仲介手数料について

質問

今回住宅購入します。そのときにかかる仲介手数料ですが、あれは価格下げてもらえるのでしょうか？
価格X3％+6万+消費税5％となってます。一度不動産に相談した時にこれは法律で決まってますから、下げることはできませんといわれていました。
ただ契約後に不動産側の怠慢で連絡と手続きの遅れが生じ、最終こちら側が随分手間を取られました。その過失も不動産は認めています。
契約書にも仲介手数料の金額は明記してありますが、そこの規約にも、仲介手数料は法律の定める上限の範囲内で、双方の協議によるとなってます。
その場合でも、この過失を理由に仲介手数料の価格値下げは可能なんでしょうか？
それとも購入の場合は不動産が言うとおり、仲介手数料は法律で決まっていて値下げは出来ないのでしょうか？
何卒いいアドバイスお願いいたします

回答No.6

noname#17334

仲介手数料を半額にしてもらうより仲介業者に頑張って、売主から３％の値引きを引き出した
ほうがトクというものです。
仲介が何も働いてないようなケースでは値引けと言ってもいいですが、普通弱いのは
仲介業者、強いのは売主。どっちから金をめけさせるのが筋かってことです。

＞契約後に不動産側の怠慢で連絡と手続きの遅れが生じ、最終こちら側が
＞随分手間を取られました。その過失も不動産は認めています

それをはっきり言って、減額させる手はありますけど
本当は、もっと業者を上手く使って、負けさせるとか、高く売らせるとか
そういうコントロールをすべきです。
私は昔から不動産屋運がよくて・・お礼に担当者に商品券渡したくらいよくやって
もらってます。
こっちも勉強して業者の一歩先を行くくらいでないといけません。

お礼

ありがとうございます。
確かにそうですね・・・。売主から3％の方が断然いいですね。不動産に運が良いってほんとうらやましいです。
やはり高い買い物なので、しっかり勉強した上で行動すべきだなって思いました。
コメントありがとうございました。

回答No.5

noname#65504

質問文から判断すると、業者との媒介契約を結び（文書の発行有り）、業者の仲介により、売買契約が行われたがその対応に問題があったので、仲介手数料を減額して欲しいという質問だと判断しました。それを前提にしての回答です。

国土交通省「ガイドライン」では媒介業務に対する報酬の額について
　「媒介業務に対する報酬の額は、告示（昭和４５年建設省告示１５５２号）で定める限度額の範囲でなければならないが、この場合、報酬の限度額を当然に請求できるものではなく、具体的な報酬額については、宅地建物取引業者が行おうとする媒介業務の内容などを考慮して、依頼者と協議して決める事項であること」
となっています。

ここでいう媒介とは一般に仲介といわれるもので、「価格X3％+6万」というのは、売買代金が４００万円を超える場合の、媒介手数料の上限として、告示で定められたものです。

よって、仲介手数料の金額は上限は決まっていますが、それ以下では業者・依頼者両者の同意により自由に設定できます。

その設定は媒介契約時に両者が協議して決めて、媒介契約書に記載するのが普通です。

だから法律で決まって値下げできないという説明は間違っていますが、媒介契約が正しく完了している場合は、法律に基づく媒介契約書内容に基づき請求しているという意味でなら、業者の主張は成立すると思います。

ただし、「法律上値下げできない」ということを媒介契約前に説明していたのなら、虚偽・間違ったことを説明しており、媒介契約自体に瑕疵があったと主張することはできると思います。但し、この場合契約書という書類が残っている以上、不適切な説明をしたということを示す書類などないと難しいと思います。
この場合は役所の宅建指導課などに相談した方がよいと思います。

話は戻りますが、媒介契約が有効に成立しているのなら、媒介契約完了後の値引きについては、業者が応じるかどうか業者次第ということになると思います。

なお、業者に対応に過失があり何らかの損害（特に金銭的な場合は判断しやすい）が生じている場合は値下げではなく、損害賠償という形で補ってもらうように請求できるのではないかと思います。

お礼

御丁寧にありがとうございます。損害賠償で補ってもらうとかいう方法もあるんですね・・・・。
確かに私も仲介手数料は値引き交渉するつもりなんて全くありませんでした。ただあまりに怠慢だったために、仲介手数料全額払うのはおかしいと思いはじめたので。契約書にはすでに仲介手数料の金額が記載されていたので、どうかな？って思いました。
いいアドバイスありがとうございました。

回答No.4

noname#174737

既に明らかなように、法定手数料はあくまでも　「上限」　を定めただけの事、下限はないはずです。

従って、業者側の不手際を指摘して仲介手数料を値下げさせる事は可能であり、ある意味では日常茶飯事の事ですよ。

因みに私などは昔、マンションを売却した時ですが、こちらの希望売却価格よりかなり低い買値しか付かなかったので、仲介を任せた業者の方から　「ウチの手数料を○○円にしますので、これで決めませんか？　 これを逃すと次に買手がすぐに表われるかどうか疑問ですし　・・・」　というアドバイスがありました。

要は自分の取り分を下げるのでＯＫしてほしいという話だったのですが、時間もなく泣き泣き契約した経験があります。

このように売却あるいは購入といえど仲介手数料は業者の判断に任せられているので、個々のケースでいくらでも交渉できるはずですよ。

どうしても業者が値下げに応じない場合は、極端な話、m7221 様が受けた被害というか業者の過失をお金に換算し、業者に対して　「損害賠償請求」　をする事も可能かな、と思われます。

