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不動産権利の移動について
２年前にマンションを購入、ローン返済中です。 不動産権利は2/3を私が、1/3を妻で登記しました。 この度離婚をすることになり、 マンションの権利をすべて私に移し、 そのまま売却を考えています。 妻の権利分を私に移動する際の手続き、かかる費用等、その他注意すべき点等あれば是非教えてください。
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２年前にマンションを購入、ローン返済中です。 不動産権利は2/3を私が、1/3を妻で登記しました。 この度離婚をすることになり、 マンションの権利をすべて私に移し、 そのまま売却を考えています。 共有名義のままの売却をおすすめします。どうせ売却するわけですし、 下手に離婚前に、持分を移動すると贈与にあたることもあります。 ローンの担保物件でもあり手続きもややこしい。 登記費用と書士代がムダですよ。 ですから、そのまま売りに出して、３０００万円で売れたら その金を財産分与で 分ければいいでしょう。 ローンは、抵当権同時抹消で、３０００万円のうち２０００万円残債が あれば、手元に残るのは１０００万円ですけど これを全部奥様にわたすのか、どうわけるかは、協議してください。 どうしてもという場合は以下の手順です (1)不動産仲介業者の物件価格査定 これを３０００万円とします (2)奥様の持分を買収する契約 代価１０００万円（キャッシュは未払いのまま貸付） (3)売買契約をもって司法書士に所有権移転登記を依頼 １９万円くらいかかりそう (4)１週間後 登記完了 (5)売り出し (7)売買成立 契約 (8)決裁 抵当権抹消 所有権移転登記 代価３０００万 仲介手数料９６万円＋消費税 ローン残債決裁 ２０００万円 手元に ９００万円 (9)奥様への未払い代価 １０００万円を 手元の９００万円に１００万円足して払います。 なんか ムダって感じ。
- ganbareyo
- ベストアンサー率77% (14/18)
状況が分かりませんのでいくつか分岐します。 ローン返済中ということは、奥様は少なくとも物上保証人の立場です。 物上保証人というのは、ローン債権の物的担保たる持分1/3（物上）についてのみ 権利と義務を持つということ。 つまり、仮にローン残債が2000万円、マンションの売れる金額が1000万円だったとすると 1000万円の3分の1の権利義務まで奥様の持分、残余は債務者というものです。 要は、奥様は1000万円の3分の1以上の義務を負わない立場、ということになります。 以上は、奥様がローンの連帯保証人になっていない場合です。 また分岐します。 奥様が連帯保証人になっていると、先のとおり、残債が売れる金額以上の場合、 所有名義人を変える意味合いはなくなります。質問者様と同じ権利義務があるからです。 この逆、残債が売れる金額以下の、諸費用をこなしてもなお売却代金が余る場合、 その金額次第では、所有権を移転するメリット（売却益の独り占め）が生まれますが、 別の問題（財産分与）が出てくるかもしれません。 ご質問に対する直接的なお答えは、 > 妻の権利分を私に移動する際の手続き 以下、お答えに共通しますが司法書士に依頼します。 用意いただくのは登記済証(権利証)、固定資産税評価証明書、奥様の印鑑証明書・実印・ 本人確認できる証明書(運転免許証など) 書類は司法書士が作ってくれます。 > かかる費用等 評価証明の土地、建物の評価額が基礎額になる登録免許税と司法書士への報酬です。 > その他注意すべき点等 先の説明をご参考ください。
三分の一が現在は奥様の財産になっているので その総てを質問者様に移すとなると贈与に なり、婚姻期間など条件が合わなければ 課税される事になります。下記を参考になさって ください。私の場合は婚姻期間がちょうど ２０年を超えていたので、そのときに課税はされませんでした。 ■ 贈与税の配偶者控除の特例（暦年課税） 婚姻期間が２０年以上である配偶者から、（Ａ）居住用不動産の贈与を受けた場合又は（Ｂ）金銭の贈与を受けその金銭で居住用不動産を取得した場合で、（Ａ）及び（Ｂ）のいずれの場合も、その贈与を受けた年の翌年３月１５日までにその居住用不動産を贈与を受けた人の居住の用に供し、かつ、その後も引き続き居住の用に供する見込みであるときは、基礎控除（１１０万円）のほかに贈与された居住用不動産の価額と贈与を受けた金銭のうち居住用不動産の取得に充てた部分の金額との合計額から２，０００万円（その合計額が２，０００万円に満たないときは、その合計額）を控除することができます。 （注１） 婚姻期間は婚姻の届出をした日から贈与を受けた日までの期間によって計算します。 （注２） この贈与税の配偶者控除は、同じ配偶者間の贈与については、２度以上受けることができません。
