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中古？新築？とにかく家が欲しい
こんにちわ。 家が欲しい、と思うようになりました。しかしながら、まったく方法がわかりません。私たち夫婦には資産もなく、頭金になるような貯金もまだありません。 お金の借り方もわからないし、家もどのように建てればいいのか全くわかりません。 どこから手をつけていいのかわかりません。 そこで相談にのって欲しいのですが、 １．住宅ローンを頭金なしのオールローンで組むことができるのか？ ２．頭金はだいたい借入金の何％くらいなのか？ ３．中古住宅は物件費以外に何がかかるのか？税金は新築と同じくかかるのか？ ４．裁判所の競売物件は一般人でも競りおとせるのか？また方法は？ ５．ローンを組む時、夫の収入が低い場合、私の収入も合算して考えてもらえるのか？またそうなると連帯保証人にならなければならないのか？ ６．連帯保証人になるとして、派遣社員でもなれるのか？ 以上、どれかひとつでもいいのでアドバイスお願いします。 本当に何もわかってなくてお恥ずかしい次第です・・・
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#3の回答者です。 > 連帯保証人と連帯債務者とどう違うんでしょうか。 連帯保証人の場合、債務者の返済が滞った場合に返済を保証する人間、ということで、債務者の返済が滞らない限り現実的に何の責任を追うこともありません（返済義務者ではない）。 連帯債務者の場合、夫婦は共同してお金を借り、どちらもがその借りたお金に対する義務を負います。よって、連帯債務者の方が連帯保証人より義務も大きいのですが、例えば妻の分の住宅ローン減税などは連帯債務者でないと受けられない（夫：債務者、妻：連帯保証人の関係では、妻については住宅ローン減税は受けられない）というメリット（？）もあります。 また、収入合算者が連帯債務者となる住宅金融公庫（フラット35を含む）からの借り入れの場合、団体信用生命保険（つまり債務者が死亡した場合などに住宅ローンをチャラにしてくれる保険）に連帯債務者と一緒に入ること（デュエット）ができ、この場合は夫婦のどちらが死んでも住宅ローン全額がチャラになるというのもメリットといえるかもしれません。民間金融機関の連帯保証人制度の場合、団体信用生命保険に入れるのは主債務者だけ（夫だけ）であって、収入合算者の質問者さんが仮に死亡しても、夫は夫だけの収入で返済を続けなくてはいけません（もちろん夫が死亡したときは団体信用生命保険でチャラになります）。 ちょっと失礼な例えが続いて申し訳ありませんでしたが、どちらにしても、収入合算者を連帯保証人・連帯債務者のどちらとして扱うかは金融機関によって定められていますので、あまりこの2種の違いを気にする必要はないでしょう。 > 一応、本当に漠然とですが、２０００万くらいを借りたいと思ってたんですね。（チラシに入る中古物件がだいたい１千万円台だからです・・・）例えば２０００万借りるとして、手数料、税金ひくといくらの物件が買えるんでしょうか？１７００万くらい？？ 住宅ローンは住宅を購入するためのローンなので、1700万円の物件を買うとしたら、最大でも1700万円までしか借りることはできません。1700万円の物件購入で2000万円借りれてしまったら、その差額の300万円は別の用途に使用できてしまいますから。 金融機関によっては、「諸費用ローン」などの名目で諸費用に対する貸し付けを別途行うところもありますが、一般的に言って住宅ローンより金利も高くなりますし、お薦めできません。 例えば1700万円の物件を買う場合は、諸費用1割として170万円＋頭金2割340万の合計510万円を現金として用意し、残り1360万円を借り入れする…というような心づもりでいることができれば望ましいです。 > はじめから建てるとなると、地鎮祭やら大工さんへのお茶菓子やらで建築費以外に７００万かかると聞いたのですが、中古なら諸経費は３００万くらいなんでしょうか？？ そうですね、一例ですが、1700万円の鉄筋コンクリート造のマンションを買うとして、売り主が媒介契約をした不動産屋を経由して買う場合、 ・印紙税…3万円程度 ・仲介手数料（3%+6万円）…57万円 ・登記諸費用…10万円程度 ・住宅ローン事務手数料…3～5万円程度 ・保証料（一時払いの場合）…2～40万円程度 ・火災保険…10万円程度 ・固定資産税・都市計画税…おおよそ8万円（？） ・不動産取得税…おおよそ10万円（？） ・リフォーム費用…0～200万くらい？ ちょっと自信はありませんし、かなりいい加減ですが、だいたいこんなくらいは覚悟した方が良いかもしれません。当然、この他に引っ越し代・照明・カーテン・家具などが必要です。 最後になりますが、住宅購入は人生の一大事でもあり、購入希望者は誰でも電卓を叩きながら様々な試練を乗り越えなくてはいけませんし、時には厳しい現実にぶち当たってしまって断念せざるを得ない人もいます。本屋にいけば住宅情報誌に購入を今思い立ったばかりの人のための特集記事が載っている場合もありますので、まずは数多くの雑誌や本を読むところから始めて現実を学び、ぜひ夢を実現してくださいね。
