁修繕でいきなり倍額に改定しますといわれても納得できないと思います。 その為に長期修繕計画は作成されたのが意図であり、１０年前位から長計に関しては注目されてきて今ではスタンダードになっています。 しかし、長計自体はあくまでも「目安」ですので５年に１回程度見直すことが必要ですので、そこはご注意ください。 (2)１０年目の外壁工事で概ね必要となってくる金額のガイドラインは総戸数にもよりますが、これ位あれば不足は生じないと思えます。 私が細かな数字を要さない場合、簡単な説明を求められた場合は「安全パイ」的な話としてこれ位の積算は必要ですよと話をすることは多いです。 ただ、外壁工事の業者選択、工事仕様などは管理組合が決めるもので、建物の状態によって変わって来るものですから管理費のほうに余剰金があれば資金移動も出来ますし、一応の目安と考えて下さい。 実際は８０～９０万程度かな。 (3)管理会社は総会の議事録原案は作成しますが、理事会の議事録原案は作成することは嫌がりますね。 少なくとも私自身知っている管理会社では東急コミュニティー他２社くらいしか知りません。 私の意見をいえば、理事会議事録は組合の備忘録、管理会社の組合日記、裁判の証拠記録に繋がりますし、管理会社作成の規約（標準規約をベースに作成し第１回総会で承認するのであれば）このことをきちんとやらなければ整合性は取れませんよね。 私は東急出身ではありませんが、東急のノウハウは良く知っています。 (4)これは監査報告を行う際、共用部の領収書綴りが添付されてきます。 しかし、月次が出てくれば何月に何が幾らかかったかとガラス張りになりますよね。そう云う方式を最近は採択していないと思いますが、マンション２１というソフトを利用している管理会社であれば、月次を出すのは難しいことではありませんし、エクセルならなおのこと簡単ですね。 ただ、エクセル使用の場合簡単に捏造できますからその点は問題あるかもしれませんが… 個人的な意見として管理会社からマンションを選ぶとすれなリクルートが良いかも知れません。東急はいいのでしょうけど東急で不満が出てきた場合、後がないこともありますし施工がしっかりしているのであれば、長期修繕計画のパイオニア的存在はリクルートですから（ちなみに此処の元社員でもありませんが、社内事情も知っていますｗ） 管理会社の変更は管理会社の担当者及び会社の方針がマンションコミュニティに合致しない場合、不満として出て来る事が多いです。確かに最初からケンカ腰で対応すると相手もケンカ腰の対応になりますから、そこは論理的に「何故長計がないの？」とか「となりのマンションの戸別管理費は平米単価幾らで、設備はほぼ同一だけど何故あんたの所はこんなに高いの？」とか「この前の電話対応は一体なんだったの」など集会の場で管理会社に質問してみれば良いのではないのでしょうか？ 基本的に管理会社が説明するよりはＤＱＮな内容でない限り、マンション住人のきちんとした回答に靡く傾向はありますね。 また、清掃の仕様などは幾らでも好きに変更できますので問題はありませんし、同一の仕様での減額要請も可能です。（清掃会社の変更を視野に含め）最悪組合との直取引でシルバー人材会社でも良いのではないのでしょうか？ 長々と書いていきましたが、管理部門として今気づいたことはこんなところでしょうか。 ゼネコン・ブランドも大事だとは思いますが管理をやっていて瑕疵問題で一番大切に思ったのはブランドよりその現場監督と管理会社に話をした際の担当の仕事の速さではないかと現場で働いていた者としては痛切に感じます。 ただこればっかりは購入前に何とも言えませんがね…
お礼
再度、回答ありがとうございます。不動産て本当に難しいですね。不動産関係者以外の一般の方々はそうやってマンション購入を決断するんだろうと疑問に思います。きっと何も知らずに購入してる方もたくさんいらっしゃいますよね。たくさんのアドバイスありがとうございます。ＡとＢの資料を見て全て計算してみます！どうもありがとうございました！
