売却差損分を含めたローン

質問

熊本から滋賀に転勤になりマイホームは空家状態です．将来熊本に戻れる見込みはありません．
現在約3000万のローンを返済中です．
おそらく売却に出したら2000万くらいで1000万の差損がでるのでその1000万を準備できないかぎり将来住むあてもない家のローンを払い続けるしかない状況です．
そこで相談です．
1000万の差損分を貸してくれるところがあればよいのですが調べた限りではそんなところはありません．どこかありますか？
おそらくないと思うので次の手として，新たに家を購入すると売却物件の差損分1000万円分を含めて貸してくれる住宅ローンがありますが，そのとき中古で2000万円の家を買って差損1000万円分含めて再度3000万円のローンを組むことができれば残債は同じで新たに滋賀でもとりあえずマイホームを手に入れる事ができるというものです．このようなことは可能なのでしょうか？

回答No.2

gamigami · ベストアンサー

補足の点ですが、融資の評価についてはほぼそんな感じであってます。
担保評価の２倍以上の融資は「新築」では見たことがありません。多くて１．６倍程度ですね。
(りそなは３倍までといってますが、本当にそこまで貸すのか？という感じです)
それ以上に個人への融資審査の基準が厳しく、普通の住宅ローンでの感覚とは違うのでこの辺が難しいところです。

あと、新築の方が決済はやりやすいのは、単に新築なら決済に融通がつきやすい点です。
仲介物件は売主はすぐに決済したがるので、自分の「売り」＋「買い」の時期がそろえられるかがポイントです。
「買い」が決まったから急いで「売り」をというわけにもいかないですし、
その逆になると物件の選択に余裕がありません。
新築マンションなんかは売出しが早いので、引渡しまでに６ヶ月とかあればその間に買い手を捜して、
マンションの竣工時に決済をすればいいのですから、スケジュールも組みやすいものになります。

参考URL：

http://www.resona-gr.co.jp/resonabank/re_kojin/kariru/jutaku/rek_c0104a.htm

回答No.1

gamigami

「住み替えローン」「買い替えローン」という商品があるので「可能」ではありますが、

●借入人の返済能力が普通の住宅ローンより厳しいこと
●融資額は担保評価の２～３倍までという条件があるので、購入金額は結構上がる

中古で安いものを買っては「担保評価がない」から厳しいかもしれません。
また決済のタイミングもあるので新築物件の方がやりやすいです。
(大阪の某銀行では先に残債の決済をしてくれるところもあるようですが)

お礼

早速のご回答有難うございました．
少しご回答の内容につきまして追加でご質問させてください．
中古で2000万の物件があったとしたら「担保評価」としては通常1000万を下回るくらいの額になって2～3倍の条件であれば良くても3000万，通常は3000万のローンは困難という理解で良いですか？
「決済のタイミング」で中古より新築物件がやりやすいというのがよくわかりません．中古と新築とはどのような違いがあるのでしょうか？お手数ですがよろしくお願い致します．