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- grouse11
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皆さんおっしゃられている一般的なアドバイスですが，まずお金を貯めましょう。 また買い時が何時なのかを考えましょう。 預貯金0円では、例えローンを借りられても、最終的には払いきれません。「借りられる」と「払える」は違うことです。頭金３割を目標に貯蓄してください。 諸費用込みで、一戸建て相場が3000万円ならば1000万円、相場5000万円ならば2000万円が目標です。 収入が800万円以上でなおかつ安定していれば、この半分でも良いでしょう。逆に収入が少なければ、返済額を収入の20%以内に出来るように、頭金も多く貯蓄する必要があります。また親の援助（最大3500万円まで無税）が期待できれば、それを差し引いて考えて良いです。 次に買うタイミングが重要です。 家族構成が明確になり、転勤がない時が買い時です。 家族構成に関しては予定している子供が生まれ、親との同居などの問題がはっきりした時点です。また子供の教育環境と教育資金(1000万円以上)も考えておく必要があります。 転勤が当たり前の職種もあるでしょうが、その場合は退職前後が買い時ということになります。家を買うと転勤するというジンクスがありますが、そうなってしまい泣く泣く他人に貸し出す人達は経済的に大きな負担がかかっています。 直ぐにでも欲しいという質問者様の期待する回答ではないでしょうが、以上が質問者様の現時点で行うべき事です。1から6の質問への答えは貯蓄をするこれから数年間の間に勉強したら良いと思います。住宅事情は年ごとに変化しますので、今現在の状況を知るのでは無く，買う際の状況を知る必要があるからです。 さらにご質問の趣旨からは離れますが，付け加えておくと、住宅購入の前に行うべき、重要な作業がもう一つあります。住宅費に加えて教育費と老後の資金が人生の３大出費と呼ばれています。それぞれ1000万円以上の大きな出費ですから、生涯収入をうまく配分できるように計算（ライフプラン、ファイナンシャルプラン）しておきましょう。家計簿を付けて、キャッシュフローを知り，家族構成の変化を予定して、夫婦が死ぬまでの年表を付けるような面倒で憂鬱な作業です。でも絶対に必要な作業ですので省く事は出来ないと私は思っています。これを行う事で自分の住宅購入計画に自信が持てます。決して、「家を買う」ことだけに目を眩ませて、無理をなさらいないように．．．
お礼
ありがとうございます。 買うタイミング、そうですよね。これから子供ができたり家族構成もかわるだろうし、もう少し勉強して、生活も落ち着いてからにしたいと思います。 ありがとうございました！！
- takumi99
- ベストアンサー率25% (8/32)
回答が重複すると思いますが、 まず、現在の収入がローン返済まで確保されるか否かが重要です。 実は自分の知人が数年前、ボーナス併用型のローンを頭金無しで組んだのですが まさにその年に業績不振によりボーナスカットされ 毎年あるはずの昇給すらなくなったそうです。 想像に違わず、その後の暮らしは非常に厳しいものになり、近々手放す必要に迫られているそうです。 皆様も書かれているように、安易な購入だけはやめておきましょう。
お礼
ありがとうございます。 そうですね。この先どうなるかわからないですし。 知り合いの所も同じようなことでトラブってるみたいです。 安易な購入、したくてもできそうにないです（；；） ありがとうございました！
