新築マンション（千葉県船橋）購入について悩んでいます（長文）

質問

対象物件
千葉県船橋　3LDK　80m2　バルコニー70m2　12階建て最上階　南西角部屋　JR船橋駅　徒歩4分
マンション4800万、諸経費200万です。　

今まで広告の間取りを見る程度で、真剣に物件を見始めたのは２週間前。ただ、賃貸マンションの家賃がもったいない感覚がありました。現在の家賃は管理・駐車場すべて込みで14.5万、そのうち会社からの補助が6.5万円あり、自己負担は8万程度です。ただし、購入すると補助は3.5万になります。
現状を諸々分析すると購入するか否かを迷っています。皆さんから見た客観的判断をお聞かせ下さい。

＜不安要素＞
(1)収入と購入金額
自分の年収500万、妻600万です。
頭金は何とか無理して1000万用意できますので、4000万円のローンを組むと思います。妻がずっと働き続けられるかどうか？自分ひとりでは、おそらく破綻します。子供は2人欲しいので、妻には育児休暇で何年かの給与空白期間があると思いますが、共働きを前提にローンを組むのはリスクが大きいでしょうか？
(2)タイミング
金利は上がるから今が買い時と言われるが、長い目でみると少子高齢化で日本の土地は余り始めてくる？マンションの供給状況が今後３，４年でどのように変化するか？今回を逃すと、これ以上の条件のものはでないのでは・・・・とも思う。買わなかった場合は、資産にならない家賃を年間１００万（捨てる同然）払わないといけない。
(3)何かをあきらめる
今後、教育・旅行・車・日々の生活などをいろいろ我慢しなければいけない状況になる？

＜プラス要素＞
(4)船橋駅周辺エリアは、今後も値崩れしないらしい。
(5)転勤になった場合に船橋駅徒歩３分という条件は貸せるor売れる。（この時点で共働きは崩れる？）
(6)子供ができた場合の学区（船橋小、船橋中）としては、良好らしい。

と、ざっと思いつくまま列挙しましたが、アドバイスよろしくお願いします。

回答No.2

nachiguro · ベストアンサー

おはようございます。　元管理会社の者です。

端的にいえば「諦めた方が良い」と言えるでしょう。
では理由を順に追って説明しましょう

(1)対象物件に関して
千葉県船橋　3LDK　80m2　バルコニー70m2　12階建て最上階　南西角部屋　JR船橋駅　徒歩4分
マンション4800万、諸経費200万です。

魅力はあると思います。総武線快速停車駅の船橋から徒歩10分以内ですし、バルコニーは恐らくルーフでしょうけど70m2以上あるのですから。
しかし、80m2以上の専有面積となると一次所得向けのマンションではありませんよね。そうなると各居室の広さは確保できるものの、中古物件の中での需要が必要とされるのは３Ｌよりも寧ろ４Ｌの方が需要が高いのも事実です。
売却＆賃貸を考えるのであれば４Ｌ物件のほうが断然有利です。

(2)支払に関して
現在の年収（1000万強）が、今以降最低でも１５年以上続くのであれば購入に問題無いのですが、家族計画等を鑑みた場合リスクは大きいでしょう。幾ら会社からの補助があると言っても、現代社会の雇用状況は少し前の終身雇用の時代ではなくボーダレス化しており、いつリストラされるか判りません。
また、売り手に関しては「ご主人様の所得が増えるでしょうから…」とその場凌ぎのいい加減な謳い文句しか言いません。万が一の時その営業マンは責任をとってくれませんし、リストラされ管理費等が3～6ヶ月分支払えなくなっただけで管理組合から「管理費未納による専有部分の競売請求要求」を出される可能性があります。
現在、その点で苦しんでいる30代後半のマンション所得者が多いのも事実です。

また「共稼ぎのローン」と「現在の家賃家賃との比較をして下さい」は営業マンの典型的なセールストークです。
管理費等と駐車場込み（内訳が無いのが残念ですが）で14万5千円が月額ランニングコストの他、固定資産税も考えれば年間のコストは概ね190万円前後ではないのでしょうか？
それに、１さんも書いてありますが管理費等の増額改定は確実にあります。
まず管理が良好なマンションであっても長期修繕計画（以下長計と略）が存在し、この長計に基づき修繕積立金の増額改定があります。その分を加味しなければなりませんし、酷い長計であれば１０年目の外壁修繕工事の際に２０万円位の一次徴収金なんてのも発生するとか、修繕積立金（管理費等の別の財布です）がいきなり倍額に改定とか（総会の承認が必要ですが）ありますね。
その時の事まで考えておりますか？そこが心配です。

