第三者の相続について

質問

家庭のある男性とお付き合いしてます。私は二人の子供がいて母子家庭です。彼が私に家を購入してくれようとしてますが、彼個人の名義で購入した場合、彼の死亡後、遺言等があれば私はその家を相続することはできますか？その時、母子の児童扶養手当などの支給対象から外されますか？また、私の名義で購入した場合、何かリスクはありますか？
一番、リスクの少ない方法があれば教えてください。

回答No.6

abic

補足の補足です。

法律的に有利な面から見て検討してきましたが、質問者さんと彼は、彼の家族に知ら
れないで購入したいのか？・・・とも思いましたね。

そうであれば、下記3つの方法がありますが、危険性をどこまで誰が負担するか、秘密
性をどこまで保つか、という比較の問題になります。
下記、見方を変えて考えました。

その他に、まあ考え難いですが、贈与税を払ってでもポンと土地・建物を質問者さんに
あげるという方法もある事はある。(^_^)

(1)金を彼から借りて質問者さんが土地・建物を購入

　　この場合、彼の現金が減るから、その使い道が彼の家族にわかるかも知れない。
　　それ以外は、名義も質問者さんのものだし、税金の支払い通知も質問者さんに来る
　　ので秘密性は保たれる。

(2)彼が自分名義で土地・建物を購入し、会社に貸す（彼と会社間で賃貸借＝契約書を作
　るかどうかは別にして）質問者さんが社宅として入居。

　　この場合、彼の方としては金の流れの整合性と家族への言い訳は保たれる。
　　質問者さんの負担もない。
　　負担がない代わりに、途中での危険性はあります。
　　万一、途中で会社をクビになった時は、社員でなくなるので社宅を明け渡さなけれ
　　ばならなくなる。　　
　　会社の社員という身分がどうなるかで、若干不安定ではありますね。
　　また、遺言で貰うとしても、前に書いたように、新賃貸人が質問者さん・賃借人が
　　会社・現住者は質問者さんになるという事で契約関係が複雑ですから、亡くなった
　　時には、賃貸借契約の決着をつけなければいけない。

(3)彼が自分名義で土地・建物を購入し、質問者さんに貸す。

　　この場合、彼の方としては、その土地・建物をどうするのか？という事で家族に用
　　途がわかるかもしれない。
　　税金等の通知書は、全部彼の住所地に行くので、土地・建物の購入を秘密にはでき
　　ないでしょう。　
　　又、賃借権の登記をしてもらえば確実だけど、それはあきらめる。
　　（なぜなら登記簿に質問者さんが権利者として載るから丸わかりになる。
　　　実際、住んでいれば借地借家法で保護されるからいいとしましょうか。）

現実問題としては、彼が望んでいる(2)の方法がいいのかもしれませんが、こればかりは、
本人同士で話し合わなければね。
彼の歳、経済状態、愛情の深さ、家族との関係等を勘案しなければいけないし、人がとや
かく言うものでもないでしょう。
法律的に考えるのと、現実的な解決は違います。

いずれにしても、質問者さんに遺贈するという事で遺言をしてもらわないといけませんし、
遺言をしたという事は現時点で秘密にはできますが、亡くなった時点では、秘密裏に土地
・建物を遺贈で貰うという事はできません。

お礼

本当にありがとうございました。
まだ、すぐに購入というわけじゃないのでまた分らないことがありましたら教えてください。

回答No.5

abic

補足ですが、後一つの方法として、現金を彼から貸してもらい質問者さんが購入するという
のも考えられます。
貰うのだと贈与になりますから、あくまで貸して貰うのです。
また、公正証書遺言で彼が死亡した後で、その残債務は免除する旨を書いてもらってもいいかな。

前回のアドバイスでは、土地・建物の名義は彼ですが、こちらの方では名義は質問者さんです。
個々人のケースにもよりますが、こちらの方がすっきりしていいかもしれません。

もちろん、正式な金銭消費貸借契約書を作り、その契約書どおりにお金を返していかなければ
贈与とみなされます。
それも、毎月の返済日ごとに彼の口座にきちんと入れなければいけないでしょう。
今月は飛んで来月2ヵ月分を入れるとかいい加減な返済だと、やはり贈与とみなされると
思います。

