相続対策に強い銀行

質問

私の家は、都市近郊農家です。
13年前に先代が他界し、その相続税を延納申請をしたため、数年に渡り土地を切売りしてきました。
しかし、延納の金利は高く、先祖の土地をむやみに売っているように思えるため、銀行の融資を受けようと考えています。

内容としては、先代の相続税は借地を担保に長期返済に切替え、同時に収益物件を建設することで、次の相続に備えるという方向で考えています。

そのような内容で、某大手銀行と1ヶ月半に渡り交渉をしてきました。
ところが、銀行側は、契約が近づくにつれ、交渉過程での話が変説して来て、自分達で土地を売却して納税するのと変わらない様な提案を打診してきました。もちろん再考をお願いしましたが・・・。
銀行側は融資する気はあるようですが、交渉開始から1ヶ月以上経過しているのに、融資条件の書面での提示は無く口頭での説明のみです。

交渉開始当初に銀行側から、提示された条件はクリアしているだけに、疑心暗鬼に陥っています。

あまり酷いようなら、口座を開設している信託に相談しようか悩んでいます。

そこで、相続対策に強く、信頼できて、できれば低利な銀行はないでしょうか。

詳しい方、ぜひお教え願います。

回答No.2

mahopie · ベストアンサー

補足事項への再回答です。

１． 融資承認の旨は担当者より口頭で「融資のＯＫが降りました」という形で伝えられ、その後直ちに借入・担保関係書類に調印して実際に融資を受けるという流れが通常です。

２． 銀行としては、処分時の「換価性」の見地で「貸地の底地」には担保設定をしません。（回収局面で何でも良いから担保を取る、という場合は別です）
一方で「借地」の場合は地主から担保処分時の第三者への譲渡承諾書をもらって担保
とするケースはあります。（この場合は建物だけを担保設定する）
　　この点は、資産価値ありとして路線価の底地割合分を課税する国税と、現実の物件処
分時の価値・可能性を見る銀行との評価のやり方の違いと考えざるを得ません。

３． 新築物件だけを担保と考えているか、自宅など他の担保物件（貸地の底地以外）も想定しているか実際の所は分かりませんが、今後想定しているよりも厳しい条件が出てくるのかも知れません。

４． 以下余計なことですが、想定されるケースとして
(1)担当者が案件として処理していない。→資料一切が放置されたままで上席者にも緊急度合いが伝わっていない、上席者からの質問を担当が放置するケースもあり。
(2)融資課長・支店長といった支店内部の段階で案件が止まっている。→関係会社による担保評価のやり直しなど何らかの手続が必要になった場合もあり。
(3)本部・保証会社へ案件を進めたが否決・根本的な条件見直し等で差し戻しになった。
　→支店としては再度案件としたいケースと打ち切りしたいケース両方あるが、謝絶のケースは上席者をまじえて即刻回答があるのが普通です
(4)銀行の取引先の建設会社を使いたいとか当該土地を買いたい業者が取引先にあるなど借入人の意向と異なる算段が銀行側に生じた。
(5)但し、１ケ月程度なら銀行側の合併や組織変更などの理由で、単純に本部・保証会社の決済が遅れている、というケースも十分にあり得ます。

　　まずは、銀行へ出向いて担当者以外にも同席させるなどして、案件の現状確認や懸案となっているポイント整理など条件面確認の機会を持たれれば良いと思います。現段階で相談銀行を変えても又最初からの説明となる為、可・不可いずれにせよ一旦現在の銀行で決着をつける事がよいのでは、という気がします。

お礼

補足へのご回答ありがとうございました。
銀行側へポイントの整理と条件の再確認をお願いしました。
どうやらmahopieさんの想定された（2）～（4）のケースのようです。

その対応を見て、他行へ相談するかどうか決めたいと思います。
一応、質問は一旦締切りさせていただきますが、状況に応じて、再び質問をすることもあるかもしれません。
その時は、また、よろしくお願いいたします。

回答No.1

mahopie

想定される銀行側の考え方を記しますので、ご参考まで。（一部に不愉快な表現があるかも知れませんが、それも現実とお含み下さい）

個別事情については推測ですが、本件は支店の現場では取扱ができると考えて案件を進めたが本部（審査部署、ローンなら保証会社）からダメ出しされたので、軌道修正がされているのでは、という気がします。加えて一般的には銀行側から融資を約束するような書面が交付されることはまずない、と考えた方がいいでしょう。

＞借地を担保　→地主側の底地を担保だと思いますが、税金延納時の担保設定は底地でも可能ですが、銀行では一般的には底地には担保価値を見ません。

＞収益物件を建築して次の相続に備える　→先の相続税返済と今回建築する物件の返済を賃貸物件の家賃で賄うこと、つまり一つのエンジン（収益）で二つの車を動かす（＝返済をする）ことを客観的に見ると長期的な返済面で不安がある、と理解される。

＞土地を売却して納税するのと同じ効果しかない　→前回相続発生の１３年前とでは土地価格が大きく下落（都市部では１／１０以下）していること、路線価と実勢価格に差異がなくなっていることから客観的にはそうなる気がします。

バブルの真っ最中は、相続対策という名目で都市部の土地持ち一族に対して、賃貸物件建設、別不動産の購入、変額保険売り込み、株式運用資金融資といったパターンで、各銀行が競って融資・ローンの拡大を図っていましたが、バブル崩壊により銀行側が相当に傷を負う結果となり、現在では安直な相続対策という切り口では銀行も動きません。

当時の反省点としては以下の通りです。
１．相続対策と言いながら現行の法規制を前提とし、法律の変更等予想しなかった。
２．融資時点の土地の評価と現実の処分価格に乖離がおきることを実感した。
３．不動産価格が上昇・少なくとも安定する、という絶対的な前提条件が崩れた。
４．銀行の営業面で手法をパターン化させ内部での競争をさせたことから、実需以上に案件が膨らんだ。
５．賃貸マンション経営では、家賃設定や空き室、追加費用等事業面のリスクの捉え方が甘かった。
６．変額保険・株式運用等他の業態を巻き込むことで紹介責任という要素が出てきた。
７．不動産会社・保険会社・証券会社など他業態は案件発生時に収益が確保できるのに反して、銀行だけが債務者の信用状態の変化（経済情勢変化、債務者の事業、土地価格、法制度変更他）という長期間の不確定リスクを負うことになった。
８．銀行側の提案が前面に出た為、借り手側の当事者意識が薄くなった。
９．地価・株価下落や他の前提条件が崩れ、借入人が銀行の融資責任の追及を行う例が増えた。
１０．実際の相続発生時にはデリケートな家庭内トラブルに巻き込まれる形になった。
１１．結果として、長期間融資案件が放置されるという例が発生した。
１２．不良債権処理の過程で古くからの優良な取引先に対しても不動産の競売等の強硬策を余儀なくされた。

お礼

ご回答ありがとうございました。
いくつか疑問点も出ましたので、補足欄に書かせていただきます。

補足

(1)　融資内容の署名での提示は期待できないのですね。そうするといきなり契約書という形になるのでしょうか？

(2)　相続税の返済分は、借地の収入についても、返済原資として銀行側も考えているようです。しかし、借地に担保価値を見ないと言うことは、新築する収益物件のみが担保という事になるんでしょうか？

(3)　銀行側から、担保設定箇所の具体的な明示がないのですが、これも一般的な事なのでしょうか？

ご回答いただければ幸いに存じます。