(3)管理会社の仕様書
これは余裕があったら見て欲しい項目ですが、マンション購入は「管理を買え」と言う格言があります。その中で管理会社が最初に管理組合に対する際の姿勢の部分として顕著に出てくるのが各種点検項目の設備費用と管理規約でしょう。
この中で注目して欲しいのは点検関連ではエレベータ（以下ＥＶと略）保守関連と水道関連項目ですね。

ＥＶのあるマンションでしたら、その保守契約形態がメーカー系のフルメンテナンス（以下ＦＭと略）保守契約以外であれば、その売主及び管理会社は管理組合に対して、あまり礼を尽くしていないと言えるでしょう。（メーカー系ＦＭが一番高価です）
ＥＶにはメーカー系と独立系の保守会社があり、保守方法としてはＦＭとスポット契約（以下ＰＯＧと略）があります。
で、

メーカー系→独立系
ＦＭ→ＰＯＧ

の乗換は簡単ですが、その逆は非常に難しいです。

また管理規約関連は、特に管理組合の預金通帳関連ですね。そこの管理会社が管理組合理事長名で預金口座を作製しているか？管理費と積立金口座を別個に「２冊」通帳を作っているか？この点もポイントであり、１冊しか作っていなければ、その点においても管理会社の姿勢に疑問ありでしょう。
そう云う管理会社の回答のパターンは「振り込み手数料が勿体無い」と言うでしょうが、標準管理規約を採択している管理会社であれば「区分経理の原則」が規約中に記載されていますので、記載通りにやるべきでしょう。そもそも規約原案は管理会社と売主が作成しているわけですから…

(4)購入後の生活
今はお車をお持ちですが、マンション購入後車無しの生活で我慢できますか？
例えばお子様が生まれて容態が急変した時など、救急車を待てますか？

また余計かも知れませんが、船橋でしたらレジャーにアンデルセン公園やららぽーと、成田ゆめ牧場、清水公園、ドイツ村、マザー牧場などレジャー施設に行くのに満載な筈です。
私は耐えられませんでしたｗ

そう云うことを考えると、例え駅近でも車を持っているのであれば、行動もかなり広がると思います。

(5)船橋駅周辺
恐らく船橋駅北口の周辺だと思うのですが、周辺を見て下さい。まだ敷地はあろうかと思います。場合によっては東武鉄道やＪＲが組織だって大規模マンションを建てる可能性は捨てきれません。（ミスターバーベキューの辺りを中心として）
実際、野田線では新船橋や塚田では大規模マンションが建っていますし、東葉高速線沿いにも土地はあるでしょうが野田線も高架化が進み、場合によってはただのローカル線からの脱却を図りつつあるでしょう。
鵜呑みにしては危険です。

結論として最初の言葉になるわけですが、悩むのであれば見合わせたほうがいいのが私の結論です。funafuna2さんにとって一目で気に入るマンションがきっと出てくると思いますので、それまで待ったほうが良いと思うのですが…

乱筆乱文ご容赦ください。ｍ(_　_)ｍ

お礼

ご丁寧な回答・解説ありがとうございます。

すべてのご指摘に深々とうなずいています。反論しようがありません。
このご時世、多くの不確定要素のもとに成立っている現在の収入をたよりに４０００万のローンは厳しいですね。

また、家を買うのがゴールではなくて、そこでどのような生活をするかの方が大事なので、家を買うことでいろいろ我慢するという代償を考えると、確かに耐えられませんね。

＞「悩むのであれば見合わせたほうがいい」
そうですね。これにつきますね。

この物件について、そこそこ勉強したつもりでしたが、管理のことなどは知らないことだらけでした。
本当にありがとうございます。

回答No.3

noname#12813

私も、このご質問の内容でしたら見送った方がいいと思います。
質問者さまご自身も、共働きを前提にローンを組むのはリスクが大きいか？と問われているように、はっきり言って危険です。
奥様の出産がこれからならば、少なくともお子さんが産まれてから生活設計を具体化された方がいいです。
お子さんが健康で産まれる保証はありません。
奥様が出産後、健康で仕事に復帰できる保証もありません。
ローンというのは借金です。
今現在持っていないものを借りるのです。
将来の昇給や奥様の職場復帰は、現時点では妄想でありそれを見込んで借金をするのは、愚かな皮算用です。
万一、お子さんが健康に恵まれずにお生まれになった場合、4000万もの借金を抱えて、破綻どころか一家で破滅ですよ。
自己破産などしては、お子さんを充分にケアしてあげることもできなくなるでしょう。

＞買わなかった場合は、資産にならない家賃を年間１００万（捨てる同然）払わないといけない。

この考え方は間違いです。
住宅を購入したら実はもっとランニングコストはかかります。
ローン利息、火災保険、管理費、修繕積立金（これは共有部分についての修繕費なので、自分の資産にはなりません）、固定資産税・・・これらすべて捨て金になります。