ローンと頭金のことについてだけ、少し書かせてください。 他の方も書いておられますが、借りられる額と返せる額、 生活できる額は違います。 銀行で融資可能な額までめいっぱい借りてはいけません。 頭金なしでローンを組むことはできないわけでは ないですが、中古住宅はできない場合の方が多いです。 申し込みの時に手付金として払わなければなりません から。 それに中古であれば担保価値が低いのですから、 銀行側からすればフルローンは認めにくいですよね。 よく頭金は２割以上が望ましい、と言われるのは、 単に借入を少なくするためという意味ではありません。 住宅を購入するということは、その所有権を得るわけ ですが、購入代金をローンで借りているということは、 借入額の分は「借金」・・つまり自分のものではない ということなんです。 ローンを返し終わるまでその物件は銀行が抵当権を 設定します。 抵当権とは、もしあなたがローン支払いができなく なった場合、その物件を担保として取り上げることが できる、ということです。 例えば、 3000万の物件を3000万の借入で買いました。 10年後に病気になったりリストラに遭ったりして 支払いができなくなったとします。 この10年の間に支払った元金が800万としたら、 ローンの残高は2200万。 もう支払い不能ということならば、あなたは家を売却 して借金を返済しなければなりません。 （ここで支払いもしないで売却もしないでいると、 競売にかかるということです。銀行が抵当権を行使する からです。） さて、売却するといっても、残債の2200万以上の金額 で売る事ができるでしょうか？ それはその時の物件の不動産価値によります。 価値が下がっていて1800万でしか売れないかもしれません。 そうなると2200万-1800万＝400万の借金があなたに 残ってしまうということです。 だから頭金を多く入れておきましょう、ということなの です。 上記のケースで、例えば頭金を500万で購入していたと しましょう。 借入が2500万。10年間の元金支払いが800万として 残高が1700万。 （実際は上記と比べて、借入額が少なくなると 利息分が少なくなるので残高ももっと減ります。） 同じようにその時点で物件が1800万の価値しか なくなって売却したら、1700万の残債は残さず処理は できるということです。 家を購入するということは財産を持つということ なのですから、それを所有していけなくなる （つまり支払いできない）場合のことは必ず 考えておかなければなりません。 財産なのですから、その価値も一定ではありません。 現金でも価値が変わるように、不動産という価値も 上がったり下がったりするものです。 競売に興味を持たれたのならご存知だと思いますが、 競売というのはまさに支払いができなくなって 無理やり売られていく物件です。 持ち主は「売りたくて売る」わけじゃないですから、 かなり凄まじい抵抗をされる場合もあるらしいです。 そしてそれは他人事ではなく、家をローンという借金 して購入している人は誰でも、支払えなくなれば そのような事態になることは同じなのです。
お礼
ありがとうございます。 中古住宅では頭金なしではだめなんですか！？担保価値が低い・・・納得です。とにかく頭金を貯めないと・・・と思いました。 競売は本当に大変そうですね。 いろいろ勉強になりました！ ありがとうございました。
- iichiho
- ベストアンサー率37% (416/1114)
1.支払い可能額の範囲であればオールローンは可能です。 2.頭金は、借入額ではなく、物件価格の３０％が望ましいとされています。 3.不動産会社への仲介手数料です。 新築でも中古でも、物件価格以外に登記手数料（＋抵当権設定の手数料）、ローンの事務手数料、火災保険の掛け金、団信の保険料がかかります。 4.競売は一般でも可能です。方法はネットで検索すればすぐわかりますよ。 5.収入の合算は可能ですが、連帯保証人になる必要があります。 6.派遣社員でも連帯保証人になれますが、正社員に比べれば、少し審査は厳しくなります。 まずは、なぜ家が欲しいのは、どういった家が欲しいのかを考えましょう。 また、自分が家に毎月支払うことが可能な額から借り入れできる額を考えてみましょう。 （月に１０万円払えるのであれば、３５年ローンで２８００万円ほどの借り入れが可能で、３５年間で４２００万円を返済することになります） 予算が決まれば、予算内で、自分の希望にあう家を探してみましょう。 競売物件は最近はあまり安くはありませんが、多少は安いので手を出してもいいとは思いますが、既に人が住んでいる場合は、立ち退き手数料や、引っ越し代を負担をしてあげるとか、家の中がおいて行かれたゴミ屋家具でめちゃくちゃで、廃棄手数料とかがかかったりすることもあります。 （競売では、家の中まで見ることができません） これで数百万円の出費になってしまったり、何年も立ち退いてもらえなかったりというトラブルは結構多いので、このリスクも覚悟した方がいいです。
お礼
ありがとうございます。 なぜ家が欲しいのか・・・家賃を払うのと持ち家に対してローンを払うのとどっちがいいのかなぁ？と思ったのもきっかけです。 競売物件はいろいろ問題ありそうですね。 派遣社員にも連帯保証人になれるんですね！ ありがとうございました！！
- MONAKA2003
- ベストアンサー率37% (18/48)