どちらを選ぶかというのは、物件の詳細がわからないと無責任な回答や主観にながされた 答えしか返ってきません。 具体的に、不安に思うことを絞って質問されたらいかがでしょうか。 無難なのはどっち？というのも何を尺度にお考えなのか不明なのです。 せめて以下のことにお答えくださいませんか ＞Ａ：施工会社はマンションを多く手がけている。耐震性能などには問題ないが、いわゆる低コストマンション。 なぜ耐震性に問題がないとお考えですか？ 低コストマンションといわれるけど、間取りが田の字片廊下で１３階建てという感じでしょうか？ 低コストマンションだから何が不安なのでしょうか？ 低コストだと何が心配とお考えなのでしょうか。 ＞外壁は吹き付けコンクリート、 いまどき、吹き付けタイルの新築マンションってあるのでしょうか？ひょっとして県の住宅供給公社の 物件とかですか？なるべく差し支えない範囲で具体的に書いてくださると答えやすいのです。 供給者から品質は想像がつきます。 ＞室内の扉など重厚感なし。 扉の重厚感と何を比較されているのかがわからないのです。 ＞販売はしっかりしていて疑問や不安にはきちんとした形で答えてくれる。 ですから、それはたまたま優秀な担当者というだけではないでしょうか。 施工会社より販売会社の質の問題です。県の分譲なら私は間違いなくＡですけどそういう わけでもないのでしょう？ ＞建物自体はＢよりグレードが落ちるが グレードといわれても質問者さまが何をもって評価されているのか不明です 逆に、質問者さまのこだわるグレードって何なのかです。 ＞販売を別会社に委託している関係で価格はＢと変わらないようだ。 販売委託費は、価格の３％程度です。むしろ立地は同じなのでしょうか？ そもそも、東京ですか、大阪ですか 地方ですか？ ＞Ｂ：売主、施工会社は会社更生法（？）から立ち直ったばかり。 これは、売主と施工会社が同一という意味でしょうか Ｂについては、そのほとんどが担当者へのクレームとグランドオープンまでに 資料がそろってないことへの不満とうけとめられますが それが明確になれば、こちらには文句はないのでしょうか。 お買いになるのに、販売担当者以外で何が不安に感じておられるのか 個々におっしゃっていただいたほうがご納得のいく答えが出ると思います。 御事情があってお急ぎなのでしょう？ 力を貸しますよ。
補足
回答ありがとうございます。字数制限で、とても曖昧な表現になってしまって申し訳ございませんでした。いくらでも補足しますのでお願いします。 ＞＞Ａ：施工会社はマンションを多く手がけている。耐震性能などには問題ないが、いわゆる低コストマンション。 ＞なぜ耐震性に問題がないとお考えですか？ 低コストマンションといわれるけど、間取りが田の字片廊下で１３階建てという感じでしょうか？ 低コストマンションだから何が不安なのでしょうか？ 低コストだと何が心配とお考えなのでしょうか。 耐震に関してはデータとして実績があるそうで、その証拠（？）を見せられたのでそう判断しました。低コストマンションとはＢの営業から知った言葉ですが低層マンションなのに外壁が吹き付けだったりしたからです。低コストに対する不安はありませんが、ＡとＢは近所にあって立地条件はほぼ同じ、さらに同じような広さ、日照条件の部屋を比べたときに価格が変わらなかったので「低コストにして浮いた分の費用があるはずなのに、なぜ価格に変化が出ないのか」と疑問に思ったからです。どうせ同じような価格のマンションを買うなら建設費をケチってない方を選びたいと思うのはやはり素人考えでしょうか？ ＞いまどき、吹き付けタイルの新築マンションってあるのでしょうか？ あるみたいです。他の方の回答にもありましたが、やはりそれは信じがたい事実なんですね。住宅供給公社とかではないです。 ＞＞室内の扉など重厚感なし。 ＞扉の重厚感と何を比較されているのかがわからないのです。 ＡとＢを比べました。素人目に見ても扉の木の素材が違うと感じるほどの差があったので。他の部分でもＢの方が良い材料（という表現が正しいかわかりませんが）を使用している感じでした。 ＞＞建物自体はＢよりグレードが落ちるが ＞グレードといわれても質問者さまが何をもって評価されているのか不明です 逆に、質問者さまのこだわるグレードって何なのかです。 曖昧な表現でした。ＡとＢを比べたときに、外観、内装、専有部分の設備（Ｂでは標準でもＡではオプションになっているものがいくつもある）とどれをとってもＢの方が上です。そういう意味でのグレードです。それなのに価格に大差ないんです。立地も変わらないのに。 ＞そもそも、東京ですか、大阪ですか 地方ですか？ 関東地方です。地方ではありません。 ＞＞Ｂ：売主、施工会社は会社更生法（？）から立ち直ったばかり。 ＞これは、売主と施工会社が同一という意味でしょうか 売主と施工会社は別会社です。 ＞Ｂについては、そのほとんどが担当者へのクレームとグランドオープンまでに 資料がそろってないことへの不満とうけとめられますが それが明確になれば、こちらには文句はないのでしょうか。 販売開始直前に販売価格に変更があったことを伝達されないというミス（私が知ったときはすでに販売開始で、初日に契約していたら気付かなかったかもしれません。）があったので、このまま契約に進んでしまって、引渡しまでにも何かあったら大変なのではないかと思ったから、Ｂを買う決心が揺らいでしまったんです。元々の資料ががなかなかそろわない不手際に不安を感じていたのが価格変更の伝達がなかったことで一気に大きな不安材料になってしまいました。 ＞お買いになるのに、販売担当者以外で何が不安に感じておられるのか 個々におっしゃっていただいたほうがご納得のいく答えが出ると思います。 たとえば契約をした後にも引渡しまでには販売担当者と関わりますよね。その期間に担当者の不手際で不利益な事態が起こることはありえますでしょうか？ ＞御事情があってお急ぎなのでしょう？ 力を貸しますよ。 ぜひお願いします。本当に無知ですので、質問すべきことを的確に聞くことができないことも多々あると思うのですがアドバイスがございましたらよろしくお願いします。どうもありがとうございました。
- nachiguro
- ベストアンサー率33% (621/1841)
こんばんは 元管理会社の者です。 正確な話をしましょう。 まず、双方のマンションの管理設備仕様書を見比べてください。特にエレベータ（以下ＥＶと略）があればその保守点検に関してです。 この保守点検でメーカー系のフルメンテナンス（以下ＦＭと略）契約で管理委託費を計上しているのであればまず第一段階は合格でしょう。 理由として、ＥＶにはＦＭ契約とスポット契約（以下ＰＯＧと略）があり、また保守会社もメーカー系と独立系と二つに分かれています。 このうち、メーカー系のＦＭから他の契約に変更することは可能ですが（安価になる）独立系のＦＭからメーカー系のＦＭに変更するのは難しいです。 ということはメーカー系のＦＭを採択していることは管理会社＆販売会社は「ぼったクリ」ではなく「安全に暮らしてほしい」との願いが込められているのです。もし高ければそこで変更すればいいわけですから・・・ また、管理会社が独立系だったら管理委託費は非常に安いですが、委託費全ての粗利率は概ね40％位中抜きしていると思ってください。この内容は事務管理委託費の一般報酬費のほかに、設備費用から中抜き差額（第三者業務を承諾しているわけですから、そこからバックマージンをもらっているのです）で40％位とっており、2～3期目くらいになると、やたらと工事（排水管清掃等）しましょうと提案してくるはずです。 独立系もあまりお勧めはしません。 また、管理会社で問題なのが組合の預金通帳の問題です。きちんと組合理事長名義になるのか。管理費・積立金と2冊に分かれて区分経理がなされているのか。（標準規約採択なら20～30条前後の管理費の項目に記載アリ）ここがポイントかもしれません。 「マンションは管理を買え」という真意はこう言った所にあるのです。 言葉は悪いのですが、長計なんかは誰にでも作成できますよｗ 私が良い様に動かせる権限があるなら、Ｂを買って2年間は我慢して（管理会社に猶予を与えて）3年目に管理会社を変更する（アフター瑕疵専有部分の問題があるので）方法をとるけどな。 何かあったら具体的な例を挙げてくれれば、お応え致します。 質問待っていますので…