そこまでいかないとしても、いずれにしても業者ともう一度話し合う必要があるでしょうから、少なくとも業者側の不手際や過失の詳細をメモにして、相手が用意に責任回避できないようにする必要があります。

こういった場合、メモが大事ですよ。

交渉の流れの中で　「しまった、あれを主張するのを忘れた」　というのは、よくある事です。

お礼

回答ありがとうございます。
“ウチの手数料を○○円にしますので、これで決めませんか？”とありますが、やはりそういうところで調整できるんですね・・・・知りませんでした。
私のほうは不動産が仲介手数料は法律で決まっててこちらではどうしようもないんでね・・・諸経費ローンとかありますけど紹介しましょうか？って感じでした。
今日早速不手際+過失すべて書き出してみます！！
ありがとうございました。

回答No.3

nachiguro

こんにちは　

友人が賃貸の営業をやっている時の話を聞いたのですが、仲介手数料は１さんおっしゃるように上限なのは間違いないですけど、その実態は完全なる儲けであり、会社によってその手数料を歩合制度にしているみたいです。

その根拠として、過去引越しを検討した際

「俺にやらせてよ！仲介手数料半分で良いから！」

ということを言っていました。まあ、友人ですから会社に対する実績だけあげれば（その会社は仲介手数料の半額が歩合の対象分、残りは知人関係はロハになるみたいでした）それは給料として反映される制度らしくて、私はその様に考えています。

これはあくまでも賃貸の話ですが、分譲の場合双方の協議であり、正当な過失理由があれば徹底的にゴネるなら裏金かサービス品で処理してくれると思います。

通った場合、会社側は恐らく欠損処理で会計上処理を行うと思いますけど…

クレームをつけるときに大事なのは、正論を通しつづける事。それが最良の近道でしょう。してみる価値はありますね。
頑張ってください！

お礼

こんにちは！
アドバイスありがとうございます。
手数料歩合制って・・・・。確かにそのような感じも今となってはします。
契約の時も仲介手数料の件話したら。仲介手数料だけはどうしても無理ですね。法律でも決まってますしって感じでした。
でも裏金かサービス品・・・・かなり興味ありますね・・・。
下がるか下がらないかは別として、一度交渉してみますね。
参考になりました。ありがとうございます！

回答No.2

minato_air

詳細な計算方法があり、値段の上限も決まっています。
詳細は、下記URLをご覧頂くとして
http://www.fukuoka-fudosan-joho.com/tesuryo/tesuryou.htm

上限が決まっているだけですので、下限は決まってません。
ですので、過失を認めている以上交渉の余地はあります。
ただ、あとは質問者様の話術の問題ですが（＾＾

また、下記URL(pdf)の15ページ目(3)に
媒介業務に対する報酬の額は、告示(昭和45年建設省告示1552号)で定める限度額の範囲内でなければならないが、
この場合、報酬の限度額を当然に請求できるものではなく、具体的な報酬額については、
宅地建物取引業者が行おうとする媒介業務の内容などを考慮して、依頼者と協議して決める事項であること。

となってますので、やはり交渉出来ます。
http://www.kisei-kaikaku.go.jp/minutes/wg/2004/1008/request041008_05-02.pdf

また、#1さんが言っていた賃貸の仲介手数料ですが、
確かに家賃の1ヶ月(+消費税)が上限ですが、
こちらも下限は決められていないのと、
借主から徴収するものではないのを補足しておきます。

本来は、家主と借主が折半して、1か月分(つまり、0.5か月分ずつ)を支払いようになっているのですが、
それだと家主が貸し渋るため、慣習的に借主が全部負担しているのが現状です。

そのことは、宅地建物取引業法や関連する法律に記載されています。
http://www.houko.com/00/01/S27/176.HTM

その為、エイ○ルさんなどは、別に違反や違法な商売をしているわけではなく、
ちゃんと家主に説明して、納得頂いている物件を紹介しているだけです。

賃貸を借りる際に、上記の仲介手数料に関して、
本来は家主との折半だが～って話をしない
宅地建物取引主任がいますが、
そういう不動産屋はオススメしません。
これは、「説明しなければいけない」ことなのですから。

以上です。

お礼

御丁寧に色々教えていただきありがとうございました。
やはり交渉できるようになってて、別に上限の金額が必ずしも払わないといけない金額ではないのですね。
確かに、最初から最後まできっちりやってもらって、何の問題もなく・・・って事なら別ですが、今回の不手際の件も含めて、一度交渉する価値はありそうですね。
私も勉強不足で、確認してないところもあったので一概に不動産の責任とは思ってませんが。
今回教えていたたHPみて今からでも勉強してみます。
ありがとうございました！！

回答No.1

tommy1977

（４００万以上の場合）
価格×３％＋６万（これは４００万までの手数料差額分）に消費税を加えたものが仲介手数料の”上限”です。

これだけ払いなさい、という”決まり”ではないのです。（ま、ただ現状では”そう決まっている”としている状況ですが）

ちなみに、賃貸だと１ヶ月の家賃が上限です。
だったら、半額にしているエイ○ルさんは違反、
ということになりますよね。おかしいですよね。

・・・口外しません、という旨の念書を書いたら
下げてくれるかもしれませんね。
（いろいろしがらみがあって、ウチだけさげるわけにもいかない、というのがホンネらしいですが）

お礼

コメントありがとうございます。確かに賃貸はよく半額だとか“なし”とか見ますが・・・ただ購入の場合はどうなのかなって思いました。
過失があっても難しいのですかね・・・・。