ものすごく単純な話をします。 私は年収４００万円で年１００万円を返済しています。 収入の２５％ですが、はっきり言って相当うまくしない限り日常生活は苦しいです。 おそらく、投稿者の方が家を買おうと思ったら、かえると思いますし、返済も出来ると思いますが、その後の生活はどうなるかということを考えられているかということが重要です。 よく、収入の何％とか言いますけど、返済していくら残るかが重要だと思います。 １０００万円の年収の人だったら、２５％返済に充てても、７５０万円残りますからね。（税金とか引いたらどれくらいになるか、わかりませんけど、５００万くらいかな？） 私は正直、早すぎた購入だったと感じていますし、かなり生活を犠牲にしてしまっているので、投稿者の方はじっくり考えてほしいと思います。 ２，３年前だったら、銀行で住宅購入の手引きとかパンフみたいなものを１０００円くらいで購入できたのですが、結構参考になりましたよ。
お礼
ありがとうございます。 そうですね。その後の生活を考えなければいけませんものね・・・。 家を買うことを考える前にまず節約とか、生活を考え直すことが先決かも・・。 ありがとうございました！
- sentatoku
- ベストアンサー率51% (105/205)
■お家が欲しいことはわかりましたが、最も大切なことはどうでしょう。 ■つまり、夫婦の収入で組んだローンを返せるだけの収入や経済計画があるのでしょうか？ ■現在の収入で借入できる金額が決まります。 年間返済額（毎月返済額×12＋ボーナス返済加算額×2）÷前年度の「税込年収」 この金額が： 金融公庫では年収の20％以内 年金や銀行ローんでは： 年収200万円以上 300万円未満は25％以内 300万円以上 400万円未満 30％以内 400万円以上 35％以内 ということです。 ■頭金なしでローンが組めるとか組めないとか、連帯保証人がどうのとか、そんなことはどうにでもなります。最大の問題は「ローンが返せるのかどうか」です。金融機関もその１点だけを問題にします。 ■税込年収が500万円の場合、返済割合を35％とすると返済可能月額は15万8千円とうことになります。金利を2.5％とすると30年ローンで4000万円は借りられます。でも、これは極めて厳しい、ぎりぎりの生活を強いられます。 ■今後の収入、生活費や養育費の負担などどうでしょうか。下記のＨＰで計算してください。
お礼
ありがとうございます。 そうですね。今後の生活を考えなければいけませんよね。 家賃を払うより、ローンを払う方がいいような気がしたことも家が欲しいと思った原因なんですが、結局どっちがいいんでしょうね？人によりけりでしょうが、つい考えてしまいす。 返済割合・・・難しいですね。なんだか今のままでは絶対無理っぽい気がしてきました・・・。 HP参考になりました。 ありがとうございました！！
- sinobu_wednesday
- ベストアンサー率54% (701/1296)
1.銀行によりけりですが、貸してくれるところの方が今は多いかもしれません。 2.通常は物件価格の2割といわれていますが、多ければ多いに越したことはありません。但し、個人的な意見でいわせてもらえば「頭金が物件価格の何割？」ということが大事なことではなく、「（物件価格－頭金）＝借入金が年収の何倍？」ということが大事だと思います。例え頭金を物件価格の2割用意しようが、借入金が年収の5倍を越えるようなローンの場合は覚悟が必要です。 3.仲介手数料（不動産会社経由で買う場合に必要です）、登記費用、ローンの事務手数料、保証料など、物件価格の1割程度の諸費用が住宅購入時に必要といわれています。 また、税金については「不動産取得税」（物件購入時にかかる一時的な税金）、「固定資産税・都市計画税」（物件購入後、毎年かかる税金）の二種が中古物件の場合必要です。新築の場合はさらに「消費税」がかかりますが、代わりに不動産取得税・固定資産税・都市計画税については自治体により新築の場合は減免制度がありますので、一般的には中古物件の方が税金の割高感は強いかもしれませんね（実際には不動産取得税・固定資産税の減免より消費税の方が通常は遙かに高いのですが、内税方式だと消費税額は物件価格のうちですから、あまり気にしない方が多いのではないでしょうか）。 税金の減免については、各都道府県のWebサイトで確認されると良いのではないでしょうか。 4.競り落とせないことはないですが、ローンを組んで競り落とすのは不可能だと思いますので、対象物件を現金で買える（そしてその後の権利関係をフォローできる）人でないと難しいでしょう。 5.収入を合算してもらえるかどうかは、奥様の年収により制限されます。つまり、収入合算者にも債務者になれる資格があるかどうかについて、「夫がローンを借りられるのか（夫が債務者たる資格があるか）」を審査されるのと同様、金融機関によって審査されます。奥様がパートで働いている場合（で、夫の扶養に入っている場合）などは無理だと思ってください。 質問者さんが派遣社員ということであれば、どんな会社でどの程度の勤続年数があるかによりますが、無碍に断られることはないでしょう。また、収入合算できる場合は「連帯保証人」「連帯債務者」のどちらかにならねばなりません。通常の銀行ローンでは、連帯保証人になるケースが多いのではないでしょうか。 6.銀行に依ります。どちらにしても、銀行の住宅ローン相談会などで聞いてみるのが良いでしょう。