お礼
回答ありがとうございます。nachiguroさんには以前もお世話になりました! ＞この保守点検でメーカー系のフルメンテナンス（以下ＦＭと略）契約で管理委託費を計上しているのであればまず第一段階は合格でしょう。 昨晩調べました。Ａはそのようにしていますが、どうもＢは違うみたいです。スポット契約の場合、入居者が総会でＦＭに変更することは可能でしょうか？ ＞管理会社で問題なのが組合の預金通帳の問題です。きちんと組合理事長名義になるのか。 Ｂには聞いたのですが、入居者の話し合いで通帳の管理者を決めるといっていたので、それが通帳名義のことだったのかもしれません。 ＞管理費・積立金と2冊に分かれて区分経理がなされているのか。（標準規約採択なら20～30条前後の管理費の項目に記載アリ）ここがポイントかもしれません。 問い合わせて確認してみます。 ＞「マンションは管理を買え」という真意はこう言った所にあるのです。 言葉は悪いのですが、長計なんかは誰にでも作成できますよｗ 「マンションは管理を買え」．．．この言葉はどのマンションの営業にも言われました。全然、意味がわからなくて。おかげさまで、なんとなくわかってきました。 ＞私が良い様に動かせる権限があるなら、Ｂを買って2年間は我慢して（管理会社に猶予を与えて）3年目に管理会社を変更する（アフター瑕疵専有部分の問題があるので）方法をとるけどな。 それで悩みました。私がいくら総会で声高に「管理会社変更」を提案しても私に力がなければ他の入居者には伝わらないし。私だってこんな風に教えていただかなければ「管理会社を変えるなんて面倒なこと言ってないではやく総会終わらせようよ」って考えてしまうと思いますし。 ＞何かあったら具体的な例を挙げてくれれば、お応え致します。 質問待っていますので… ありがとうございます。きっと色々聞かなくてはならないことがあるのだと思うのですが、こういうことにはめっぽう疎くて．．．何を聞くべきなのか、何を調べるべきなのかというポイントが全然わかりません。きっと質問文からして素人っぷりがバレバレなんだろうなとおもうと恥ずかしい思いです。何か、お気付きのことがありましたらぜひご指摘ください。よろしくお願いします。ありがとうございました。
私不動産系のマーケを仕事にしていて マンションがすきなんです。 ついついいろいろ詮索して嫌われます 気に触ったらお許しください。 >色々と回答ありがとうございます。 私一応有資格者なもので、細かいことが気になるのです。 友人の相談に乗るくせで、いちいち具体的に確かめないといい加減な回答ができないのです。 本当は、業者名をずばり書いてもらえば一番いいのですがそうもいかないですよね（＾＾） ＞たくさん教えていただいたのに申し訳ないのですが、 失礼しました＿|￣|○ ＞三井住友さんでもないですし、 たとえばの話です。東京か大阪が地方か、価格帯がいくらか・・とか書いてくれたら余計な詮索は いらなかったのですが、すみません。大はずれでしたね。 ＞タワーマンションでもないですし、 低層で、吹き付けというのは、信じがたいローコストマンションですね。 少なくとも１５年先には外壁の全面塗装替えが出ますよね。 普通はタイル貼りの外装でしょう？ ＞Ｂは販売開始しております。販売開始１週間を切ったときにに ＞重要事項説明書等、大事な書類をいただきました。 そういうふうに書かれてないでしょう。販売開始しているのに需要事項説明書も 長期修繕計画書も管理規約もできていない・・そう読めましたけど 曖昧な表記で、業者の信用度をどう思うかと言われてもこまります。 私としては最大限のアドバイスを申し上げたつもりです。 あしからず御理解くださいませ。（＾＾；
お礼
