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中古のコーポラティブマンション
マンション購入を考える独身女性です。 築20年ぐらいのコーポラティブマンションを候補に挙げてます（2000万円以内）。 間取りが魅力的ですので、気になるマンションは だいたいコーポラティブマンションになってしまいます。 気になるのは、大体が自主管理でマンション自治が 住人によってかなり左右されてるのではないか。ということ。 管理費などが滞ってる場合、補修もできませんよね？ 戸数が少ないだけに、管理面がどうなっているのか非常に気になります。 細かいことは、各々のマンションに問い合わせればいいのですが 一般的に、中古のコーポラティブマンションを買うというのは リスクが高いんでしょうか？ よろしくお願いします。
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以前私も中古コーポラティブの購入を考えたことがあります。 下記に、経済的なリスクをリストアップします。 結局、経験していませんので、どれも想像です。 それぞれのリスクの現実性や高低はご自身で判断してください。 ■購入金額の高騰（購入時） コーポラティブのデザインや希少性といった付加価値により売買金額が一般マンションの相場よりも高額になるかもしれない。予算オーバーで購入不能となる可能性がある。そもそも相場との比較が難しいため、購入金額の見積もり精度が悪くなる。 ■ローン借り入れ額の不足（購入時） コーポラティブの付加価値により売買金額が相場よりも高額になったとしても、銀行には理解できないかもしれない。その場合、購入金額に対するローンの割合が下がり、購入が困難になる。あるいはローンが下りない。 ■修繕費保守費の増大（購入時、居住時） 専有部、共有部ともに、特殊な設備を使っていたり、贅沢な空間の使い方をしているため、修繕費や保守費がかかる。 例えば、窓の面積が多いため空調のランニングコストが高額となる、非標準品の建具を使っているため壊れたときの修理費用が高い、など。 ■買い手が付かない（販売時） 住み替えるために売りに出したが、なかなか買い手が付かず、計画していた期限内に売れそうもない。奇抜なデザインや住みにくさが原因。 －－－－ 条件に合う中古コーポラティブ物件があればいいですね。 私が探したときは、物件そのものが少なくて。。。
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- grouse11
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＃３です。 > grouse11さんはコーポラティブマンションの購入はしなかったんですよね？それは気に入った物件がなかったからですか？それともやっぱりリスクが高いと判断したからですか？もしよかったらお聞かせください。 条件に合う物件が無かったためです。 質問者様は関西圏の方でしょうか？ ですと、比較的コーポラティブ物件が多いはずですね。東京ではここ数年盛り上がっていますが、それ以前は全くマイノリティーでした。５年ほど前、コーポラティブの新築物件のローンを大手銀行に相談しにいったのですが、コーポラティブという事だけで門前払い。その時は銀行の頭の固さに怒りを感じた物です。（現在では銀行も実績のあるコーディネータの物件に対しては積極的ですが） 東京では５年前はマイノリティーだったため、つい先日住み替えを検討した際の調査では中古物件も数えるほどしか出ていませんでした。しかも成城、自由が丘といったブランド地区。とてもじゃありませんが、購入できる価格の物件がありません。検討に値する物件がある質問者様の周囲とは状況が異なるのかもしれませんね。 市場の成熟を期待されているようですが、現時点では複数の回答者が答えているような大小多様なリスクがあることをお忘れなきよう。とは言え、リスクの無い住戸購入は無いので、臆病になりすぎる必要はありませんよね。急いでいないのならば、満足いくまで検討してみたら良いと思います。
お礼
お礼が遅くなってしまいました。２度目の回答ありがとうございます。 私は関西の人間ですが、売りに出てるコーポラティブマンションはまだまだ少ない状態です。 最近マンション購入を考え出したのもあって、勉強不足な部分も否めません。 今、かなり心を揺さぶられてる物件もあるのですが、なかなか色んな面において難しい点もあって、試行錯誤の状態が続いています。 人生で一度あるかないかの機会ですので 満足いくまで色々検討したいと思います。 ありがとうございます。
- lowlow
- ベストアンサー率53% (7/13)
「横浜空間」ご存じですか？ しい視点で不動産物件を発見し、紹介していく「横浜空間」 別に買うつもりはないんですが、 ついつい全部みてしまいます コピーがウケます。 こちらは中古マンション専門のようですので、一度相談してみたら どうでしょうか？ ただここの会社が信用できるかはまでは保証しませんが・・・。
お礼
回答ありがとうございます。 「横浜空間」見てみました。 残念ながら関東圏じゃなので、実際に活用することはできなさそうですが、自分とよく似た思考のマーケットが存在することは嬉しく思います。 じっくり物件を見て、楽しもうと思います。