税務面が問題（贈与になるか否か）なので、税理士さんに聞いてこれで税金がかからないと言
われれば、進めればいいでしょう。
たいがいの市では、市役所が主催で月何回かの税理士の無料相談とかがあります。

回答No.4

abic

>>彼の個人名義で家を買い、それを会社に貸すという形をとって
私がその家に社宅として住んだ場合でも大丈夫ですか？

そりゃ、「大丈夫ではない。」でしょうね。(^^ゞ

社長が個人名義で買って誰かに貸すのは問題ないとしても、会社に貸したら会社という法人
が賃借人となってしまいます。
会社のの株主構成がどういう内訳になっているか知りませんが、通常は同族会社であれば、
社長や奥さんが株を持っている訳でしょう。
それであれば、遺言をどう書くかにもよりますが、社長が亡くなれば奥さん達がその会社の
株を引継ぐのが流れです。
現在は、社長が会社の株の過半数を持っていたとしても、奥さん達が引継げば会社の実権は
奥さん達が握ります。
また、社長（賃貸人）が死亡すれば、新賃貸人は、相続人になる。
賃借人は依然として会社です。

これを整理すると、質問者さんは、会社からその家に住みなさいと指示を受けて社宅として
住んでいる訳だから、（賃貸人の立場を承継した相続人＝会社の実権を承継した相続人）が
会社の方針として、その社宅を出て行ってくれと言う事もできる。
つまり、会社の従業員としてそこの家に住んでる訳で、会社が質問者さんをクビにすれば、
従業員でもなくなりますから、何の権利もないのです。

まあ、遺言で質問者さんに遺贈すると書いてあれば、最終的には質問者さんの所有になり、
問題はないかとも思いますが、所有者が質問者さんになったとしても、賃貸借契約の賃借人
は会社のままですからねぇ。
わざわざ第三者の会社を入れて問題を複雑にすべきじゃないと思いますが・・・。

私がなぜ賃貸借の登記(賃借権設定登記）をすればいいかというと、登記が第三者対抗要件
でもあるし、相続人が処分しようと思っても、賃借権の登記があり人が住んでいれば、その
問題を解決しない限りできないのです。
たとえ相続財産で揉めて、遺留分に抵触したとしても、賃貸借の登記があるだけで、その
付加価値はあると思いますよ。

結局は、土地・建物をどう守ろうかという事でしょうから、賃貸借契約は賃借人として質問者
さんが結ばなければ意味がない。
その契約書も、できれば公正証書にしてきちんとした方がいいでしょう。
賃料は絶対的記載事項で登記事項だから、不当に安い金額だとどうなんでしょうか？
ちょっとそこら辺は公証人が色々なケースを扱っています（当然質問者さんに似たケースは
あると思います）から、聞いてみた方がいいかもしれませんね。
まあ、今考えられる所で、二重三重の安全策を取るべきでしょう。
口約束が一番いけません。

>>「公正証書遺言」にすれば、彼の身内に知られず、彼が亡くなった時にその家を相続できますか？

正しくは相続でなく遺贈（遺言者が死んだ時に贈与するという意味）ですが、できますよ。
公正証書遺言は、公証人役場に行ってやりますし、正本を貰えば、それを誰が保管しようが
いいので、家族に知られる事はありません。
又、弁護士や税理士・司法書士等の専門家が知人におられたら、そういう人に遺言執行者にな
ってもらっていた方が遺贈の場合はベターかもしれません。
もちろん一般の信用のおける人でもいいです。
なぜならば、土地・建物の遺贈では権利者が質問者、義務者が遺言執行者で登記をします。
遺言執行者がなければ、権利者が質問者、義務者が相続人の共同申請で登記をするからです。

尚、遺言が二つあれば最後の日付の方の遺言が有効ですから、そこの所は注意が肝要です。

いずれにしても、公正証書を作るのは公証人ですから、公証役場で問合せればよろしいでしょう。
どこの公証人でも作成できますし、相談にも乗ってくれます。
彼が亡くなっても生活に困らないように、彼と話し合って詳細は煮詰めた方がいいかと思いますよ。

