次期入居予定者のお部屋案内

質問

3ヶ月ほど入居したアパートから退去することになり、先日夜に退去通知書を大家さんにＦＡＸしました。翌日の昼に大家さんから新しい入居者を案内したい旨の電話があり、契約書に「解約申出後、次期契約者を案内する場合、やむをえない場合を除き、乙の了承を得て立ち入ることが出来るものとする。」の記載があり、さらに特約事項には「退去通告後は入居者の不在に関わらず、次期入居予定者を案内することが出来るものとする。これを拒否した場合には解約予告がなかったものとする。」の記載があるので見せてほしいといわれました。
　不動産仲介業者と大家さんと私は、互いに信頼関係は一切ありません。今回退去するのもトラブルから発展したものです。
　そこで、借家人(私)の権利について教えていただきたいのですが、消費者契約法・民法・借地借家法等の法律で、権利が主張できるものがあるのでしょうか？
　知り合いに相談したら、民法400条の「債権の目的が特定物の引渡になるときは、債権者は、その引渡をなすまで、善良なる管理者の注意をもって、その物を保存することを要す」 により、入居を拒むことが出来るといわれました。解釈としては合っているのでしょうか？

みなさん、アドバイスをよろしくお願いいたします。

回答No.2

kyou2

随分酷い大家さんのようですね。
うちは両親がアパート経営しており、私が管理人をするような形でアパートの二階にすんでいますが、
退去する方が居るうちは事前に入居者案内があることを知らせますし、まして不在のときに勝手に案内することなど考えられません。家賃を頂いているうちは今現在住んでおられる方の住居なのですから。
お近くの無料弁護士などに相談されるなどしたほうが
いいように思われます。ただ、契約書の特記事項に
上記のようなことが書かれてるんですよね？
入居されたときこの特記事項に対して大家さんから
説明はあったのでしょうか？
ちなみにうちのアパートの特記事項は入居者の了承を得ています。それが普通と考えていたので・・。
専門家ではないので明確な返答が出来なくて申し訳ありません。

お礼

ご返事ありがとうございます。
管理者が近くにいるというのは頼もしいですね。私の場合は、入居の段階で玄関戸に新聞受け・のぞき穴・ドアチェーンが付いてなく、アパート出入口に郵便ポストがなく、ベランダの排水が流れない状態でした。内装リフォーム後なのに・・・。管理者が遠方でしかも仲介業者を通してだと、直してもらうのに1ヶ月近く掛かりました。
　契約書の説明等は特になく、署名捺印も郵送で行いました。入居の際すでに揉めて大人しく入居しようと契約書・特約をちゃんと読む気力がなくなってました。これがいけなかったですね。

回答No.1

toruchan

借地借家法には、「借家人に一方的に不利な条項は無効」となっています。
ただ、基本的には契約したことに対しては民法上、一応「有効」です。

あくまで私の私見ではありますが、「入居者の不在に関わらず入居案内ができるものとする」「案内を拒否したら解約予約はなかったものとする」は借地借家法上、問題はあると思います。
しかし、あなたはある程度、案内に協力する義務はあると思いますし、一方的に案内を拒否はできないと思われます。
私なら、在宅時に来てもらうように交渉はしますが・・・
また、民法４００条はこの件に関しては関係ないと私は考えます。

信頼関係がなくなっている（また、管理の必要上、貸主も鍵を持っているのと思われます）とのことなので、どうしても入られるのが嫌な場合は今すぐ転居先を手配し、すぐ出られるほうが良いでしょう。
また、公的な相談窓口がありますので、そちらで相談されることをお勧めします。

本来なら、これは最初に判子を押すときに確認すべきものです。
次回に住むことになる物件の契約の際は判子を押す前に充分確認して、場合によっては条項を削除の交渉をすべきです。

参考URL：

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/madoguchi.htm

お礼

お返事ありがとうございます。
入居の際、仲介業者と入居開始日(2ヶ月前に希望日(3月16日)を通知しておりました。大家さんが内装工事終了後(3月頭)すぐに入る様、2月半ばで強制されました。結局、契約開始日は3月5日からで鍵が渡されたのが13日です。もちろん賃料は5日から発生しています。)で揉めまして、それでもう揉めるのは嫌だし、前のアパートの仲介業者にも通知した後であり大人しく契約書等に判子を押して、今のところに引っ越しました。結局は、入居後にも色々揉めましたが・・・
　そして、私も上記のことで私の立会いの上で協力する旨を伝えたのですが、私の用事に合わせるつもりはないといわれ、勝手に部屋に入り案内すると言っています。
　ちなみに、[国土交通省不動産係]・[宅建協会]・[県の消費者センター]・[司法書士相談所]に電話で問い合わせをしました。上記2つは明確な回答はなく、他の2つは確かにひどいが裏付ける条文が浮かばないといわれました。
　民法400条についての知り合いの解釈は、賃貸借契約を結んでいるので賃借権(債権)が発生する。そして退去通知をした賃借人は部屋(債権)を引き渡すまで善管注意義務があるので、賃貸人であっても勝手に入室する権利がないといいました。やはり、この解釈には無理があるのでしょうか？