>築20年ぐらいのコーポラティブマンションを候補に挙げてます（2000万円以内）。 ねらい目としては面白いと思います。 カスタムメイドの希少価値に注目ですね。 ＞間取りが魅力的ですので、気になるマンションは ＞だいたいコーポラティブマンションになってしまいます。 というか、コーポラｔィブハウスというのは、いまでいうＳＩ住宅のはしり つまり、間取りの自由度に追随する構造をもったマンションなのです。 当然自由設計の面白さは他にないユニークな間取りを実現します ただＳＩと違うのは、配管などが既存の位置を変更できないので これから大幅模様替えをしようと思っても下の階の間取りによって パイプシャフトの位置や水周りが制限されているという点でしょうか ＞気になるのは、大体が自主管理でマンション自治が ＞住人によってかなり左右されてるのではないか。ということ。 １９８０年代にはじまったコーポラティブハウスとは都住創など大阪の 革新的な設計集団がはじめて手がけて、ひところブームになりましたが 設計能力の高い人たちがやっていた時代は、デザインも住空間としての 魅力も高かったので、大変人気がありました。 ただし、組合方式で参加者を募るので土地取得も小規模で１０戸程度の 縦長長屋ほとんどでした。 もともとの住民は何度も顔をあわせているので住み始めてからのまとまり もいいのですが、今のように代替わりするとどうなるのかというのは 当時から話題になっていた問題です。 ＞管理費などが滞ってる場合、補修もできませんよね？ 管理費は滞ったら請求して払ってもらいます。 清掃や、エレベータ点検など個別で管理組合が発注します。 問題は修繕積み立て金ですね。これも組合が見積もりや長期計画を 外注して出しているはずで、それについて売主から説明を求めたら いいわけです。 ＞戸数が少ないだけに、管理面がどうなっているのか非常に気になります。 それは、コーポラティブに限らず小規模マンション共通の悩みでしょう。 一般的には戸建の鉄筋コンクリート住宅に次いで維持管理修繕コストは かさむわけですよ。 ＞細かいことは、各々のマンションに問い合わせればいいのですが ＞一般的に、中古のコーポラティブマンションを買うというのは ＞リスクが高いんでしょうか？ まず、デベロッパーのマンションと違うのは、経験改良主義で標準仕様を 作っていないので、思わぬミスがあったりします。 チェックポイントを記します (1)１９８０年代のコーポラティブハウスは、床スラブ厚が薄い。せいぜい１８０センチ 逆に、純ラーメンボイドスラブ構造などで間取りの可変性をたかめているものは スラブ厚さが２５センチ以上というものもあります。 床の遮音性は最大のチェックポイント (2)縦に積んだタイプでは両側が外壁というものが多いので、断熱が要注意 初期のものでは、壁に断熱性をもたせていないものもあり。夏は建てこんで いるからかまわないが冬寒い。 (3)最上階は屋上の漏水に注意。屋上バルコニーなど防水立ち上がりの収まりが甘い ケースもある。 (4)水周りが極端にプアー。初期のものはユニットバスを使わずにアスファルト防水で タイル張りなどあるが、やり変えでコストがかかる。 寸法的には１４１８とか狭いモジュールの設計が目立つ。キッチンも造作で作ってあって システムキッチンが入れにくいケースもある。 (5)バルコニーを広くとったり、大きな間取りで、気持ちのいい空間なので 独身者のアトリエハウスにはむいている。ただし、間取りに癖があるということは 売るときに売りづらいというか買い手が少なく叩かれる。 (6)給水管がさや管ヘッダーになっていない可能性もある。特に給湯、給水について 配管更改が必要になる可能性もある。 共用部もさることながら、室内の配管の老朽化をチェック (7)インターネットは、配線がほとんど室内にないから無線ＬＡＮを考える。 両サイド壁で縦長の間取りが多いので、携帯は入りにくい。 (8)室内のあちこちに、上の住戸の給排水配管が通っているはず。音がもれないか 結露がないか十分にチェック。 こんなところでしょうか。
お礼
回答ありがとうございます。 細微にわたってのチェック項目を教えて頂き、ほんとに為になります。 配管関係はきっちりチェックしなくてはいけないなあ…ぐらいの知識しかなかったんで、勉強になりました。 どちらにしても水回りのリフォームの費用がかさんでしまうのは仕方なさそうっすね… しかし、お詳しいですね（笑）yamadanaokakashiさん、ぜんぜん一般人じゃないですよ。
- jyamamoto
- ベストアンサー率39% (1723/4318)
コーポラティブマンション自体が、アチコチにあるものではないですし、「一般論」では語れないと思いますね。 ある意味「こだわり」を持った入居者が多いことによる、メリット、デメリットも的確に認識されているようですし、個々の具体的な案件ごとに、気になっている事項を自分で確かめるしかないのではないでしょうか・・・？
お礼
回答ありがとうございます。 一般論は難しいと思いますが 必要最低限の知識を得るために質問してみました。
お礼
回答ありがとうございます。 購入金額の高騰… やはり割高なんでしょうか。でも、間取りやデザイン性で普通のデベロッパー系の中古マンションより、値頃かと思います。 しかしその価値を銀行が理解してくれないかも…というのは諸刃の剣ですね。 みなさんがおっしゃる買い手がつかない…というのは多分私の世代（30前半）が買い換えをするときは、マンションの需要が飽和していて、普通の間取りのマンションでも厳しいのではないかと思います。 住空間に対しての要求が今よりも成熟していることを 期待して、コーポラティブマンションを選択しようとしてます。 grouse11さんはコーポラティブマンションの購入はしなかったんですよね？それは気に入った物件がなかったからですか？それともやっぱりリスクが高いと判断したからですか？もしよかったらお聞かせください。