まあ、他にわからない点があったら、補足に書いてください。

参考URL：

http://www.koshonin.gr.jp/

回答No.3

abic

相手から現金を貰って質問者さん名義で購入というのはさすがにまずいでしょう。(^^ゞ
もろに贈与です。
どうしてわかるかと言えば、通常AからBへの売買では、B名義に登記します。
登記をしたら、法務局から税務署に通知が行きます。
その後税務署からBに、どういう資金の流れで買ったか？というお尋ね書が来ます。
銀行から借りて購入したとか、お尋ね書で説明できるようであればいいですが、
Cから資金を貰って購入とか不透明部分があると、贈与を疑われて贈与税がかかる恐れもあるのです。

私の考えでは、一番質問者さんに負担のない方法は、＃1さんの追加になると思いますが、
彼の名義で土地・建物を買い、家賃は銀行振込みなどの証拠の残る方法で質問者さんが払い、
それにプラスして、建物に質問者さんが権利者になって賃借権の登記をつけておく。
普通は、賃借人の力が強くなるので賃貸人はつけさせませんが、特別の関係であれば問題はないでしょう。

資金に余裕があれば（マンションでないと仮定して）建物は質問者さんが購入、土地は彼が購入というふうにもできます。
この場合、建物には法定地上権がつきますので、賃借権の登記と同様な効果が発生します。
土地代は、借地として年に何万円か微々たる金額を上記同様の方法で払っておけば、
建物は質問者さんのものだし、法定地上権はある訳だから子供の代になっても安心です。

当然ですが、その土地・建物は質問者さんのものにできるように、遺贈の遺言書は書いておいて貰う。
揉める元ですから、公証人役場に行って公正証書遺言にすれば、彼の生前の意思を相続人に云々言われる事はありません。
遺留分に抵触しても、遺留分減殺請求を1年以内に起こされなければ遺贈が減らされる事はないです。

尚、いくら内縁関係だからといっても、後々の証拠の為にも、賃借権等の契約書はきちんと書いて捺印しておかなければいけません。

補足

詳しく説明頂きありがとうございます。もう少し教えていただきたいのですが、彼は会社を経営しております。私はそこでパート社員として働いております。彼の個人名義で家を買い、それを会社に貸すという形をとって私がその家に社宅として住んだ場合でも大丈夫ですか？彼の身内には私の存在は知られておりますが、「公正証書遺言」にすれば、彼の身内に知られず、彼が亡くなった時にその家を相続できますか？遺留分に抵触することはないと思います。

回答No.2

tootyann

「リスク」の内容次第でお答えが変わってくると思いますが、とりあえず。
当面今の関係が友好的に持続する前提で、金銭のリスクがもっとも小さいのは相手の名義で購入することでしょう。固定資産税の納入もお相手がやります。ついでに遺言書も取っておいてはいかがですか。完璧です。
ただしお相手が存命中に考えが変わってしまえば問題は別です。あなたは一文無しでほおりだされます。

またお相手の親族から裁判を起こされたら不倫の経緯しだいでは損害賠償を支払わなければならない判決になるかもしれません。生活保護を受けていようが裁判所は斟酌しません。遺言により手に入れた以上の賠償をお支払いする覚悟はおありですか。

結論、お相手から現金を頂戴し、ご自分名義で購入する。これが賢い方法と思います。

貴方の生き方はリスクの塊です。スリリングな一生をお楽しみください。

お礼

ありがとうございました。

回答No.1

old98best

親族でない者は相続できません。
遺言状により遺贈つまりプレゼントする事は可能です。
ただし本来の相続人は遺留分といって、遺産の一定の割合を故人の意思や遺言状による指図にかかわらず、受け取る権利があります。
遺留分の計算は面倒なので、参考ＵＲＬを見てください。
最大で半分が遺留分となります。
遺産の全部の中で遺贈される家が半分以下なら、問題ありません。

家を貰っても母子家庭である事は変わりありません。
ただし、財産があるという事で生活保護などは減額または無しになる可能性はあります。

あなたの名義で家を購入すると、購入代金をプレゼントされたという事になり、贈与税がかなり取られます。

その方の名義で家を買い、世間の相場より非常に安い家賃を銀行振込みなどの証拠の残る方法で払っておけばよいかと思います。
税務署も非常に安い家賃という事は追求しません。「特別な事情」という事で。
人が住んでいる貸家は遺産としての価値つまり評価の金額が非常に下がるので、遺産の半分以下になるのではないかと思います。

参考URL：

http://homepage3.nifty.com/office-mori/igonn3.html

お礼

ありがとうございました。
また、分らないことがありましたらお願いします。