マンションの権利移動について

質問

知人に相談を受けたのですがわからないので
教えてください。
マンションの権利移動について教えてください
マンションの所有者がご主人になっているものを
妻を所有者と変更する場合どのような手続きが
必要となるのでしょうか？
審査などあるのでしょうか？
裏には夫婦の問題があるのですが
保証人になってもらってる両方の両親に出来れば
わからないように事をすすめたいそうです。
ご指導よろしくお願いします。

回答No.3

noname#20836 · ベストアンサー

「権利移動」と書かれているとおり、所有権という権利を「譲渡」して移動させることになりますが、「有償譲渡」でしょうか、「無償譲渡」でしょうか。
前者であれば、売買(等)となり妻から夫へと金員を渡す必要があります。
後者であれば贈与(贈与)等となり、受贈者である妻に高率（５０％とか）の贈与税が賦課されます。
その他、離婚に伴う財産分与というものもありますし、詳細な情報がないとどれに相当するのかはわかりません。

もちろん、それぞれの方法に対して種々の税金がかかることが予想されますので、形式的にできる／できないという問題ではすみません。

所有権の譲渡自体は基本的には所有者及び譲受人のみで可能です。
登記上は住宅ローンの権利者も住宅ローンの保証人も承諾書面等は要求されませんので、当事者だけで実行可能です。
但し、通常住宅ローンの契約書には債権者（銀行）に黙って所有権の移動等を行わないことというような条項がありますので、銀行が何か言ってくる可能性は否定できません。

相談解決させるためには、直接当事者が司法書士に資料を持参して相談されることでしょう。

回答No.4

noname#46899

＃１です。＃３の方の回答を見ていて一部誤りがあったことに気づいたので訂正します。

＞移転登記の際には、担保権等が設定されている場合にはそれを解除する必要があります。
というところは削除します。担保権が設定されていることについては、購入者が了解していればいいので、解除しなければ登記できないというものではありませんでした。

参考として、わたしの住宅ローン契約書を確認したところ、
「借主・担保提供者は、（中略）又は第三者のために権利の設定もしくは譲渡するときは、あらかじめ書面による（金融機関）の承諾を得るものとする」
という一文があります。また、これに違反したときには直ちに全額を返済することとされています。
住宅ローンの契約書はどこも同じようなものでしょうから、これを無視してことを進めると、ばれた時に金融機関から保証人に連絡が行く可能性が高いと思います（即時全額返済は難しいでしょうから）。

回答No.2

nta

妻が自分名義で新たに住宅ローンを組むなり現金で買取をし、夫の住宅ローンを完済すれば、連帯保証人に連絡することなく手続きが進むと思いますがいかがでしょうか。

回答No.1

noname#46899

＞変更する場合どのような手続きが必要となるのでしょうか？
売買、贈与など、移転原因となる行為が必要です。その移転原因があって、次にそれに基づいて所有権の移転登記をすることになります。移転登記の際には、担保権等が設定されている場合にはそれを解除する必要があります。
＞保証人になってもらってる両方の両親に出来ればわからないように事をすすめたい
ということですが、ここでいう保証人というのが、住宅ローンの保証人ということなら、無理です。債権者に無断で所有権を移転させることはできませんから、債権者に担保権解除などの同意を取る際、保証人も交えることになります。