お礼
ありがとうございます。 すごくお詳しいですね。 連帯保証人と連帯債務者とどう違うんでしょうか。 結局は同じことですよね？？ あと中古の方が税金かかるんですねぇ・・・ 一応、本当に漠然とですが、２０００万くらいを借りたいと思ってたんですね。（チラシに入る中古物件がだいたい１千万円台だからです・・・）例えば２０００万借りるとして、手数料、税金ひくといくらの物件が買えるんでしょうか？１７００万くらい？？ はじめから建てるとなると、地鎮祭やら大工さんへのお茶菓子やらで建築費以外に７００万かかると聞いたのですが、中古なら諸経費は３００万くらいなんでしょうか？？ 質問の上に質問を重ねてすいません。お暇な時に教えていただけたら幸いです。 ありがとうございました！！
- DIY-suki
- ベストアンサー率30% (179/596)
家は昨年新築建売を買いました。 まったく計画性がなく突然決まってしまったのです。 １、家は頭金無しで諸費用もすべてローンを組みました。 ２、多いことにこしたことはありませんね。 諸費用もかかりますので余裕があったほうが良いのでは ３、現在新築の家は税金の一部控除がありますので 購入時の税金面では新築が有利でしょう。 確か不動産取得税が０円だったと思います。 ４、競売物件は安易に手を出さないほうが良いでしょう。 以前テレビで見ましたが、素人が手をだすと 結構トラブルが多いようです。 ５、僕も収入が低いので妻の収入も合算してもらいました。 実際のローンの借り入れは僕だけでしたが。 不動産屋にも言われましたが、ある程度の基準額があるようで合算でも基準を超えられれば組めるようです。 連帯保証人は妻でした。 ６、これについてはわかりません。 ※引越しや住んでからいろいろと必要な物もでてきますし 今すぐ良い物件があるのでなければ少しでも頭金があったほうが楽です。 実際家の場合、家が欲しいと思っていましたが だからと言って貯蓄をしてきた訳ではありませんでした。 きっとあのまま買えずにいたかもしれません。 たまたま気に入った立地の物件だったため聞いてみたらOK！ タイミングと言うか何かなければなかなか踏み切れませんよね。 ご参考までに。
お礼
具体的な体験談、ありがとうございます。 わかりやすかったです。 新築の方が減税されるんですねぇ・・・固定資産税の面で中古の方が得かな？と思ってたんですが、どっちが得なんでしょう？ 競売のこともはっきり言って、新聞で目にする程度でまったくわかってなかったんです。素人は手を出さない方がいいんですね。 あと、タイミング！本当ですね。私もいいと思う物件がないならなかなか買えないと思います。今は探してもないので、なんとも言えませんが、皆さんの回答を見てると、買うことが無理っぽく思えてきました。 でも探してみて、どうしても欲しいと思う物件があったら頑張ってみようと思います。 ありがとうございました！！
- sapporo30
- ベストアンサー率33% (905/2715)
１． できないことはありません。 ２． ２０くらいは、 ３． 税金はかかります。 ４． 出来ますが、自己資金がないのであれば かなり難しいです。 ５． 合算して考えてはくれます。 連帯保証も必要です。 ６． なれるとは思います。 ただ、今の現状ではまだ早いと思います。 勉強しながら、頭金をためるというのが いいかと思います。
お礼
ありがとうございます。 今の時点では早いとはよくよく思ってるんですが、本当にまったくわからなかったんです。いつから準備したらいいのかとか、すごい漠然なんですよね。 これから勉強してお金も貯めていかねば・・・と思いました。 ありがとうございました！
お礼
またまた詳しい回答ありがとうございます。 本当によくご存知ですね。 連帯債務者と連帯保証人の違い、諸費用、借入金は家の価格のみ、知らないことばかりで本当にためになりました。ここでいろいろ教えていただいて、とりあえずはいろいろ物件を見て回って、どういう家が欲しいかわかるようになってから、それを目標に勉強しながら余裕を持って購入できる状態になってから、にしたいと思います。 いろいろありがとうございました！！