再度、回答ありがとうございます。 ＞ついついいろいろ詮索して嫌われます 気に触ったらお許しください。 いえいえそんなことないです。私も全てはさらけ出して相談できないのがむずがゆいです。できる限りの補足はしますのでよろしくお願いします。 ＞低層で、吹き付けというのは、信じがたいローコストマンションですね。 少なくとも１５年先には外壁の全面塗装替えが出ますよね。 普通はタイル貼りの外装でしょう？ やっぱりそうなんですね。Ｂの営業に同じことを言われましたが、なにぶんＡとＢはライバルなので完全に信用していいものかわかりませんでした。一般的にも吹きつけはないわけですね。質問ではそういう意味で「低コストマンションと」と表現させていただきました。 ＞＞Ｂは販売開始しております。販売開始１週間を切ったときにに ＞＞重要事項説明書等、大事な書類をいただきました。 ＞そういうふうに書かれてないでしょう。販売開始しているのに需要事項説明書も 長期修繕計画書も管理規約もできていない・・そう読めましたけど ＞曖昧な表記で、業者の信用度をどう思うかと言われてもこまります。 私としては最大限のアドバイスを申し上げたつもりです。 あしからず御理解くださいませ。（＾＾； すいません、うまく表現できませんでした。字数制限でひっかかってしまい、削除した文もあったので．．．。その分、補足は可能な限りでいくらでもします。素人ですので的外れなことを言ってしまうかもしれませんが、本当にわからないだけですのでお許しください。気分を悪くされたなら申し訳ございませんでした。
>Ａ：施工会社はマンションを多く手がけている。 東京でいえば長谷工か山田建設、新井建設とかでしょうか？ ＞耐震性能などには問題ないが、いわゆる低コストマンション。 １９８１年の新耐震法後の施工ということですか？築２４年以内。 ＞外壁は吹き付けコンクリート、 正確に言えば、コンクリートに吹き付け仕上げ（恐らく吹き付けタイルかリシン） ＞室内の扉など重厚感なし。 ８０年代の物件は大抵そんなものです。 ＞販売はしっかりしていて疑問や不安にはきちんとした形で答えてくれる。 長谷工コミュニティも大京住宅流通さんも、自社の販売戸数の多い会社は仲介もレベルが 高いことが多いです。まぁ人にもよりますが。 ＞建物自体はＢよりグレードが落ちるが販売を別会社に委託している ＞関係で価格はＢと変わらないようだ。 販売委託ですって？ ということは・・新築ですか。 新築で低層で、吹き付け・・・・・は、ありえませんからタワーマンションですね。 もう一度読み直します。 >Ａ：施工会社はマンションを多く手がけている。 三井住友建設 ＞耐震性能などには問題ないが、いわゆる低コストマンション。 免振構造とか制振構造？ ＞外壁は吹き付けコンクリート、 プレキャストコンクリートに吹き付け塗装、一部はＡＬＣパネルに吹き付け ＞室内の扉など重厚感なし。 というか、超高層ならプレミア階（上層階)以外は普通のドア ＞販売はしっかりしていて疑問や不安にはきちんとした形で答えてくれる。 デベロッパーがどこかという点ですね。 ＞建物自体はＢよりグレードが落ちるが販売を別会社に委託している ＞関係で価格はＢと変わらないようだ。 というか、土地価格がＢより高いのでしょう。立地条件はＢよりいいはず。 ＞Ｂ：売主、施工会社は会社更生法（？）から立ち直ったばかり。 大京さんのケースでもオリックスが居る限り大丈夫です。施工会社が 会社更生法ってのはかなりヤバイですねぇマンションの構造瑕疵は １０年ですから。買ってからもいろいろ苦情をもうしたてる種はつきない ものです。 ＞建物自体はＡよりしっかりお金をかけている。内装グレード、間取りも ＞Ａより良い。 建物だけでなく立地との兼ね合いも考えてください。 ＞しかし、契約スタートが迫っているのに重要事項説明書、 ＞管理規約集、長期修繕計画等の色々な資料がそろっていない。 ってそれは無理もないです。まだ正式に売り出してないのでは？ モデルルームの内装だけ見ても比較にはなりませんし・・・。 ＞営業担当が疑問、不安に的確な答えを出せず、事務所に戻って ＞しばらく戻ってこなかったり、 大きな現場の営業担当など３０名以上いたりします。はずれもいます。 私など、昨日まで証券会社にいたにいちゃんで、ローン審査のいろはも わからず往生させられました。それでもって最後には抽選はずれました って・・・おいおい。モデルルームに立小便してやりたくなりました（；；） そういう具合に担当にはヘボもいます。 不満なら、担当をかえてくれと言えばいいのです。 ＞当日に答えを出せないことが多かった。挙句の果てに、販売価格が ＞変更（若干下がった）したにも関わらず、それを伝えず、こちらが ＞気付いて不備について質問したところ「グランドオープンが早まり、 ＞後手後手になっているがこちらも一生懸命やっている」と逆切れモード。 あはは。よく似てますよ。うちのアホ担当と。そいつことあるごとに 「私も身ひとつですから・・・」と抜かしていやがったけど、お前のかわりなど ２９人もいるぞ、と言ってやりたかった。 ＞長期修繕計画（２５年）を確認したところ、修繕積立金は約５千円 ＞からはじまり５年ごとに値上げで、はじめは約２倍、その後は約１.５倍ずつ ＞上がり、１０年ごとに修繕基金として３０万以上かかるので、結構な額になる。 まぁ、最初を低くすればそうなるでしょうし、高いか低いかなんて相対的な 話。高くして儲かるのはデベでも施工会社でもなく管理会社ですから ここで議論しても意味ないですよ。 ＞私としては高すぎるのではないかと思っている。 理事になって、管理組合として見直ししてください。いくらでも安くできますから。 ＞以上が私を悩ませるポイントです。建物としてはＢを気に入っているのですが、 ＞売主の手際の悪さ（資料が上がらない、 って、まだ販売開始していないだけですよ（＾＾）当然のことです。 ＞営業が建物について知らないことが多すぎる）が今後も影響してくることが ＞あるかもしれないと思うと悩んでしまいます。 営業は１人じゃないでしょ。机叩いて「担当を替えろ１」と、モデルルームで 大声だせば済むこと。 ＞「マンションは管理で買え」という言葉通に従うならＡを選びます。 管理規約も印刷されていないうちから、早計にすぎませんか？ ＞管理に関してもＡの方がしっかりしているようでしたので。 できてもいないマンションの管理を云々するのは変ですよ。たとえばＡにヤクザが住んで Ｂに国会議員が住んだら、Ｂのほうがいいなぁと思うでしょ。 Ａの廊下に犬がオシッコしていて、Ｂは、理事長が厳しい人でチリひとつ落ちていない。 理事会がしっかりしていなかったらいくら規約や修繕計画がきちんとして いようが、管理会社の食い物にされて終わりですよ。 ＞以上のことを踏まえて、どちらを選んだほうが無難なのか 無難かどうかでマンション選んだらいけません。 それに、同じ土俵に並んでないです。（まだＢは販売していない） ＞意見をお聞かせ願いたいと思います。 私なら、担当者を代えてもらってじっくりＢを中心に検討します。 マンションは急いで買うものではないです。
お礼
色々と回答ありがとうございます。たくさん教えていただいたのに申し訳ないのですが、三井住友さんでもないですし、タワーマンションでもないですし、Ｂは販売開始しております。販売開始１週間を切ったときにに重要事項説明書等、大事な書類をいただきました。 どうもありがとうございました。
私なら見送りますね。 高い買い物なので焦って買う必要はないと思います。 どうしてもどちらかを購入したいということは立地条件等が良いのでしょうか
お礼
どうしても買いたいんです。その理由は諸事情によりこちらではお話できないのですが。 どうもありがとうございました。
- tsutsu
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すみませんＮＯ．２です。 「マンションは管理で買え」といわれる管理は管理会社が行うので 販売会社がしっかりしていないからといって悪いとは限らないし、 自分達で会社ごと変更することも可能です。 要は入居する方達がしっかりしていれば管理はうまく行くと思われます。