賃貸の方が、専有部分の修繕もしてくれるじゃないですか。水周りや配水管まで換えてくれるのですよ。

賃貸と購入を比べた場合、私は一生買い替えなどしないで住むならば、購入の方がお得だと思います。
それは、同じ条件で比べるとどうしても賃貸の方が高くつくからです。
購入の方がリスクを含むために、お安くなるのは理に叶っているのです。
つまり、会社から住宅補助が出て賃貸に安く住めるのならば、私は迷わず賃貸を選びます。
6.5万も補助が出るのにもったいない。この権利を生かさずにみすみすリスクを買うことはないですよ。

＞船橋駅周辺エリアは、今後も値崩れしないらしい。

これは、現時点では人気がある地域ですが、十年後、二十年後となると、需給バランスから見てどうなのでしょう。
そこまで調査してみましたか？
売るにしてもどの程度で売却できるかわかりません。
頭金がたったの2割というのも気になります。
その程度の頭金ならば、売却する時に残債割れする可能性も高くなります。
値崩れしにくい立地といっても、どんなに人気がある地域でも、たいていはローン返済より物件の値下がるスピードの方が早いのですから。
賃貸にする場合も、大家業というのはほとんど儲からないといいますね。
転勤などのやむを得ない事情がある場合に仕方なく賃貸に出すもので、大家業で赤字になっている人はたくさんいます。
質問者さまのケースでは、何重にもリスクが重なり過ぎです。
住宅を買うときは、むしろリスクヘッジを何重にも何重にも構えてから、購入するべきだと思います。

お礼

ご丁寧な回答・解説ありがとうございます。

随分と狭い視野で考えていました。出産→子育ての過程では何がおこるかわかりませんね。何も起こらないというイメージだけでお金のシュミレーションをしていました。少なくとも２，３年待ってから、あるいは子供が生まれてもう少し見通しがたってからでも遅くないですね。

ローンもランニングコストなのですね。考え違いでした。

購入してからの売却・賃貸も現実は厳しいですね。
＞「リスクヘッジを何重にも何重にも構えてから、購入するべき」という考え方はとても参考になりました。

本当にありがとうございました。

回答No.1

unos1201

転勤の可能性のある仕事でしたら、この収入では厳しいかも知れません。

まず、固定資産税、修繕の積立金、車庫等の維持費、これが月で５万円程度はかかりそうです。車を諦めると、実現できる可能性は大きくなりますが、割り切れるかどうかにかかっています。

あと、子供が転勤で引越しを前提にする場合と、単身赴任の場合でも状況が変わりますが、前者なら、賃貸のリスクが大きく、値段を下げて貸し出すことや、その維持管理費が大きく、実質、負債を増やすことになります。

また、実際に住まないと、ローンをその段階ですべて返済し、決済するか、ホームローンの使用ができなくなるので、一般の事業系のローンに組み替えです。その余裕があるとは思えません。自分が住むから、ローンが組めるというのが盲点です。

私なら、もう５年程度貯金に励み、頭金を２５００万円程度にまで増やし、２０００万円程度のローンに抑え、駅からもう少し離れた場所の１戸建を狙うと思います。

マンションは購入後の負担が大きく、少しでも住むと大きく値崩れしますので、購入して半額を返済した段階でも売ればローンを完済するのがやっとみたいです。また、管理費は初期に少ないと、あとで増やして苦しくなったり、管理が悪いところは、値段も大幅に下がり、補修に費用がかかります。

内装もリフォームしたりすると、買い手がつきやすいみたいですが、それも実際にかかった費用を回収できないことが多いみたいです。

友人でマンションで暮らす人が多いのですが、住宅の話題になると、暗いことが多く、集合住宅の苦労が結構あるので驚きます。まして、変な人が同じ階や上下に住んでいると、買い手がつかず、引っ越したいけど無理している人もいます。

隣近所の状態がわからないだけに、数年住んでいざ引越しの時に、困らないように売るときのことを十分勉強してから購入した方が失敗が少ないと思います。少子化は深刻で、今後確実に空き部屋は増えていくとは思いますが、駅周辺はそのリスクは確かに少ない方でしょうが、古いマンションは嫌われますので、中古が実際にいくらで販売され、売る人はどの程度回収できているか知人や友人からよく話しを聞いてからにしたらどうでしょうか。

お礼

ご丁寧な回答・解説ありがとうございます。

転勤の場合に部屋を貸すということを、安易に考えていました。いくら駅に近いからと言って、ローンや修繕積み立てで出て行く支出を上回る家賃収入というのは非現実的ですね。売却もご指摘の通り、買った瞬間中古物件なんですよね。１０年、２０年経ったマンションがどうかというものかをしっかりイメージしないといけませんね。

まずは、もっと頭金を貯めて、生活スタイルが定まり、先を見越せる状態になってから購入を考えるべきですね。