お礼
再度、回答ありがとうございます。管理会社も調べたのですが、あんまり聞いたことない管理会社でして．．．。入居後に総会で管理会社を変えられることは営業担当から聞きました!管理に関しては入居者次第ということですね！また少しずつ、Ｂを買う勇気が出てきました。どうもありがとうございました。
- tsutsu
- ベストアンサー率30% (42/138)
どちらかを選べといわれると困りますが今後の対応によってはＢかな。 我が家も最近マンションを購入したのですが、買いたかった会社からではなく 全く予定していなかった会社から購入しました。 しかも質問者様のところほどではないですが、あまりしっかりしていなくて 比較していた所と比べてかなり見劣りのする担当者でした。 決めた理由は今後売却や賃貸に出す可能性を考えて立地、広さ、価格との 折り合いがよかったことと建物自体をある程度気に入ったからです。 Ｎｏ．１さんのおっしゃる通り今回見送れるのなら見送ったほうがよさそうですが どうしても決めるという場合、Ａを買ってしまうと住んでみた時に 「Ｂだったらもっと重厚感ある内装だったのに。」などと後悔しそうです。 また修繕積立金はあくまでも販売会社からの仮定なので状況によっては減らすことも できると思います。Ａと比べて増え方が多いようでしたらＡはどうして少なく押さえられているのか、 Ｂはどうして高いのかなどの理由を掘り下げて聞いて 納得できれば買ってもいいような気がします。
お礼
回答ありがとうございます。 ＞修繕積立金はあくまでも販売会社からの仮定なので状況によっては減らすことも できると思います。Ａと比べて増え方が多いようでしたらＡはどうして少なく押さえられているのか、 Ｂはどうして高いのかなどの理由を掘り下げて聞いて 納得できれば買ってもいいような気がします。 実はこれも聞きました。パッとしない答えでしたが。 ＞決めた理由は今後売却や賃貸に出す可能性を考えて立地、広さ、価格との 折り合いがよかったことと建物自体をある程度気に入ったからです。 この点では「Ａは吹き付けコンクリートで、Ｂのタイル張りより汚れが目立つからＢのほうが売却時に有利ではないか」と判断し、Ｂを検討していたのですが不手際が目立ったので揺らいでしまいました。 tsutsuさんは担当者があまり良くなくても、物件の良さを選んだのですね!どうもありがとうございました。
- pco1633
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どうしても買わないといけない状況なんですよねぇ？ 私ならＡもＢも買いませんけど。 だって、高い買い物ですよ？オールＯＫはありえないにしても、このままだとどっちを買ってもずーっと後悔しそう・・ もし、購入時期に余裕があるようなら、再考の余地があるのではないかと思います。
お礼
早々の回答ありがとうございます。事情は申し上げられませんが、どうしてもどちらかを購入したい状況です。 ありがとうございました。
お礼
再度、回答ありがとうございます！早速、調べてみます！たくさん調べることがあるので、今日中に全てが調べられるかわからないですが。 ＞構造体の重要な不具合（柱のひび割れとか）は、１０年間は瑕疵担保期間が続きます。つまり１０年保証ということですが、売主や施工会社がつぶれていたら保証はないです。 これは気になってました。やっぱり引渡し以降に売主、施工会社がつぶれるのはマズいわけですね。そしてそういう意味でＢはとても不安です。 ＞つまり、Ａの施工会社が上記の大手・準大手なら施工会社のブランドを信じて買う。 こうなると、Ａを選ぶべきかとも考えますが、直張りクッション床（Ｂは二重床）、ベランダ側に駐車場（Ｂのベランダ側は一戸建て住居）、と不安要素大でその不安はブランド力を上回るかもしれないです。マンションを選ぶのって本当に難しいです。素人判断で選ぶ恐ろしさを学びました。 それでは調べてみます。色々とありがとうございました！